나이스옥션 법원경매 서산 2024타경52821 [6] 충청남도 서산시 동문동 645-4 답 경매
매각기일: 2026-02-10
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서산 2024타경52821 [6] 충청남도 서산시 동문동 645-4 답 경매
- 사건번호: 2024타경52821
- 주소: 충청남도 서산시 동문동 645-4
- 용도: 답
서산지원 경매6계 2024타경52821 | 소재지: 충청남도 서산시 동문동 645-4 | 감정가: 13,280,000원 | 최저가: 13,280,000원 | 용도: 답
1. 서산지원 2024타경52821 (6) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 서산지원 2024타경52821 (6)
소재지: 충청남도 서산시 동문동 645-4
경매 구분: 부동산강제경매
매각 대상: 토지매각 (전체 20.00㎡, 토지지분 20㎡)
감정가: 13,280,000원
토지 면적: 20.00㎡ (약 6.05평)
토지 제시외 면적: 0.00㎡
건물 면적: 0.00㎡
건물 제시외 면적: 0.00㎡
특이사항: 지분매각
주의사항: 일괄매각. 목록(12)~(14) 지목은 "전, 답"이나, 현황 "주거나지" 상태임.
1.2. 입지 조건
본건은 충청남도 서산시 동문동 소재 "서산향교" 남서측 인근에 위치합니다.
주위는 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.
인근에 "서산동문동아더프라임" 아파트 단지가 있어 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.
본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 용도 중심의 개발이 이루어지는 지역입니다.
1.3. 토지 이용 현황 및 상태
본건 토지는 총 20.00㎡ 면적에 대해 지분 매각으로 진행됩니다.
감정평가서상 각 기호별 토지 이용 현황은 다음과 같습니다.
기호 5-7, 9-11: 부정형 평지의 토지로 현황 "도로"로 이용 중입니다.
기호 8: 부정형 완경사의 토지로 현황 "법면"으로 이용 중입니다.
기호 12-14: 부정형 평지의 토지로 현황 "주거나지" 상태이며, 지목은 "전, 답"입니다.
일부 토지가 도로로 이용 중이거나 법면 상태이며, 기호 12-14번지는 지목과 현황이 상이하여 주의가 필요합니다.
1.4. 교통 및 접근성
본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능합니다.
인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.
간선도로와의 접근성 등 제반 교통 여건은 보통입니다.
다만, 기호 12-14번지의 경우, 서측으로 중로에 접하나 현황 단차로 인해 직접 접근이 곤란한 상태입니다.
1.5. 토지이용계획 및 제한사항
본건 토지는 다음 지역 및 구역에 포함됩니다.
도시지역 (2021-05-25)
제2종일반주거지역
가축사육제한구역 (전부제한지역: 모든 축종 불가)
현상변경허가 대상구역 (2011-03-10) <문화재보호법> (서산향교 인근으로 인한 규제)
각 필지별 도로 관련 용도지역 및 제한사항은 다음과 같습니다.
기호 5-6: 중로1류 (폭 20m-25m)
기호 7-11: 소로1류 (폭 10m-12m) (기호 10, 11은 저촉)
기호 12-14: 중로2류 (폭 15m-20m) (접합)
기호 12-14번지는 "동문 동아 더 프라임 아파트" 지구단위계획구역에 포함됩니다.
기호 12-14번지는 상대보호구역(2023-11-20) <교육환경 보호에 관한 법률>에 해당합니다.
일부 필지(기호 5, 6)는 준보전산지에 해당합니다.
1.6. 권리 분석
본건은 부동산강제경매로 진행됩니다.
채권자는 '동OOOOOOOOOO'입니다.
본건의 매각 대상은 토지 지분이며, 일반적으로 경매를 통해 소멸하는 권리들이 많으나, 지분 매각으로 인해 공유자 우선매수권 등 특이사항 발생 가능성이 있습니다.
정확한 권리 관계는 등기부등본을 통해 상세히 확인해야 합니다.
1.7. 상권 분석
본건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 있는 지역입니다.
"서산향교"라는 문화재가 인근에 위치하여 지역적 특색을 더합니다.
도보권 내 버스정류장이 있고, 차량 접근이 용이하여 기본적인 상권 접근성은 양호한 편입니다.
주변에 "동문동아더프라임"과 같은 대규모 주거 단지가 있어, 해당 단지 내 근린생활시설(감정평가서상 기재된 호수)의 공실이 해소된다면 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.
서산 시내 주요 상권과의 연계는 차량을 통해 이루어지며, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동 거리에 위치합니다.
1.8. 생활 정보
인근 버스정류장을 통해 서산 시내 주요 지역으로 이동이 가능합니다.
차량 이용 시 인근 도로망을 통해 시내 접근이 용이합니다.
주변에 학교(예: 서산중학교, 서산고등학교 등) 및 기타 편의 시설이 차량 이동 거리에 위치합니다.
감정평가서에 따르면, 인근 "동문동아더프라임" 근린생활시설동의 경우 현재 공실 상태인 점은 참고할 만합니다.
1.9. 잠재적 리스크
지분 매각: 본건은 토지 전체 면적 중 일부 지분만 매각 대상이므로, 공유자들과의 협의 또는 명도, 사용 수익에 있어 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다. 공유물 분할 소송 등의 가능성도 배제할 수 없습니다.
토지 현황과 공부상 지목 불일치: 지목이 "전, 답"인 토지가 현황 "주거나지"로 이용 중이며, 일부는 "도로" 또는 "법면"으로 이용되고 있습니다. 이는 토지의 사용 수익에 제약을 줄 수 있으며, 관련 법규 확인 및 개선 작업이 필요할 수 있습니다.
접근성 제한: 기호 12-14번지는 인접 도로와의 단차로 인해 직접적인 접근이 곤란한 상태입니다. 이는 해당 필지의 활용 가치를 저하시킬 수 있는 중요한 요인입니다.
개발 규제: 문화재보호구역, 현상변경허가 대상구역, 준보전산지 등에 포함되어 있어 신축 등 개발 행위에 있어 엄격한 규제를 받을 수 있습니다.
도로로 이용 중인 토지: 일부 필지가 현황 도로로 이용되고 있어, 소유권 행사에 제약이 있거나 인근 토지 소유주들과의 민원 발생 소지가 있습니다.
1.10. 종합 의견
본건은 서산시의 주거지대에 위치하며, 교통 및 생활 인프라가 비교적 잘 갖춰진 지역에 소재합니다.
하지만, 본건의 가장 큰 특징이자 리스크는 '지분 매각'이라는 점입니다. 이로 인해 소유권 행사 및 활용에 있어 공유자들과의 관계, 명도 문제 등이 복잡하게 얽힐 수 있습니다.
또한, 토지의 현황과 지목의 불일치, 일부 필지의 접근성 문제, 문화재 관련 규제 등도 투자 결정에 신중한 검토를 요구합니다.
현황 도로 및 법면으로 이용 중인 토지는 개발 또는 활용에 있어 추가적인 검토가 필요합니다.
1.11. 투자 포인트
지분 투자: 만약 공유자 중 한 명이라면, 해당 지분을 매입하여 전체 토지를 확보하려는 전략을 세울 수 있습니다.
개발 잠재력 (제한적): "주거나지"로 이용 중인 토지 부분은 제2종일반주거지역 내에서 소규모 개발의 가능성을 타진해 볼 수 있으나, 지분 문제와 개발 규제를 충분히 검토해야 합니다.
서산향교 인근: 문화재 인근이라는 점은 향후 지역 개발 방향에 따라 가치 상승의 요인이 될 수도 있습니다. (단, 문화재 보호 규제는 상존)
기존 주거지 인프라: 주변의 주거 단지는 안정적인 수요 기반을 제공합니다.
법원 정보
서산지원 경매6계