나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31042 [2] 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 496 미소빌딩주건축물 1동 OO OOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 '포산공원' 북서측 인근에 위치하는 미소빌딩
주건축물 제1동 제1층 제102호 외 10개호로서, 주위는 아파트단지, 공공시설, 금융기관,
호텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임. 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은
보통임.

건물의 구조

가)~카) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제1층 제102호 외로서,
- 외벽 : 화강석붙임, 칼라복층유리, 알미늄복합판넬, 드라이비트 마감 등
- 내벽 : 페인팅, 화강석붙임 및 내부인테리어 마감 등
- 바닥 : 화강석물갈기 및 타일 마감 등
- 창호 : 하이새시 창호 마감임.

이용상태

가)~카): 근린생활시설

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 전기설비, 소화전설비,
스프링클러설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 남동측으로 폭 약 25M, 남서측으로 폭 약 20M, 북서측으로 폭 약 15M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-11-20), 지구단위계획구역(세부사항은 대구경북경제자유구역청 확인),
대로3류(폭 25m~30m)(2013-12-20)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2013-12-20)(접합), 중로2류
(폭 15m~20m)(2013-12-20)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 일반산업단지(2013-12-20)<산업
입지 및 개발에 관한 법률>, 상업구역<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구
(2015-12-07)(테크노폴리스지구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건 임대관계는 미상임.

물건 비고

인접한 구분건물(110호) 사이에 경계벽이 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31042 (2)

소재지: 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 496 미소빌딩 주건축물 1동 1층 111호

1.2. 물건 내역

용도: 제2종근린생활시설

감정가: 339,000,000원

토지 면적: 15.20㎡ (약 4.60평)

토지 지분: 15.2018㎡ (약 4.60평)

건물 면적: 47.96㎡ (약 14.51평)

건물 지분: 47.96㎡ (약 14.51평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

1.3. 기타 기본 정보

채권자: 청운신용협동조합

특이사항: 공동담보, 인접한 구분건물(110호) 사이에 경계벽 없음.

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 '포산공원' 북서측 인근에 위치하는 미소빌딩 1층 111호입니다.

주변은 아파트단지, 공공시설, 금융기관, 호텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

대상 물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통입니다.

대상 물건의 남동측으로 폭 약 25M, 남서측으로 폭 약 20M, 북서측으로 폭 약 15M의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 특성

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형으로, 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

구분건물 등기부 요약 정보는 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 제이피씨주식회사 (접수일자: 2017-06-27)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (접수일자: 2017-08-22, 권리금액: 3,874,000,000원)

* 임의경매: 청운신용협동조합 (접수일자: 2025-03-14, 권리금액: 2,081,046,432원)

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 8월 22일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다. (물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리 - 해당사항 없음)

3.4. 임차인 분석

* 임차인: 류

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,800,000원

* 전입/사업일자: 2019-06-19

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다. 류 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

4. 상권 분석

4.1. 업종 및 용도

본 물건은 제2종 근린생활시설로 이용 가능한 상가입니다.

4.2. 주변 상업 시설

주변에 아파트단지, 공공시설, 금융기관, 호텔, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

4.3. 토지이용계획

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류, 중로1류, 중로2류, 경제자유구역, 일반산업단지, 상업구역, 연구개발특구(테크노폴리스지구) 등으로 지정되어 있어, 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

'포산공원'이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

5.2. 대중교통 이용 편의성

인근 버스정류장 위치로 인해 기본적인 대중교통 이용 편의성은 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 관련 리스크

* 인접한 구분건물(110호) 사이에 경계벽이 없어 소음, 누수 등 공동주택이나 상가에서 발생할 수 있는 분쟁 소지가 있습니다.

6.2. 권리 및 채무 관련 리스크

* 등기부상 채무 총액(근저당 및 임의경매 채권액 합계)이 상당하여, 낙찰 후에도 채무 정리 관련 이슈가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 기타 리스크

* 물건명세서상 임대관계가 미상으로, 현재 점유 현황 및 명도 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

미소빌딩 1층 111호는 대로변에 접한 상업지역 내 근린상가로서, 다양한 근린생활시설 및 주거단지가 인접하여 기본적인 상권 수요는 확보될 것으로 보입니다. 또한, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 연구개발특구 등에 포함되어 있어 장기적인 지역 발전 가능성도 기대할 수 있습니다.

그러나 인접 건물과의 경계벽 부재, 현재 임대차 관계 미확인, 등기부상 높은 채무 총액은 본 물건의 잠재적 리스크 요인으로, 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 1층 상가로서의 높은 가시성과 유동인구 확보 가능성.

* 인근 배후 수요(아파트단지, 주거 밀집 지역)를 통한 안정적인 영업 활동 기대.

* 지역 개발 계획(경제자유구역, 연구개발특구 등)으로 인한 향후 자산 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가 산정 가이드

본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 임차 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액을 기준으로 산정하게 됩니다.

하지만, 높은 채무 총액, 인접 건물과의 경계벽 부재, 임대 관계 미상 등 여러 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 조사, 예상 명도 비용 및 기간 산출 등 면밀한 추가 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.