나이스옥션 법원경매 인천 2024타경544570 [1] 인천광역시 서구 왕길동 672-9 삼라파크빌 5층504호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2024.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 왕길동 소재 "검단사거리역"남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 인천2호선(검단사거리역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(경사지붕) 5층 건물 내 제5층 제504호로서,
(사용승인일: 2014.12.08)
외벽 : 석재붙임 및 드라이비트 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 임.

이용상태

본건은 주거용 연립주택(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형 토지로서, 현황 "연립주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2013-05-27), 지구단위계획구역, 지구단위계획구역(검단2구획정리), 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 504호 테라스 부분에 제시외건물㉠이 소재하는 바, 이를 개략적으로 실측사정 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 본건 504호 테라스 부근에 제시외 건물이 소재하는 바, 이를 개략적으로 실측사정 평가 및 매각에 포함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

물건명: 인천광역시 서구 왕길동 672-9 삼라파크빌 5층504호 (연립주택)

사건번호: 인천지방법원 2024타경544570 (1)

용도: 연립주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트(경사지붕) 5층 건물 내 제5층 제504호

사용승인일: 2014년 12월 8일

감정가: 167,000,000원

토지 면적: 32.50㎡ (약 9.83평)

건물 면적: 52.99㎡ (약 16.03평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

등기부채권 총액: 1,190,000,000원

2. 입지조건

2. 1.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 왕길동 소재 "검단사거리역" 남동측 인근에 위치하며, 주변 지역은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

2. 2.

교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 있고 인천2호선 검단사거리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

2. 3.

도로상태

본건은 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 진출입이 원활합니다.

2. 4.

토지이용계획

본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

2. 5.

주변 시설

특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 서구 지역 내 일부 산업단지와의 거리에 따라 환경적 요인이 있을 수 있습니다. 다만, 본건 소재지는 주거 및 상업시설이 밀집한 지역입니다.

3. 권리분석

3. 1.

말소기준권리

말소기준권리는 2023년 9월 19일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(채권금액 1,020,000,000원)입니다.

3. 2.

소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 등기 권리(갑7: 강제경매, 갑8: 압류, 갑9: 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3. 3.

인수되는 권리

본건은 등기부상 을구 3번 주택임차권(임소영)이 존재하나, 채권자인 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었고, 등기부상 '말소' 처리되었으므로 매각으로 소멸됩니다. 따라서 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

3. 4.

임차인 현황

* 임차인: 임소영 (주택도시보증공사)

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 3일

* 확정일자: 2021년 8월 20일

* 배당신고일자: 2023년 10월 17일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3. 5.

집합건물 등기부 요약

* 갑4: 소유권이전 (김용화, 2015.05.19)

* 을3: 주택임차권 (임소영, 170,000,000원, 2021.09.03 전입, 2021.08.20 확정) - 말소

* 갑5: 소유권이전 (손재현, 2021.09.30, 매매 170,000,000원)

* 갑6: 가압류 (주택도시보증공사, 2023.09.19) - 말소기준권리

* 갑7: 강제경매 (주택도시보증공사, 2024.07.10) - 말소

* 갑8: 압류 (국민건강보험공단, 2024.07.23) - 말소

* 갑9: 압류 (서구(인천광역시), 2025.05.12) - 말소

4. 상권분석

4. 1.

주변 시세 분석

제공된 주변 연립주택 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

* 유현샤인빌2차 (2014년식, 55.66㎡): 2025년 3월 128,000,000원에 거래됨.

* 로하스타운 (2019년식, 58.51㎡): 2025년 3월 142,400,000원(3층) 및 2025년 5월 200,000,000원(1층)에 거래됨.

4. 2.

본건과의 비교

본건(2014년식, 52.99㎡, 5층)은 유현샤인빌2차와 건축 연도가 유사하고 면적이 약간 작으며, 로하스타운보다 건축 연도가 오래되고 면적이 작습니다. 로하스타운의 1층 매매가는 특이사항이 있을 수 있어 참고하되, 3층 매매가가 본건과 비교 시 더 현실적인 가격대로 보입니다. 최근 거래 사례들을 종합해 볼 때, 본건의 감정가 167,000,000원은 시세 대비 다소 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5. 1.

주거 편의성

단지 내 및 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 2.

교통 및 접근성

검단사거리역(인천2호선)을 중심으로 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

5. 3.

기타

주변에 공동주택이 밀집해 있어 주거 환경이 안정적입니다.

6. 잠재적 리스크

6. 1.

제시외 건물 존재

본건 504호 테라스 부근에 제시외 건물이 소재하며, 이는 감정평가에 포함되어 매각되지만, 향후 점유 및 사용에 있어 민원 발생 가능성이 있습니다.

6. 2.

건축 연도

2014년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 10년 이상 경과된 건물로서 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6. 3.

HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 특이사항에 기재되어 있으나, 현재까지의 권리분석상으로는 임차인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 해당 문구가 매각 절차나 향후 소유권 행사 과정에 미칠 수 있는 잠재적 영향은 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지하철 2호선 검단사거리역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 법적 문제 발생 가능성이 낮은 물건입니다. 제시외 건물 존재라는 변수가 있으나, 감정평가에 포함되었으므로 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 검단사거리역 인근으로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 하위 모든 권리가 소멸 예정입니다.

* 주거용 적합성: 연립주택으로서 실수요자에게 매력적입니다.

* HUG 관련 이슈 정리: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 및 본건의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 140,000,000원 범위에서 검토하는 것이 합리적입니다. 잠재적 리스크와 현재 시세를 반영하여 135,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.