나이스옥션 법원경매 서울동부 2026타경50113 [1] 서울특별시 송파구 문정동 620 송파푸르지오시티 2층211호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 지하철8호선 "장지역" 북서측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔등 업무용 빌딩, 법원등 공공기관 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 상업 업무지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제반차량진입이 가능하며 인근에 각종 노선시내버스정류장과 지하철역 "장지역"이 있어 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

본건 업무시설(오피스텔 및 사무소) 및 근린생활시설의 건물로 지하 5층, 지상 15층의 철근콘크리트구조, 평지붕이며 2013.07.19 사용승인되었음. 외벽 : 석재붙임, 복합판넬등 마감 창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔(업무용)임.

설비내역

급수위생설비, 승강기설비, 난방설비, 화재경보 및 소화전설비, 주차장시설등임.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형의 평지로 업무시설(오피스텔 및 사무소)등 건물의 부지임.

인접 도로상태등

본건 소재건물의 북서측으로 폭 약40미터, 동측으로 폭 약30미터, 남등측으로 폭 약20 미터의 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 유통상업지역 , 제1종지구단위계획구역 , 도로(2014-03-20)(접합) , 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77- 257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 유통단지<유통단지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~ 2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 서울동부지방법원 2026타경50113 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 문정동 620 송파푸르지오시티 2층 211호

* 용도: 오피스텔

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 및 건물정보

* 토지면적: 5.26㎡ (약 1.59평)

* 건물면적: 24.75㎡ (약 7.49평)

* 토지/건물일괄매각

* 건축년도: 2013년 7월 19일 사용승인

1.3. 경매정보

* 감정가: 187,000,000원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄

2. 입지조건

2.1. 교통 및 접근성

* 지하철 8호선 장지역 북서측 인근에 위치하여 교통이 편리함

* 인근에 다양한 노선의 시내버스 정류장이 소재함

* 본건 소재 건물까지 차량 진입이 용이함

2.2. 주변 환경

* 주변은 오피스텔, 업무용 빌딩, 법원 등 공공기관 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 상업 업무지대임

* 주위 환경은 보통 수준임

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역

* 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술)

* 과밀억제권역, 유통단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간:2025.10.1.~ 2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

* 등기부상 말소기준권리는 갑구 4번 송파구(서울특별시)의 압류임

* 소유권 이전 (갑3: 이용진), 신탁등기 말소 (갑2: 김성미) 등이 확인됨

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 을구 3번 주택임차권 등기 (권리자: 김태환, 권리금액: 207,900,000원)가 존재하며, 해당 권리는 매각으로 소멸되지 않고 인수됨

* 임차인: 김 (한국주택금융공사 임차인)

* 보증금: 207,900,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-15

* 확정일자: 2021-01-05

* 배당신고일자: 2025-01-24

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 을구 3번 임차인의 보증금 207,900,000원은 인수 대상임)

3.3. 권리분석 종합

* 본건은 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 207,900,000원을 낙찰자가 인수해야 함

* 인수되는 임차권은 대항력이 있으므로 주의가 필요함

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 서울시 송파구 문정동은 지하철 8호선 장지역을 중심으로 업무, 상업, 행정 기능을 갖춘 복합 상업 업무지대로 발달하고 있음

* 최근 법조타운 조성 등 개발이 활발하여 관련 배후 수요가 풍부함

4.2. 건물 특성

* 송파푸르지오시티는 2013년 준공된 현대적인 오피스텔 및 업무시설 건물임

* 지하 5층, 지상 15층 규모로, 본건은 2층에 위치함

* 건물은 철근콘크리트 구조로 안정적이며, 오피스텔 및 사무실 용도로 이용 중임

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

* 인근에 지하철역 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함

* 다양한 근린생활시설이 주변에 있어 생활 편의성이 양호함

* 서울동부지방법원이 인근에 위치하여 관련 업무 접근성이 우수함

6. 잠재적 리스크

6.1. 주요 리스크 요인

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김 씨의 보증금 207,900,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점임

* 감정평가액(187,000,000원)보다 인수해야 할 보증금(207,900,000원)이 더 높아, 시세 및 수익률 분석 시 이를 반드시 고려해야 함

* 토지이용계획상 일부 제한사항 (가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 유통단지, 폐기물매립시설 설치제한지역 등)이 존재하나, 본건 건물의 직접적인 이용이나 가치에 미치는 영향은 제한적일 것으로 판단됨

7. 종합 의견

본건은 장지역 역세권에 위치한 송파푸르지오시티 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수하며 주변 상권이 발달해 있다는 장점이 있습니다. 그러나 등기부 및 물건명세서상 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 207,900,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 권리상 하자가 존재합니다. 이 인수 보증금이 감정가보다 높다는 점은 투자 시 총 매수 비용과 예상 수익률을 면밀히 검토해야 함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 장지역 역세권의 오피스텔로서 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 있음

* 송파구 문정동 지역의 지속적인 개발 및 가치 상승 잠재력 보유

* 권리상 인수해야 할 보증금을 고려한 합리적인 입찰을 통해 시세차익 또는 안정적인 임대수익 창출 가능성 탐색

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(30㎡)의 송파푸르지오시티 오피스텔 거래 금액은 210,000,000원 ~ 225,000,000원 수준입니다. 이를 바탕으로 본건(24.75㎡)의 시세 환산가는 약 177,375,000원 ~ 185,625,000원으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 187,000,000원이나, 권리분석 결과 대항력 있는 임차인의 보증금 207,900,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 본건의 예상 수익을 위한 적정 입찰가는 시장가치에서 인수 보증금을 차감한 금액이 되어야 합니다. 현재 추정된 시장가치(약 177,375,000원)보다 인수 보증금(207,900,000원)이 높아, 재무적으로 수익을 내기 위한 입찰가는 수학적으로 마이너스(-) 금액이 산출됩니다.

따라서, 현 시점에서의 권리관계 및 시장가치를 고려할 때, 재무적 관점에서 합리적인 낙찰 가능한 금액을 산정하기는 어려운 상황입니다. 다만, 감정가 수준인 187,000,000원을 입찰가로 설정할 경우, 총 매수 비용(입찰가 187,000,000원 + 인수 보증금 207,900,000원 = 394,900,000원)은 추정 시세(약 177,375,000원 ~ 185,625,000원)를 훨씬 초과하게 되어 상당한 손실이 예상됩니다. 따라서 본건은 투자 전 심층적인 추가 조사가 필수적이며, 인수 보증금의 처리 방안, 임차인과의 협상 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.