나이스옥션 법원경매 인천 2024타경548459 [1] 인천광역시 부평구 일신동 111-7 썬리치빌 102동 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2024.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 일신동 소재 "일신동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제102동 5층 건물 내 제2층 제201호로서,
외벽 : 벽돌쌓기 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등,
창호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

본건 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

개별 난방설비와 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 장방형 토지로 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 일신동 111-7은 제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(송내고등학교<기타사항은부천교육청에문의>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(헬기)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서 을구 순위번호1 주택임차권등기가 등재되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경548459 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 일신동 111-7 썬리치빌 102동 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 208,000,000원

토지면적: 30.18㎡ (약 9.13평)

토지지분: 30.18㎡ (약 9.13평)

건물면적: 47.54㎡ (약 14.38평)

건물지분: 47.543㎡ (약 14.38평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2019년 6월 24일 (사용승인일 기준)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호

총 층수: 5층

세대수 (102동 기준): 12세대

2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 일신동에 소재하며, "일신동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위로는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

본건 건물은 북동측으로 포장된 도로와 접하고 있습니다.

토지 형상은 장방형이며, 다세대주택의 부지로 이용 중입니다.

토지 이용 계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(송내고등학교) 및 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제3구역(헬기), 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

말소기준권리는 2022년 12월 29일자 북대전세무서장의 압류 등기(갑7)입니다.

등기부상 채권 총액은 210,000,000원입니다.

* 임차인 현황

주택도시보증공사(오 )

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 20일

확정일자: 2021년 10월 12일

배당신고일자: 2023년 11월 23일

대항력: 없음

기타 등기사항 요약:

* 소유권 이전 및 신탁 말소 등기 (갑3, 갑4)

* 주택임차권 등기 (을1): 오 (210,000,000원) - 물건명세서 상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 압류 등기 (갑7): 북대전세무서장 (말소기준권리)

* 강제경매 등기 (갑8): 주택도시보증공사 (말소)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 다세대주택과 소규모 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

인근에 "일신동 행정복지센터"가 위치하여 행정 편의 시설 이용이 용이합니다.

주변에 대규모 공장, 폐기물 처리 시설, 유흥업소 등 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 주거 및 상업 시설 위주의 환경입니다.

5. 생활정보

* 교통

본건까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육

송내고등학교가 인근에 위치하며, 교육 환경 보호를 위한 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의시설

주거지역 특성상 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 비행안전구역: 비행안전제3구역(헬기)에 해당하여 항공 작전에 따른 소음 또는 안전 관련 영향이 있을 수 있습니다.

* 교육환경보호구역: 송내고등학교 주변으로 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 채권자이자 임차인인 주택도시보증공사(HUG)와의 복잡한 이해관계 및 인수 조건 변경 사항이 존재합니다. 다만, 임차인에게 대항력이 없고 임차권 등기가 말소될 예정이므로 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 경매 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2019년 준공)에 해당하는 다세대주택으로, 입지 조건은 보통 수준이나 지역 내에서의 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 다만, 비행안전구역 및 교육환경보호구역 등 일부 제한 사항이 존재합니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 되어 있는 특수한 상황이나, 임차인의 대항력이 없고 임차권 등기가 말소될 예정이므로 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 주변 다세대주택 대비 비교적 최근에 건축되어 건물 상태 양호 및 하자 가능성 낮음.

* 입지: 일신동 내 주거지역으로, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호함.

* 권리 관계 명확화: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됨.

9. 예상 입찰가

최근 주변 유사 물건들의 매매가를 분석한 결과, 오래된 건물(1988년, 2002년 준공)의 경우 약 36~55㎡ 면적이 7,700만원에서 1억 2,000만원 선에서 거래되었습니다. 이는 평당 약 70만원 수준입니다.

본건은 2019년 준공된 신축 건물로, 전용면적 47.54㎡(약 14.38평)에 대한 감정가는 208,000,000원(평당 약 144만원)입니다.

감정가가 주변 오래된 주택 시세 대비 높게 책정되어 있으나, 건물의 신축 연도를 고려하면 합리적인 수준으로 판단됩니다.

주택도시보증공사(HUG)의 임차권이 말소될 예정이므로, 인수되는 보증금은 없는 것으로 간주합니다.

현 시세 및 감정가, 건물의 신축 연도를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

보수적인 관점에서 감정가 수준 또는 약간 하회하는 금액부터 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.