나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9001 [9] 서울특별시 강서구 화곡동 42-30 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9001 [9] 서울특별시 강서구 화곡동 42-30 대지 경매

• 사건번호: 2025타경9001
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 42-30
• 용도: 대지

서울남부지방법원 경매10계 2025타경9001 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 42-30 | 감정가: 768,925,300원 | 최저가: 768,925,300원 | 용도: 대지

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9001 (9)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 42-30

용도: 대지

감정가: 768,925,300 원

토지면적: 228.00㎡ (약 68.97평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 원OOOOOO

특이사항: 법정지상권

주의사항:

- 일부 면적이 도시계획시설 주차장(강서구고시 제2021-16호)에 저촉되어 있는 토지임.

- 수목 포함 매각.

- 지상 천막 등은 이전 및 해체가 용이하므로 매각에서 제외함.

1.2. 감정평가 요약

토지감정요항표를 바탕으로 요약한 내용은 다음과 같습니다.

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '강서대학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독 및 다가구주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태:

본건은 인접 필지 및 도로 대비 북서측 하향의 급경사를 이루고 있는 '주거 나지'입니다. 구체적인 형상은 기호(1)~(9) 별로 가장형, 정방형, 사다리형, 세장형 등으로 구분됩니다.

인접 도로상태:

기호(1), (2)는 화곡동 42-127(지목 '도로')에 접하나 현황 맹지로서 인접 필지를 통해 출입이 가능합니다.

기호(3)~(5)는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 출입이 가능합니다.

기호(6)~(9)는 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 공항, 주차장(저촉), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 다양한 도시계획시설 및 법규의 제한을 받고 있습니다. 특히 일부 면적이 도시계획시설 주차장과 저촉되어 있다는 점은 중요한 사항입니다.

제시목록 외의 물건:

기호(6) 지상에 소재하는 제시외 건물 ㉠, ㉡은 이전 및 해체가 용이하여 토지 가치에 미치는 영향이 미미한 것으로 평가되었습니다. 다만, ㉠은 화곡6동 주민센터, ㉡은 강서구청 자원순환과 소유로 탐문되므로, 경매 진행 시 소유권 및 토지 점용 권한 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

공부와의 차이:

특이사항 없음.

기타참고사항:

- 지상 수목은 거래 관행을 고려하여 토지에 포함하여 평가되었습니다.

- 토사 유출 방지를 위한 천막 등은 이전 및 해체가 용이하여 평가에서 제외되었으며, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '강서대학교' 남서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 차량 진출입이 가능하고 버스정류장이 인근에 있어 기본적인 교통 환경은 갖추고 있습니다. 다만, 토지가 '주거 나지'로서 북서측에서 남서측으로 이어지는 급경사를 이루고 있으며, 일부 필지는 지적도상 맹지이거나 인접 필지를 통해 출입해야 하는 상황입니다. 노폭 4m 내외의 도로에 접한 필지들도 있으나, 전반적으로 접근성 및 토지 활용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본건의 가장 큰 특징은 '법정지상권'이 성립될 수 있다는 점입니다. 이는 토지 소유주와 건물 소유주가 다를 경우, 또는 과거 토지 소유주와 건물 소유주가 동일했다가 토지만 매각될 경우 건물을 철거하지 못하고 토지를 계속 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 경매 진행 시 법정지상권 성립 여부를 면밀히 검토해야 하며, 만약 성립된다면 토지 이용에 큰 제약이 될 수 있습니다. 매각 대상이 토지이므로, 해당 토지 위에 건물이 존재하는지, 존재한다면 해당 건물과의 법정지상권 성립 가능성을 철저히 분석해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 전통적인 주거 밀집 지역으로, 다수의 단독주택, 다가구주택, 빌라 등이 밀집해 있습니다. 이에 따라 기본적인 생활 편의시설(소규모 마트, 식당, 학원 등)이 형성되어 있어 지역 주민들의 일상생활을 지원하고 있습니다. '강서대학교'가 인근에 있어 학생 수요와 관련된 상권도 일부 존재할 수 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 중심 상업 지구와는 거리가 있어, 전반적인 상권 활성화 정도는 보통 수준으로 평가됩니다.

1.6. 생활정보

주변에 주거 시설이 많아 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다. '강서대학교'가 인접해 있으며, 지역 내 근린생활시설들이 있어 기본적인 생활 편의는 누릴 수 있습니다. 다만, 가파른 경사 지형으로 인해 일부 지역은 통행이나 외부 활동에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 건의 투자에 있어 몇 가지 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

첫째, '법정지상권' 문제입니다. 이로 인해 토지 이용에 제약이 발생할 수 있으며, 이는 토지 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

둘째, '일부 면적이 도시계획시설 주차장과 저촉'된다는 점입니다. 이로 인해 해당 면적의 활용이 제한되거나, 향후 도시계획 변경에 따라 추가적인 제약이 발생할 수 있습니다.

셋째, '맹지' 및 '급경사' 지형으로 인한 접근성 및 활용도 저하 가능성입니다. 이는 토지의 가치를 평가함에 있어 중요한 요소로 작용할 수 있습니다.

넷째, 인접 필지를 통해 출입해야 하는 경우, 이웃과의 관계 및 통행로 확보에 대한 문제가 발생할 수 있습니다.

다섯째, 공공기관 소유로 추정되는 제시외 건축물(천막 등)이 있어, 이와 관련된 권리 관계를 명확히 확인해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 대지로서, 인근 대학 및 주거 밀집 지역의 배후 수요를 기반으로 하고 있습니다. 그러나 법정지상권 성립 가능성, 도시계획시설(주차장) 저촉, 맹지 및 급경사 지형 등 여러 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 문제점들을 면밀히 분석하고 해결 방안을 모색한다면, 안정적인 투자 기회가 될 수 있습니다. 특히, 해당 토지의 잠재적 가치와 현재의 경매가를 비교하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

- 서울 강서구라는 입지적 장점과 주거지로서의 기본적인 수요.

- '강서대학교' 인근이라는 점을 활용한 잠재적 가치.

- 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 가능성.

이러한 장점에도 불구하고, 법정지상권, 도시계획시설 저촉, 접근성 문제 등 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 투자 전 반드시 현장 답사를 통해 정확한 상황을 파악하고, 법률 전문가의 도움을 받아 권리 분석을 철저히 진행해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매10계