나이스옥션 법원경매 인천 2024타경14758 [1] 인천광역시 중구 중산동 1876-13 스카이에비뉴 4층 403호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 "인천영종초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 지하 주차장으로 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

1)건물의 구조
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 제4층 제403호로서,
(사용승인일 : 2022.02.23.)
외벽 : 강화유리 및 석재 붙임 등 마감
창호 : 새시 창임.

이용상태

2)이용상태 : 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용 중임.
(후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 건부지(근린생활시설 등)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측 폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(2012-12-28)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역(2014-11
-03)<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.

2)기타
-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 2026. 6. 8.자 "진만민물장어 대표자 황인준 명의로 작성된 권리신고서(유치권 및 유익비상환청구권)"로써 본건 부동산에 대하여 유익비상환청구권 금356,870,000원을 주장하는 유치권신고서가 제출되었으나 그 성립 여부는 불분명함.
2. 신청채권자(이에이에스제십일차유동화전문 유한회사)로부터 “2026. 6. 8.자 진만민물장어 대표자 황인준 명의로 제출한 유치권신고서”를 배제해 달라는 취지의2026.6.24.자 유치권배제신청서가 제출되었음.(2026.6.25.자 추가기재)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경14758 (1)

* 소재지: 인천광역시 중구 중산동 1876-13 스카이에비뉴 4층 403호

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설 - 일반음식점)

* 감정가: 413,000,000원

* 토지면적: 20.38㎡ (약 6.16평)

* 건물면적: 78.12㎡ (약 23.63평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (이에이에스제십일차유동화전문 유한회사)

* 사용승인일: 2022년 2월 23일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 "인천영종초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건은 지하 주차장으로 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 경제자유구역, 성장관리권역에 속해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 인수 보증금 합계: 0원

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (전북은행, 2022년 4월 5일 접수)

* 등기부 현황 요약:

* 갑2: 소유권이전 1번신탁등기말소 (2022년 4월 5일)

* 을1: 근저당권 (전북은행, 333,500,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 임의경매 (전북은행, 256,544,502원, 2024년 11월 21일 접수) - 말소

* 갑4: 압류 (인천세무서장, 2026년 1월 8일 접수) - 말소

* 등기부채권 총액: 333,500,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 황

* 보증금: 19,000,000원

* 차임: 1,800,000원

* 전입일자(사업일자): 2022년 6월 14일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으나, 추후 명도 시 참고가 필요합니다.

* 유치권 신고 현황:

* 신고인: 황인준 (진만민물장어 대표)

* 주장 내용: 유치권 및 유익비상환청구권 금 356,870,000원

* 성립 여부: 불분명

* 신청 채권자(이에이에스제십일차유동화전문 유한회사)는 2026년 6월 24일자 유치권 배제 신청서를 제출하였습니다. 본 유치권의 성립 여부는 불분명하므로, 낙찰자가 인수할 가능성을 배제할 수 없어 철저한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 본건은 제2종 근린생활시설(일반음식점)로 이용 중입니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교(인천영종초등학교), 공원 등이 혼재되어 있어 배후 수요가 기대됩니다.

* 교통 접근성: 북서측 및 남서측 폭 약 15미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다. 인근 시내버스정류장을 통한 대중교통 이용도 편리합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 지하 주차장 이용 가능하며, 대중교통(시내버스) 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 상업 시설 및 공공시설(학교) 등이 있어 생활 편의성이 갖춰져 있습니다.

* 주거 및 상업 환경: 주거 단지와 상업 시설이 밀집된 지역으로, 활발한 상권 형성이 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: "진만민물장어" 대표 황인준 명의로 3억 5천만원 이상의 유치권 및 유익비상환청구권이 신고되었습니다. 이 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 신청 채권자는 이를 배제해달라는 신청을 하였습니다. 유치권이 실제로 성립될 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 하므로 상당한 금액의 추가 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 위험 요소입니다.

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 채권 양수도 등 복잡한 금융 절차를 거쳤을 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물/수목: 토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적이 0.00㎡로, 별도의 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년 2월 23일 사용승인된 신축급 상가 건물로, 입지 조건 및 교통 편의성이 양호합니다. 그러나 가장 중요한 쟁점은 황인준 명의의 거액 유치권 신고입니다. 유치권의 성립 여부가 불분명하며, 이를 둘러싼 법적 분쟁 가능성이 존재합니다. 신청 채권자의 유치권 배제 신청이 있으나, 최종 결과는 법원의 판단을 기다려야 합니다. 따라서 본 물건은 유치권 문제를 면밀히 분석하고, 그 결과에 따라 투자 가치가 크게 달라질 수 있는 특수 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 비교적 짧은 사용 기간으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 전략적 입지: 아파트 및 오피스텔 단지와 상업 시설이 혼재하는 지역에 위치하여 잠재적인 수요층 확보가 가능합니다.

* 경매 유찰 시 저가 매수 기회: 유치권 등의 특수 사항으로 인해 경매가 유찰될 경우, 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 수 있는 기회가 발생할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 큰 변수는 유치권의 성립 여부입니다. 현재 주장되는 유치권(금 356,870,000원)이 성립될 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 하므로 실제 낙찰가는 감정가(413,000,000원)를 훨씬 초과할 수 있습니다.

신청 채권자 측에서 유치권 배제를 신청한 점, 그리고 임차인 황 씨의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 위험이 없는 점을 고려하더라도, 유치권의 불확실성은 매우 큰 리스크입니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 유치권이 성립되지 않는다는 전제 하에 신중하게 접근해야 합니다. 일반적인 경매 시장 상황과 물건의 가치를 고려할 때, 감정가 수준에서 시작하되 유치권 관련 소송 결과 및 향후 시장 상황을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 유치권 성립 가능성에 대한 법률 전문가의 정확한 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.