나이스옥션 법원경매 상주 2025타경39 [1] 경상북도 예천군 예천읍 남본리 149-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대경 · 평가일 2025.02.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 예천군 예천읍 남본리 소재 ""예천여자중학교"" 서측 인근에 위치하며,
부근 일대는 기존주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근의 도로 여건 등으로 보아 제반 교통 사정은
보통시됨.

형태 및 이용상태

삼각형의 토지로 자체 지반은 등고 평탄하며, 현황 주거용부지 상태임.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(도시지역 경계 300m 이내){가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률}. 역사문화환경보존지역(7구역){문화유산의 보존 및 활용에
관한 법률}임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 토담조 시멘트기와지붕(현황 강판지붕) 단층 건물로서
- 외벽 : 적벽돌쌓기 및 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감
- 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감,
- 바닥 : 장판지 및 타일 등 마감.
- 창호 : 샷시창호임.

이용상태

(가) 주택으로 이용중임.

설비내역

(가) 급배수설비, 위생설비 및 온수보일러에 의한 난방설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조 [(ㄱ) : ""다용도실"" ∼ (ㅁ) : ""창고""]

공부와의 차이

본건 건물은 의뢰목록상 시멘트기와지붕이나, 현황 강판지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 건물은 이해관계인의 부재로 실측이 불가능하여
담장밖에서 개략적인 목측으로 사정하였으며 건물의 내부 및 이용상황 등은
통상적인 상황을 상정하여 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함(1/2 지분). 지분매각. 공유자의 우선매수권(민사집행법 제140조) 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없음(일괄매각 물건 전부의 공유자에 한함). 목록 2 건물은 공부상 시멘트기와지붕이나 현황 강판지붕임. 재매각, 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 상주지원 2025타경39 (1)

소재지: 경상북도 예천군 예천읍 남본리 149-1

용도: 단독주택

감정가: 27,697,950원

토지면적: 212.00㎡ (약 64.13평)

토지지분: 106㎡ (약 32.06평)

건물면적: 55.90㎡ (약 16.91평)

건물지분: 27.95㎡ (약 8.46평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤OO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

재매각 여부: 재매각

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상북도 예천군 예천읍 남본리 소재 "예천여자중학교" 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 기존 주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 도로 여건 등으로 보아 제반 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 본 건 토지는 삼각형의 형태로 자체 지반은 등고 평탄하며, 현황 주거용 부지 상태입니다.

* 인접 도로상태: 동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역(7구역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 건물 등기부상 2025년 1월 17일 접수된 윤순희의 강제 경매개시결정 (2025타경39) 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도로 임차인에 대한 상세 정보는 확인되지 않았습니다. 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 등기부 현황:

* 토지 등기부: 1974년 안희대 소유권 이전, 2013년 안덕기 소유권 이전, 2021년 백대숙 외 1명 소유권 이전(매매) 후, 2024년 윤순희의 가압류(25,000,000원) 및 2025년 강제 경매개시결정(말소기준권리)이 등기되어 있습니다.

* 건물 등기부: 2013년 안덕기 소유권 보존, 2021년 백대숙 외 1명 소유권 이전(매매) 후, 2024년 윤순희의 가압류(25,000,000원) 및 2025년 강제 경매개시결정(말소기준권리)이 등기되어 있습니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 25,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

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* 주변 시세: 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근에서 2025년 11월 예천세종프라자(연립다세대, 59.86㎡)가 9,600만원에, 2026년 3월 백두주택(다세대, 75.345㎡)이 7,600만원에 거래되었습니다. 본 물건은 단독주택의 지분으로, 해당 거래 사례와 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 감정가 대비 시세: 본 건의 감정가 27,697,950원은 주변 유사 규모 부동산 시세 대비 낮은 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

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* 교육 시설: "예천여자중학교"가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 예천군청, 예천교육지원청, 예천소방서, 예천경찰서 등이 차량으로 접근 가능한 거리에 위치합니다. 또한, 예천초등학교, 예천농업고등학교 등이 주변에 있습니다.

* 주거 환경: 주변은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 비교적 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다. 현재까지 파악된 혐오시설은 없습니다.

* 임대 관계: 현재 임차인 현황 및 임대 관계는 미상입니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 지분매각: 본 물건은 토지와 건물의 일부 지분만 매각되므로, 낙찰 후 다른 공유자와의 협력 및 명도 과정에서 추가적인 분쟁이나 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 민사집행법 제140조에 따라 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 공유자의 우선매수 신고가 매수보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에서 우선매수청구권을 행사할 수 없다는 규정이 있습니다(일괄매각 물건 전부의 공유자에 한함).

* 제시외 건물: 80.20㎡의 제시외 건물(다용도실, 창고 등)이 있으나, 이 부분의 1/2 지분만 포함되어 매각 대상이므로 소유권 행사 및 관리에 유의해야 합니다.

* 현황과 공부상 차이: 목록 2 건물은 공부상 시멘트기와지붕이나 현황 강판지붕으로 차이가 있습니다.

* 재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 매각 절차에서 매수인이 없었거나 계약이 성립되지 않은 경우입니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반 경매보다 높게 책정되어 있습니다.

* 건물 평가 상세: 이해관계인의 부재로 건물 내부 및 이용 상황 등은 개략적인 목측으로 평가되었으므로, 실제 현황과 다소 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본 경매 물건은 경상북도 예천군 예천읍 남본리 소재 단독주택의 토지 및 건물 일부 지분에 대한 강제경매 건입니다. 지분매각, 공유자 우선매수 신고 등 복잡한 권리 관계를 가지고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 감정가는 27,697,950원으로, 주변 시세 대비 낮은 편으로 분석됩니다. 제시외 건물 일부 지분 포함, 현황과 공부상 차이, 재매각 물건 등의 특이사항이 존재합니다. 낙찰 후 다른 공유자와의 원만한 협의, 명도 절차 진행, 임대차 관계 확인 등 추가적인 조사와 조치가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 낮은 감정가: 제시된 감정가가 상대적으로 낮아 시세 대비 저가 매수의 기회를 제공할 수 있습니다.

* 주거용 부지: 현황 주거용 부지로 이용 중이며, 토지 형태가 양호합니다.

* 안정적인 입지: 예천여자중학교 인근에 위치하며, 주변은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 감정가: 27,697,950원

* 매수신청보증금: 최저매각가격(감정가)의 20% = 5,539,590원

* 예상 입찰가 분석: 본 건은 지분매각, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 제시외 건물 지분 포함, 현황과 공부상 차이, 재매각 물건 등의 복합적인 요소를 가지고 있습니다. 이러한 점들을 고려할 때, 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

* 최근 유사 지역의 연립/다세대 주택 거래 사례(9,600만원, 7,600만원)를 참고하되, 본건은 단독주택 지분임을 감안해야 합니다.

* 따라서, 현 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 대략 19,000,000원에서 25,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

* 실제 입찰 시에는 현장 답사를 통한 건물 상태 확인, 공유자와의 협의 가능성, 명도 관련 제반 비용 등을 추가적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.