나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경111580 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 180-238 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경111580 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 180-238 다가구주택 경매

• 사건번호: 2024타경111580
• 주소: 서울특별시 관악구 인헌길 161-13
• 용도: 다가구주택

서울중앙지방법원 경매8계 2024타경111580 | 소재지: 서울특별시 관악구 인헌길 161-13 | 감정가: 2,723,631,160원 | 최저가: 2,178,905,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경111580 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 180-238

용도: 다가구주택

감정가: 2,723,631,160원

토지면적: 255.00㎡ (약 77.14평)

건물면적: 527.14㎡ (약 159.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송OO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.2. 물건 상세 정보

토지:

토지면적: 255.00㎡ (약 77.14평)

토지제시외면적: 0.00㎡

이용상태: 세장형 완경사지를 평탄하게 조성하여 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 남동측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며 (기호1), 본건 동측으로 약 12미터 내외의 포장도로에 접함 (기호3).

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역임.

건물:

건물면적: 527.14㎡ (약 159.46평)

건물제시외면적: 107.00㎡ (후첨 "건물개황도" 참조)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층건으로서, 사용승인일자는 2020년 12월 22일임.

이용상태: 공부상 주거기타이나, 현황 다가구주택으로 이용 중임.

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지기, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

공부와의 차이: 본건 기호 (2) 지1층, 1층 부분은 공부상 용도가 "사무소"이나, 탐문결과 현황 "주택"으로 이용 중임.

제시목록 외의 물건: 본건 기호(3) 지상에 동일한 소유자의 합법적인 건축물(철근콘크리트조 4층 연면적 548.87㎡)이 소재함. 본건 건물에는 부합물로 판단되는 제시외건물(㉠-㉤)도 소재함.

1.3. 입지조건

본건 기호(1,3)은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "인헌고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 학교, 공원, 소규모 아파트단지, 임야 및 로변을 따라 각종 주상용건물 등이 소재하는 지역으로 제반 환경은 보통임. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통임.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 송OO입니다. 토지와 건물을 일괄 매각하며, 제시외 건물도 포함됩니다. '중복사건' 및 '유동화물건'으로 표기되어 있어 권리관계가 다소 복잡할 수 있으므로, 말소기준권리 외 인수되는 권리가 있는지에 대한 철저한 분석이 필요합니다. 임대관계는 미상으로 확인되어, 현황 임차인 파악 및 명도 과정에 대한 세심한 검토가 요구됩니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 소재한 봉천동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼재된 형태로, 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트단지 등이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 인헌고등학교 등 교육시설이 인접해 있으며, 로변을 따라 상가들이 발달해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 다가구주택으로 이용 중이므로 임대 수익 창출이 가능한 상권으로 분석됩니다.

1.6. 생활정보

교육시설: 인헌고등학교가 남서측 인근에 위치하며, 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 소재할 것으로 예상됩니다. 본건은 교육환경보호구역에 해당하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

교통: 인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 구체적인 노선 정보는 추가 확인이 필요합니다.

편의시설: 로변 상가 및 주변 상권을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.7. 잠재적 리스크

권리관계 복잡성: '중복사건', '유동화물건'으로 명시되어 있어, 낙찰 후 예상치 못한 권리 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 권리 분석 시 세밀한 주의가 필요합니다.

임대차 관계 미확인: 임대 관계가 미상으로, 실제 거주하는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다. 임차인의 대항력 유무 및 명도 계획 수립이 중요합니다.

공부와의 차이: 건물 일부(지1층, 1층)의 공부상 용도가 "사무소"이나 현황 "주택"으로 이용 중이어서, 향후 관련 법규 위반 시 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

제시외 건물 및 부합물: 일괄 매각 대상에 제시외 건물 및 동일 소유자의 건축물이 포함되어 있어, 실제 인도 범위와 법적 해석에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

토지이용 제한: 제1종일반주거지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 토지 이용 규제를 받고 있어 향후 건축 행위나 재개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동의 비교적 양호한 입지에 소재한 신축(2020년 사용승인) 다가구주택 경매 물건입니다. 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 점, 최근 건물 연식은 긍정적인 요소입니다. 그러나 중복사건, 유동화물건, 임대차 관계 미상, 공부와의 차이, 제시외 건물 포함 등 권리 분석 및 명도 측면에서 상당한 주의와 심층적인 검토가 요구되는 물건입니다. 잠재적인 리스크를 충분히 인지하고, 전문가의 도움을 받아 철저한 사전 조사를 진행한다면 좋은 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

입지: 서울 관악구 봉천동은 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역으로, 지속적인 주거 수요가 예상됩니다.

신축 건물: 2020년 사용승인된 건물로 최신 시설을 갖추고 있어 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

다가구주택: 다수의 임대 가구를 확보할 수 있어 안정적인 임대 수익 확보에 유리합니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 향후 개발 또는 활용에 있어 유연한 전략 구사가 가능합니다.

경쟁률 완화 가능성: 권리관계의 복잡성 등으로 인해 일반 투자자들의 접근이 제한될 수 있어, 철저한 분석을 통해 경쟁률이 낮은 상태에서 합리적인 가격에 취득할 기회를 잡을 수 있습니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매8계