나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3268 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 820-4 대광에코빌 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "시흥초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일: 2013.09.13.) 외벽: 치장벽돌 및 외장석 붙임 마감 등, 창호: PVC 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 화재감지시설, 승강기, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비평지에 위치한 일단의 세장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)([지목 「도로」 한정](지정기간: 2024.9.10.~2029.9.9.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황, 확장 및 내부 인테리어 여부 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 건축물현황도, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3268 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 820-4 대광에코빌 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 214,000,000원

토지면적: 19.85㎡ (약 6.00평)

건물면적: 29.47㎡ (약 8.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

위치: 서울특별시 금천구 시흥동, 시흥초등학교 동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 본건 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

도로: 본건은 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원 2026타경3268 강제경매개시결정 (채권자: 주택도시보증공사)

주요 권리사항:

* 소유권보존, 소유권이전 등기가 여러 차례 설정되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(문 )

* 보증금: 221,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-25

* 확정일자: 2022-01-13

* 배당신고일자: 2024-03-13

* 대항력: 없음

특이사항:

* 본 물건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인(주택도시보증공사)과 그 승계인의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다.

* 이에 따라 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 권리관계 상 특별히 인수해야 할 부담은 없어 보입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거용 다세대주택으로서, 인근에 다양한 주택 유형과 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다. 주거 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

건축 정보: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호이며, 사용승인일은 2013년 9월 13일입니다.

설비 현황: 난방설비, 위생 및 급배수설비, 화재감지시설, 승강기, 주차장 등 기본적인 주거 설비를 갖추고 있습니다.

교육 환경: 인근에 시흥초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

내부 상태: 현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인해 정확한 내부 구조, 이용 상황, 확장 및 인테리어 여부 등은 집합건축물대장 및 건축물현황도, 외부 관찰 등에 의거하여 파악되었으므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다. 내부 현황 파악이 제한적입니다.

토지 이용 제한: 본건 토지에는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 다수 지정되어 있습니다. 구체적인 내용은 별도의 확인이 필요합니다.

경매 특별 조건: HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건은 매각 허가 및 잔금 납부 시 명확한 확인 및 절차가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 2013년 준공의 다세대주택입니다. 비교적 신축 건물이며, 주거 및 교통 환경이 양호한 입지입니다. 권리 분석상 임차인의 대항력이 없고, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 매각됨에 따라 명도와 관련된 리스크는 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 내부 확인의 제약과 토지 이용 제한 사항은 투자 시 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2013년 준공)로 향후 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없고, HUG 관련 특별 조건으로 인해 명도가 비교적 용이할 것으로 보입니다.

* 시흥초등학교 인근의 양호한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 강제경매 사건으로 채권자의 적극적인 매각 의지가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 214,000,000원

제공된 주변 시세 분석 결과, 본 물건과 직접적으로 비교할 만한 유사 면적 및 신축 연도의 물건 정보가 제한적입니다. 그러나 감정가는 현재 시장 상황과 물건의 특징(비교적 신축, 양호한 입지 등)을 종합적으로 고려하여 산정된 것으로 판단됩니다.

본 물건의 장점과 잠재적 가치를 고려하여, 감정가를 기준으로 약 105% 수준을 최적 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가: 224,700,000원 (금 이억 이천 사백칠십만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.