나이스옥션 법원경매 서산 2024타경52821 [1] 충청남도 서산시 동문동 600 서산동문동아더프라임 근린생활시설동 지1층비03호 근린상가 경매

매각기일: 2026-03-17

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경52821 [1] 충청남도 서산시 동문동 600 서산동문동아더프라임 근린생활시설동 지1층비03호 근린상가 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매6계 2024타경52821 | 소재지: 충청남도 서산시 안견로 91, 근린생활시설동 지1층비03호 (동문동,서산동문동아더프라임) | 감정가: 123,000,000원 | 최저가: 86,100,000원 | 용도: 근린상가

1. 서산지원 2024타경52821 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2024타경52821 (1)

소재지: 충청남도 서산시 동문동 600, 서산동문동아더프라임 근린생활시설동 지1층 비03호

용도: 근린생활시설

감정가: 1억 2,300만원

토지 면적: 81.84㎡ (약 24.76평) (토지 지분: 81.8444㎡)

건물 면적: 54.54㎡ (약 16.49평) (건물 지분: 54.543㎡)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 동OOOOOOOOOO

특이사항: 지분 매각

주의사항: 해당 사항 없음

1.2. 입지조건

본 물건은 충청남도 서산시 동문동에 소재하며, "서산향교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 간선도로와의 접근성 또한 양호하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다. 토지는 기호별로 이용 현황 및 인접 도로 상태가 다소 차이가 있으나, 대부분 도로 또는 법면으로 이용 중이며, 서측으로 폭 약 10m 이상의 포장도로 및 중로/소로에 접하고 있습니다. 다만, 일부 필지는 현황상 단차로 인해 직접 접근이 곤란한 경우도 있습니다. 건물이 위치한 근린생활시설동은 단지 주위의 포장도로 및 남측, 동측의 2-3차선 포장도로에 접해 있어 접근성 및 주차 여건은 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 사건입니다. 일반적인 강제경매의 경우, 매각으로 인해 소유권 이전 시 기존의 권리들은 소멸되므로 권리 관계는 비교적 명확해지는 편입니다. 그러나 본건은 지분 매각 으로 진행된다는 점이 가장 중요합니다. 이는 부동산 전체의 소유권이 아닌, 해당 부동산의 일정 지분만이 매각 대상이 된다는 의미입니다. 따라서 낙찰을 받으시더라도 단독 소유가 아닌 다른 공유자와 함께 소유하게 되며, 이는 향후 부동산의 관리, 처분, 사용 수익 등에 있어 제약을 초래할 수 있습니다. 지분 매각 물건은 다른 공유자와의 관계를 명확히 하고, 공유물 분할 등의 복잡한 절차를 수반할 수 있으므로 이에 대한 면밀한 사전 검토가 필수적입니다.

1.4. 상권분석

물건이 소재한 동문동 지역은 주거 밀집 지역에 근린생활시설이 함께 분포하는 복합 상권의 특징을 가집니다. 이는 기본적인 배후 수요가 확보되어 있음을 시사합니다. 용도가 근린생활시설이므로, 지역 주민을 대상으로 하는 상가로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 현재 건물은 전유면적 54.72㎡ 외 3개 호실, 총 4개 호실 모두 공실 상태로 파악되었습니다. 이는 공실 발생 원인(수요 부족, 임대료 수준, 시설 노후화 등)에 대한 추가적인 조사가 필요함을 의미합니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 성장 가능성을 일부 기대할 수 있습니다. 또한, 다양한 폭의 도로에 접하고 있어 접근성은 좋은 편입니다. 가축사육제한구역, 현상변경허가 대상구역, 상대보호구역 등의 용도 및 행위 제한이 존재하므로, 사업 계획 수립 시 관련 법규 준수가 필수적입니다.

1.5. 생활정보

본건 인근에는 "서산향교"라는 문화 유적이 자리하고 있어, 도심 속에서도 고즈넉한 분위기를 느낄 수 있는 입지입니다. 주거 지역 내 근린생활시설이므로, 주변에 마트, 병원, 학원 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 구체적인 편의시설 현황은 지도 검색 등을 통해 추가 확인이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 투자에 있어 가장 주목해야 할 리스크는 '지분 매각'이라는 점입니다. 이는 소유권 행사 및 재산권 관리에 있어 복잡한 문제를 야기할 수 있으며, 공동 소유자와의 의견 충돌 가능성, 지분 처분의 어려움 등이 발생할 수 있습니다. 또한, 현재 모든 호실이 공실 상태라는 점은 즉각적인 임대 수익 창출이 어렵다는 것을 의미하며, 공실의 원인 파악 및 해소 방안 마련이 필요합니다. 공부상 지하 1층이나 현황은 지상 1층으로 이용되고 있다는 점은, 향후 건축물 대장 변경 등 행정 절차상의 번거로움을 야기할 수 있습니다. 더불어, 가축사육제한구역, 현상변경허가 대상구역, 상대보호구역 등 다양한 법적 제한 사항은 향후 건축, 용도 변경 또는 개발 시 걸림돌이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서산시 동문동의 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역에 위치한 근린생활시설입니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가되나, '지분 매각'이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 이로 인해 향후 소유권 행사 및 관리에 상당한 제약이 따를 수 있으며, 현재 전 호실 공실이라는 점은 수익성 측면에서의 불확실성을 높입니다. 공부상 용도와 현황의 차이 또한 추가적인 고려 사항입니다. 따라서 본 물건은 지분 매각 물건의 특성을 명확히 이해하고, 다른 공유자와의 원만한 합의 또는 명확한 지분 처분 계획을 수립할 수 있는 투자자에게 더 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

본건은 지분 매각 물건의 특성상, 단독 소유 물건 대비 비교적 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있다는 점이 잠재적 투자 포인트입니다. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 발전 시 시세 상승의 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 또한, 근린생활시설로서 지역 수요에 맞는 업종을 유치할 경우, 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 수 있으나, 이는 앞서 언급한 지분 문제 해결이 선행될 경우에 한합니다.

법원 정보

서산지원 경매6계