나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31042 [11] 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 496 미소빌딩주건축물 1동 OO OOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 '포산공원' 북서측 인근에 위치하는 미소빌딩
주건축물 제1동 제1층 제102호 외 10개호로서, 주위는 아파트단지, 공공시설, 금융기관,
호텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은
보통임.

건물의 구조

가)~카) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제1층 제102호 외로서,
- 외벽 : 화강석붙임, 칼라복층유리, 알미늄복합판넬, 드라이비트 마감 등
- 내벽 : 페인팅, 화강석붙임 및 내부인테리어 마감 등
- 바닥 : 화강석물갈기 및 타일 마감 등
- 창호 : 하이새시 창호 마감임.

이용상태

가)~카): 근린생활시설

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 전기설비, 소화전설비,
스프링클러설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 남동측으로 폭 약 25M, 남서측으로 폭 약 20M, 북서측으로 폭 약 15M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-11-20), 지구단위계획구역(세부사항은 대구경북경제자유구역청 확인),
대로3류(폭 25m~30m)(2013-12-20)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-20)(접합), 중로2류
(폭 15m~20m)(2013-12-20)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 일반산업단지(2013-12-20)<산업
입지 및 개발에 관한 법률>, 상업구역<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구
(2015-12-07)(테크노폴리스지구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 대구서부지원 2025타경31042 (11)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 청운신용협동조합

소재지: 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 496, 미소빌딩 주건축물 1동 6층 603호

건물용도: 제2종 근린생활시설 (근린상가)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 및 평가액

감정평가액: 216,000,000원

토지 면적: 32.60㎡ (약 9.86평)

토지 지분: 32.6046㎡ (약 9.86평)

건물 면적: 102.86㎡ (약 31.11평)

건물 지분: 102.8635㎡ (약 31.11평)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 '포산공원' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 아파트 단지, 공공시설, 금융기관, 호텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 입지 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 보통 수준입니다.

대상 물건은 남동측 폭 약 25M, 남서측 폭 약 20M, 북서측 폭 약 15M의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 형상 및 이용

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형이며, 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

건축물 구조는 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 화강석, 복층유리, 복합판넬 등으로 마감되었습니다. 내벽 및 바닥은 페인팅, 화강석, 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 하이새시 창호입니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황 및 말소 기준

말소기준권리는 2017년 8월 22일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을3)이며, 채권액은 3,874,000,000원입니다.

본 경매는 2025년 3월 14일 접수된 청운신용협동조합의 임의경매 (갑2)에 의한 것입니다.

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 류

보증금: 50,000,000원

차임: 3,000,000원

전입(사업)일자: 2019년 6월 17일

배당신고일자: 2025년 5월 12일

대항력: 없음

3.3. 권리 분석 총평

본건에는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 류 는 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

따라서, 낙찰자는 건물을 명도 받은 후 소유권이전을 받을 수 있습니다.

4. 상권 분석

4.1. 건물 용도 및 지역 특성

본 건물은 제2종 근린생활시설로 이용되고 있으며, 주변 상권은 주거 단지 및 다양한 상업 시설이 혼재하여 활성화 가능성이 있습니다.

4.2. 토지 이용계획 및 규제

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류, 중로1류, 중로2류 도로에 접하며, 경제자유구역, 일반산업단지, 상업구역, 연구개발특구(테크노폴리스지구) 등으로 지정되어 있습니다.

세부적인 사항은 대구경북경제자유구역청을 통해 확인이 필요합니다.

가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있습니다.

5. 생활 편의 시설

* '포산공원'이 인근에 위치하여 녹지 공간 접근성이 좋습니다.

* 금융기관, 호텔 등 다양한 편의 시설이 주변에 밀집해 있습니다.

6. 잠재적 리스크 검토

6.1. 채권 규모 및 특이사항

등기부상 채권 총액은 3,874,000,000원으로 매우 높은 편입니다.

본 물건은 공동담보로 제공된 점을 고려하여 경매 진행 상황을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

6.2. 임대차 관련 인수 여부

임차인 류 은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

6.3. 토지이용계획상 추가 확인 사항

지구단위계획구역, 경제자유구역, 연구개발특구 등 복합적인 용도지역으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 개발 관련 규제 및 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 소견

본 물건은 대구광역시 달성군 현풍읍의 핵심 상권 지역에 위치한 근린생활시설입니다.

우수한 입지 조건과 교통 접근성을 갖추고 있으며, 주변 지역의 개발 잠재력도 높다고 판단됩니다.

등기부상 높은 채권 총액과 공동담보 물건이 존재하나, 본건 자체의 권리 관계는 매각으로 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

8. 투자 전략

* 개발 잠재력이 높은 지역 특성을 고려한 장기적인 관점의 투자가 유효합니다.

* 인근 부동산 시세 및 임대 수익률 분석을 통해 합리적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

* 대구경북경제자유구역청의 개발 계획 등 공공 개발 정보를 지속적으로 파악하여 가치 상승 요인을 활용하는 전략이 필요합니다.

9. 입찰가 산정 가이드

본건의 감정가는 216,000,000원입니다.

인수되는 임차 보증금은 없으므로, 입찰가 산정 시에는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 건물의 현 상태, 향후 임대 수익률, 예상 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

대구경북경제자유구역 및 연구개발특구 관련 개발 계획 등을 고려하여 잠재 가치를 평가한 후 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.