나이스옥션 법원경매 상주 2024타경73054 [2] 경상북도 상주시 낙동면 장곡리 630 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 상주시 낙동면 장곡리 소재 '장곡리마을회관' 북서측 인근에
소재하며, 인근은 농경지 및 농가주택, 임야 등으로 형성되어 있는바, 제반
주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 인근까지 차량의 진입이 가능한 바, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 본건은 완경사지대의 부정형 토지로서 현황 ""농지""입니다.
기호(2) : 본건은 완경사지대의 부정형 토지로서 현황 ""농지 및 일부 분묘""입니다.
기호(3) : 본건은 완경사지대의 부정형 토지로서 현황 ""농지""입니다.
기호(4) : 본건은 급경사지대의 부정형 토지로서 현황 ""농지""입니다.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 필지 남측으로 하천부지(794번지)를 경유하여 폭 약 3미터 내외의
도로와 접합니다.
기호(2) : 본건 필지 남서측으로 하천부지(749번지)를 경유하여 폭 약3미터 내외의
도로와 접합니다.
기호(3) : 본건은 지적도상 맹지이나 인접필지인 기호(1) 토지를 경유하여 진출입
가능합니다.
기호(4) : 본건은 지적도상 맹지이나 북측의 구거부지(835번지)를 경유하여 진출입
가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3,4) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지.
기호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>,

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
: 미상입니다.
2)기 타
: 본건 기호(2) 토지는 일부 분묘인 점을 고려하여 감정평가 하였습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명 미제출시 매수보증금 미반환. 현황 일부 분묘이며 이를 위한 분묘기지권 성립 여지 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 상주지원 2024타경73054 (2)

소재지: 경상북도 상주시 낙동면 장곡리 630

용도: 답 (논)

감정가: 21,432,000원

토지면적: 893.00㎡ (약 270평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 상주시 낙동면 장곡리 소재 '장곡리마을회관' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지와 농가주택, 임야 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건 인근까지 차량 진입이 가능하여 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

형태 및 이용상태

본건 토지는 완경사지대의 부정형 토지이며, 현황 농지 및 일부 분묘로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태

일부 필지는 남측 및 남서측으로 하천부지를 경유하여 폭 약 3미터 내외의 도로와 접하고 있으며, 일부 필지는 지적도상 맹지이나 인접 필지 또는 구거부지를 경유하여 진출입이 가능한 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종)) 및 영농여건불리농지로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있습니다.

3. 권리분석

등기부현황

* 갑1 (1996-10-24): 소유권이전 (김정순)

* 갑2 (2016-12-08): 소유권이전 (허신양) - 증여

* 갑3 (2025-01-16): 강제경매 (김희옥, 66,442,191원) - 말소기준권리

매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다. 말소기준권리(갑3) 하단의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

제공된 정보 상 임차인 현황에 대한 구체적인 내용은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지 및 농가주택이 주를 이루는 지역에 소재하므로, 일반적인 상업 상권 분석은 제한적입니다. 해당 지역은 낙동강을 사이에 두고 의성군, 구미시와 접하고 있으며, 비옥한 토지와 수려한 자연경관을 자랑하며 농축산물 생산에 경쟁력을 가진 지역입니다.

5. 생활정보

제공된 정보만으로는 상세한 생활 편의시설(병원, 학교, 마트 등)에 대한 파악이 어렵습니다. 지역 특성상 농업 활동을 중심으로 한 생활 환경으로 추정됩니다. 낙동면은 2022년 3월 기준 3,961명의 인구가 거주하고 있으며, 17개의 법정리를 포함하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미제출

농지법에 따라 본 물건을 낙찰받기 위해서는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 이를 제출하지 못할 경우, 매수보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생하므로 사전에 철저한 준비가 필요합니다. 농지취득자격증명은 농지 소재지 관할 시·구·읍·면의 장에게 신청하며, 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서를 첨부해야 합니다.

분묘기지권 성립 가능성

현황 토지 일부에 분묘가 소재하고 있어, 이를 위한 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 분묘기지권은 관습법상 인정되는 권리로, 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리입니다. 이 권리는 등기 없이도 효력이 인정되며, 매각으로 소멸되지 않을 수 있어 토지 이용에 제약을 초래할 수 있습니다. 2001년 1월 13일 이전에 설치된 분묘에 대해서는 기간 제한 없이 분묘기지권이 인정될 수 있습니다. 분묘기지권이 인정되면 지료 지급 의무가 발생할 수 있습니다.

맹지 및 도로 접근성

일부 토지 필지가 지적도상 맹지에 해당하여, 인접 토지 또는 구거부지를 통해 진출입해야 하므로 차량 접근 및 토지 이용에 일부 불편함이 있을 수 있습니다.

가축사육제한구역

토지가 계획관리지역 내 가축사육제한구역(절대제한지역, 전 축종)으로 지정되어 있어, 해당 토지에서 가축을 사육하는 행위는 엄격히 제한됩니다.

혐오시설 및 환경 문제

현재까지 공개된 정보 및 검색 결과에서 해당 물건지 인근에 직접적으로 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 상주시 낙동면 주민들이 사업장 폐기물처리 공장 설립에 반대하는 사례가 있어, 지역 내 환경 관련 이슈가 있을 수 있음을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 상주시 낙동면 장곡리 소재 답으로, 감정가는 21,432,000원입니다. 현황 농지 및 일부 분묘가 소재하며, 농지취득자격증명 발급, 분묘기지권 성립 여지, 일부 맹지, 가축사육제한구역 지정 등 고려해야 할 특이사항과 잠재적 리스크 요인이 혼재되어 있습니다. 주위 환경은 농경지 및 농가주택 등으로 형성되어 보통 수준입니다.

8. 투자 포인트

직접 경작을 목적으로 하는 농업인이라면, 지역 농지를 비교적 저렴한 가격에 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 해당 물건의 제반 리스크 요인을 충분히 이해하고 투자 결정을 내려야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. '인수 보증금'은 0원으로 확인되었으며, 낙동면 장곡리의 유사 농지 거래 가격은 평당 10만원 내외로 나타나고 있습니다. 그러나 물건의 실질적인 가치, 권리관계의 명확성, 잠재적 리스크 요인(특히 분묘기지권)의 영향, 주변 유사 토지 시세, 향후 활용 방안 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.