나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100160 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1666-31 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.02.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "시흥I.C" 북동측 인근에 위치하며, 인근 에 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 북서측으로 시흥대로가 통과하고 있어 제반 간선 도로 상황 무난함.

형태 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 현황 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(남부순환로(시흥IC)주변(서울특별시 고시 제2013-437호(2013.12.19.))), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-15) (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서, 외 벽 : 화강석 붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배, 일부 타일 마감 등, 바 닥 : 목재후로링, 일부 타일 마감 등, 창 호 : 알미늄샷시창호임.

이용상태

현황 주거용으로서, 지1층: 주택4가구(통칭B101~104)(방4, 주방4, 욕실4), 복도, 계단실, 1 층 : 주택4가구(통칭101~104)(방4, 주방4, 욕실4), 복도, 계단실, 2 층 : 주택4가구(통칭201~204)(방4, 주방4, 욕실4), 복도, 보일러실, 계단실, 3 층 : 주택4가구(통칭301~304)(방4, 주방4, 욕실4), 복도, 보일러실, 계단실, 4 층 : 주택2가구(통칭401, 402)(방2, 주방2, 욕실2), 복도, 보일러실, 계단실, 5 층 : 주택1가구(통칭501)(방1, 주방1, 욕실1), 복도, 계단실로 이용중임.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생설비, 소화설비 되어있음.

부합물 및 종물

㉠ :벽체이용 판넬조 판넬지붕 1층 소재 (보일러실) 약 2㎡ ㉡ :벽체이용 판넬조 아스팔트슁글지붕 4층 소재 (주택2가구(방2 외)) 약 28.4㎡ ㉢ :벽체이용 판넬조 아스팔트슁글지붕 5층 소재 (주택1가구(방1 외) 약 16.4㎡ => ㉡, ㉢은 위반건축물로 등재되었음.

공부와의 차이

1층, 2층의 공부상 용도는 “사무소”이나, 현황은 “주거용”으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- ㉡은 통칭 403, 404, ㉢은 통칭 502호로 통용함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100160 (1)

감정가: 2,279,806,600원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 개요

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1666-31

토지 면적: 150.90㎡ (약 45.6평)

건물 면적: 332.55㎡ (약 100.6평)

건물 제시외 면적: 46.80㎡ (약 14.1평)

건물 용도: 다중주택

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치하며, "시흥IC" 북동측 인근입니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 북서측으로 시흥대로가 인접해 있어 간선 도로망 이용이 양호합니다.

2.3. 인접 도로 상태

북서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 상 채권 총액은 827,232,876원입니다.

건물 등기부 상 채권 총액은 2,041,776,197원입니다.

말소기준권리(2019-12-26, 국민은행 근저당)보다 늦은 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

토지 등기부 상으로는 소유권이전, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매, 강제경매 등이 등기되어 있으며, 현재 진행 중인 경매(2026타경100160)는 본건과 동일합니다.

건물 등기부 상으로는 소유권보존, 근저당, 주택임차권 등이 등기되어 있으며, 모든 주택임차권은 말소 처리되었습니다.

3.2. 임차인 현황 (대항력 및 인수 여부)

제시된 임차인 정보에 따르면, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 중 대항력은 없으나 보증금/차임이 미상인 경우:

WANGSIYI (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2026-01-15)

강수환 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-07-22)

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

다음은 임차인 목록입니다.

* WANGSIYI (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2026-01-15, 대항력: 없음)

* 강 (보증금: 113,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-03-02, 대항력: 없음)

* 강수환 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-07-22, 대항력: 없음)

* 곽 (보증금: 30,000,000원, 차임: 250,000원, 전입일자: 2022-02-24, 대항력: 없음)

* 김 (보증금: 10,000,000원, 차임: 430,000원, 전입일자: 2024-07-05, 대항력: 없음)

* 김 (보증금: 10,000,000원, 차임: 550,000원, 전입일자: 2023-07-03, 대항력: 없음)

* 김 (보증금: 120,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-12-20, 대항력: 없음)

* 문 (보증금: 30,000,000원, 차임: 250,000원, 전입일자: 2022-07-14, 대항력: 없음)

* 박 (보증금: 120,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-09-12, 대항력: 없음)

* 박 (보증금: 120,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-06-30, 대항력: 없음)

* 박 (보증금: 10,000,000원, 차임: 500,000원, 전입일자: 2024-08-08, 대항력: 없음)

* 박 (보증금: 20,000,000원, 차임: 320,000원, 전입일자: 미상, 대항력: 없음)

* 서 (보증금: 20,000,000원, 차임: 500,000원, 전입일자: 2024-08-02, 대항력: 없음)

* 서 (보증금: 30,000,000원, 차임: 350,000원, 전입일자: 2024-07-22, 대항력: 없음)

* 서 (보증금: 110,000,000원, 차임: 50,000원, 전입일자: 2022-05-19, 대항력: 없음)

* 오 (보증금: 110,000,000원, 차임: 50,000원, 전입일자: 2022-01-07, 대항력: 없음)

* 오 (보증금: 5,000,000원, 차임: 440,000원, 전입일자: 2022-01-07, 대항력: 없음)

* 우 (보증금: 120,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-10-14, 대항력: 없음)

* 윤 (보증금: 8,950,000원, 차임: 480,000원, 전입일자: 2024-11-08, 대항력: 없음)

* 이 (보증금: 50,000,000원, 차임: 320,000원, 전입일자: 2022-09-29, 대항력: 없음)

* 이 (보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-08-13, 대항력: 없음)

* 정 (보증금: 140,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-07-04, 대항력: 없음)

* 정 (보증금: 20,000,000원, 차임: 390,000원, 전입일자: 2024-02-05, 대항력: 없음)

* 조 (보증금: 120,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-01-31, 대항력: 없음)

* 최 (보증금: 120,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-06-07, 대항력: 없음)

* 한 (보증금: 120,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-09-05, 대항력: 없음)

* 홍 (보증금: 95,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-01-21, 대항력: 없음)

3.3. 권리분석 종합

본건은 임의경매로 진행 중이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 금액 미상 임차인 존재로 인한 잠재적 리스크는 존재합니다.

건물 등기부 상으로는 주택임차권이 말소되었음에도, 임차인 현황표에 기재된 인원들이 존재하므로, 실제 점유 및 인도 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사한 다세대 주택의 거래 사례가 확인됩니다.

2026년 7월 거래된 신림동 92-200번지 제일빌라(1991년식, 30.92㎡)는 1억 8,500만원에 거래되었습니다.

2026년 7월 거래된 신림동 561-1번지 드림하우스(2015년식, 29.56㎡)는 3억 2,000만원에 거래되었습니다.

2026년 7월 거래된 신림동 87-1번지 어반팰리스(2018년식, 45.37㎡)는 3억 9,000만원에 거래되었습니다.

본건은 다중주택으로, 다세대 주택 시세와 직접적인 비교는 어렵지만, 해당 지역의 주거용 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

4.2. 건물 용도 및 현황

건축물대장 상 '위반건축물'로 등재되어 있습니다. (부합물 및 종물 항목 ㉡, ㉢)

1층과 2층의 공부상 용도는 "사무소"이나, 현황은 "주거용"으로 이용 중입니다. 이는 건축물대장과의 차이로, 향후 이행강제금 부과 등의 대상이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

신림동 지역은 주거 밀집 지역으로, 다양한 편의시설 및 근린생활시설 이용이 용이합니다.

교통망 측면에서 시흥대로가 인접하여 서울 시내 접근성이 양호합니다.

지도 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않습니다. 다만, 시흥대로 인접으로 인한 소음은 발생할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

건물 일부(4층 약 28.4㎡, 5층 약 16.4㎡)가 위반건축물로 등재되어 있어, 향후 철거 또는 시정 명령, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있습니다.

6.2. 공부와의 차이 (용도 불일치)

1층과 2층의 공부상 용도("사무소")와 현황 용도("주거용")가 달라, 이 부분 또한 위반건축물과 마찬가지로 이행강제금 부과 등의 위험이 존재합니다.

6.3. 중복사건 및 유동화물건

중복사건으로 진행되고 있으며, 유동화물건이라는 특이사항이 있습니다. 이는 경매 절차의 복잡성이나 채권 관계의 특이성을 나타낼 수 있으며, 관련 서류를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

6.4. 제시외 건물

제시외 건물(46.80㎡)이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 명도 및 관리 계획이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동에 위치한 다중주택으로, 감정가는 약 22.8억원입니다.

건축 허가 및 사용 승인 연도가 2019-2020년으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

권리분석상 특별히 인수할 권리는 없으나, 위반건축물, 용도 불일치, 금액 미상 임차인 존재 등 고려해야 할 리스크 요인이 다수 존재합니다.

특히 위반건축물 등재 및 공부와의 차이는 잠재적인 비용 발생 요인이 될 수 있으므로, 관련 법규 및 행정 조치 가능성을 충분히 검토해야 합니다.

주변 시세는 다세대 주택 거래 사례를 바탕으로 파악되었으며, 본건의 특수성과 신축 연도를 감안하여 가치 평가가 필요합니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 서울 관악구 신림동 소재로, 시흥대로 인접 등 교통 접근성이 양호합니다.

신축 건물: 2019-2020년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

다중주택 특성: 임대 수익을 통한 안정적인 현금 흐름 창출이 가능한 구조입니다.

권리상 안전성: 모든 임차인이 대항력이 없어 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 2,279,806,600원

인수할 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없다고 가정)

본건은 2019-2020년 준공된 신축급 건물로, 감정가 22.8억원 수준은 합리적으로 판단됩니다.

다만, 위반건축물 등재 및 공부와의 차이로 인한 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 선에서 입찰가 산정을 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 감정가의 80% ~ 90%

* 최소: 2,279,806,600원 * 0.8 = 1,823,845,280원

* 최대: 2,279,806,600원 * 0.9 = 2,051,825,940원

최종 제안 예상 입찰가: 19억 5천만원 ~ 20억 5천만원

(최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.