나이스옥션 법원경매 상주 2025타경5133 [1] 경상북도 상주시 낙동면 상촌리 산32-8 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 상주 2025타경5133 [1] 경상북도 상주시 낙동면 상촌리 산32-8 임야 경매

• 사건번호: 2025타경5133
• 주소: 경상북도 상주시 낙동면 상촌리 산32-8
• 용도: 임야

상주지원 경매1계 2025타경5133 | 소재지: 경상북도 상주시 낙동면 상촌리 산32-8 | 감정가: 89,141,000원 | 최저가: 85,191,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 상주지원 2025타경5133 (1)

소재지: 경상북도 상주시 낙동면 상촌리 산32-8

용도: 임야

감정가: 89,141,000원

토지면적: 총 15,669.00㎡ (약 4,739.92평)

매각 지분: 5,222.48㎡ (약 1,579.98평) (전체 면적의 약 1/3 지분)

건물: 없음 (제시외 건물 21.00㎡는 매각 제외)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 입지 조건

본건은 경상북도 상주시 낙동면 상촌리 소재 "상원마을" 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 마을 주변 야산지대로서 농경지, 축사, 농가주택, 임야 등으로 형성되어 있습니다. [cite: appraisal summary] 차량 출입이 가능하며 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. [cite: appraisal summary] 본건은 남서측 하향의 완경사지에 위치한 부정형의 임야로서 자연림 및 일부 과수원, 도로 등으로 이용 중에 있습니다. [cite: appraisal summary] 본건 서측 및 남측으로 폭 약 3미터의 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근이 용이합니다. [cite: appraisal summary]

지역적으로는 낙동면 지역이 농촌중심지 활성화 사업의 일환으로 182억원의 사업비가 투입되어 복합센터 착공 등 농촌 생활 환경 개선 사업이 본격화되고 있습니다. 이는 향후 지역 기반 시설 확충 및 정주 여건 개선에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

1.3. 권리 분석

본건은 토지의 일부 지분만을 매각하는 지분매각 물건입니다. [cite: appraisal summary] 따라서 매수인은 전체 토지 면적 15,669.00㎡ 중 5,222.48㎡에 대한 공유 지분을 취득하게 됩니다. [cite: appraisal summary]

주의해야 할 사항으로는 첫째, 공유자의 우선매수 신고권이 존재합니다. [cite: appraisal summary] 이는 기존 공유자가 경매 절차에서 다른 입찰자보다 우선하여 해당 지분을 매수할 수 있는 권리입니다. [cite: appraisal summary] 둘째, 본건 토지 내에 연고자 미상의 분묘가 소재하여 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. [cite: appraisal summary] 분묘기지권이 성립될 경우, 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다. 셋째, 법정지상권 성립 가능성도 언급되어 있으나, 현재 건물 면적이 0㎡인 점을 감안할 때 그 적용 여부는 추가적인 확인이 필요합니다. [cite: appraisal summary]

제시외 건물 및 과수목은 매각에서 제외되므로, 매수인은 이를 인수하지 않습니다. [cite: appraisal summary] 또한, 공유자 우선매수권 행사 시 보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 차기 매각 기일에서 우선매수권을 행사할 수 없다는 점도 유의해야 합니다. [cite: appraisal summary]

1.4. 상권 분석

본건이 위치한 상주시 낙동면 상촌리는 전형적인 농촌 지역으로, 주변에 농경지, 축사, 농가 주택, 임야 등이 혼재되어 있습니다. [cite: appraisal summary] 이는 개발보다는 전원생활 및 농업 관련 활동에 적합한 환경임을 시사합니다.

현재 낙동면 지역은 농촌중심지 활성화 사업을 통해 생활 SOC 복합센터 건립 등 주민 편의 시설 확충이 이루어지고 있어, 지역 기반 시설의 점진적인 개선이 기대됩니다. 이는 장기적으로 지역의 활력 증진에 기여할 수 있습니다. 본건의 토지이용계획상 계획관리지역에 속하지만, 가축사육제한구역 및 준보전산지 규제를 받고 있어 개발에는 제한이 따를 수 있습니다. [cite: appraisal summary]

1.5. 생활 정보

본건은 상주시 낙동면의 한적한 산림 지역에 위치하여 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공합니다. [cite: appraisal summary] "상원마을"이 인근에 있으며, 현재 진행 중인 농촌중심지 활성화 사업을 통해 지역 편의 시설이 개선될 예정입니다.

일상생활에 필요한 편의시설, 의료시설, 교육시설 등은 차량을 이용하여 상주시내 또는 인근 읍면 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 이는 농촌 지역의 일반적인 특징이라 할 수 있습니다. 조용하고 쾌적한 자연 속에서의 생활을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 본건이 토지 일부 지분 매각이라는 점입니다. [cite: appraisal summary] 지분 소유자는 다른 공유자와의 관계에서 토지의 이용, 관리, 처분 등에 있어 의견 충돌이나 법적 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다. [cite: appraisal summary]

또한, 공유자 우선매수권 행사가 이루어질 경우, 본인이 낙찰받지 못할 가능성이 높습니다. [cite: appraisal summary] 더불어, 분묘기지권의 성립 가능성은 토지 활용에 대한 제약을 야기할 수 있는 중요한 문제입니다. [cite: appraisal summary] 법정지상권 역시 잠재적인 문제로 작용할 수 있습니다. [cite: appraisal summary] 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 준보전산지라는 점은 향후 개발 시 용도 및 행위 제한에 대한 충분한 검토가 필요함을 의미합니다. [cite: appraisal summary]

1.7. 종합 의견

본건은 경상북도 상주시 낙동면의 자연 녹지에 위치한 임야 지분 경매 물건입니다. 지역 내 농촌중심지 활성화 사업이 추진되고 있어 장기적인 지역 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 본건은 토지 지분 매각이라는 점에서 일반적인 부동산 경매와는 다른 접근이 필요합니다. 공유자 우선매수권, 분묘기지권, 법정지상권 등 복합적인 권리 관계 및 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

낙동면 지역의 농촌중심지 활성화 사업 추진으로 인한 지역 가치 상승 잠재력.

자연 친화적인 환경으로 전원생활, 주말 농장, 또는 소규모 체험 농장 등으로의 활용 가능성.

지분 매각으로 인한 상대적으로 낮은 초기 투자 비용 (단, 권리 관계 복잡성으로 인한 위험 수반).

지역 개발 진행 상황 및 공유자들과의 원만한 협의를 통해 장기적인 관점에서 시세 차익을 기대할 수 있는 여지.

법원 정보

상주지원 경매1계