나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3062 [1] 대구광역시 달서구 두류동 150-3 두류역아이작큐브오피스텔 3층307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이원 · 평가일 2026.02.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 두류동 소재 두류네거리 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선(두류역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 26층 내 제3층 제307호 1개 호수로서, 사용승인일 : 2018.2.27 외 벽 : 몰탈위페인트, 화강석 붙임 등 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

오피스텔 1개 호수로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 다각형의 평지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 50미터, 서측으로 폭 약 6미터, 남동측으로 폭 약4미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 두류동 150-3) : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로2류(폭 50m~70m)(광로2 -1호선)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(세부사항은 남부 교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>. 기호(2, 두류동 150-4) : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로2류(폭 50m~70m)(광로2 -1호선)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호 구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>. 기호(3, 두류동 150-29) : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(세부 사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호 구역 (세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 양수인 서울보증보험 대항력포기서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2026타경3062 (1)

* 소재지: 대구광역시 달서구 두류동 150-3 두류역아이작큐브오피스텔 3층 307호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 81,000,000원

* 토지면적: 3.16㎡ (약 0.96평)

* 토지지분: 3.16㎡ (약 0.96평)

* 건물면적: 23.73㎡ (약 7.18평)

* 건물지분: 23.7306㎡ (약 7.18평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 진행 채권자(강제경매): 서울보증보험 (대구지방법원 서부지원 2026타경3062)

1.1. 입지조건

* 위치: 대구광역시 달서구 두류동 두류네거리 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 인근에 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

* 교통: 시내버스정류장 및 지하철 2호선 두류역이 소재하여 교통 여건이 매우 양호합니다.

* 도로: 북측 폭 약 50미터, 서측 폭 약 6미터, 남동측 폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑7 압류 (서대구세무서장, 2024-05-31) 입니다.

* 주요 권리 분석:

* 을1: 주택임차권 (한국토지주택공사). 보증금 105,000,000원이며, 등기부상 '인수'로 기재되어 대항력이 있습니다. 전입일자는 2022년 11월 1일, 확정일자는 2022년 10월 7일입니다.

* 을1을 제외한 모든 후순위 권리(갑8, 갑9, 갑10, 갑11, 갑12, 갑13)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* * 한국토지주택공사

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-01

* 확정일자: 2022-10-07

* 배당신고일자: 2024-11-06

* 대항력: 있음

* 주의: 본건은 한국토지주택공사의 대항력 있는 임차권(보증금 105,000,000원, 인수)이 존재합니다. 그러나 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으며, '을구 1번 양수인 서울보증보험 대항력포기서 제출'이라는 특이사항이 존재합니다. 이는 해당 임차 보증금이 매수인에게 실질적으로 인수되지 않거나, 별도의 정산이 완료되었을 가능성을 시사합니다. 다만, 해당 부분은 법원 서류 상 명확한 확인이 필요하며, 인수 여부 및 금액에 대한 최종 판단은 전문가와 상담하시기 바랍니다.

* 매수인 대항 가능 권리: 을구 1번 주택임차권(한국토지주택공사)은 대항력이 있으며, 등기부상 '인수'로 기재되어 있어 보증금 105,000,000원을 매수인이 부담할 가능성이 있습니다.

* 특별 주의사항: 물건명세서에 '매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 양수인 서울보증보험 대항력포기서 제출'이라는 문구가 기재되어 있습니다. 이 문구의 정확한 법적 해석 및 본건 임차인의 권리에 미치는 영향에 대해서는 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 대구광역시 달서구 두류동은 두류네거리 인근으로, 대중교통 및 차량 접근성이 매우 우수합니다.

* 주변에는 주거시설, 업무시설, 상업시설이 복합적으로 발달하여 상권이 활성화되어 있습니다.

* 특히 지하철 2호선 두류역이 도보 거리에 있어 유동인구가 많고, 이는 오피스텔의 임대 수요와 가치에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 두류역을 편리하게 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대구 시내 전역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 인근의 다양한 근린생활시설 및 상업시설을 통해 편리한 생활이 가능합니다.

* 주거 환경: 주변의 아파트 단지와 더불어 오피스텔이 밀집해 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 건물 정보: 본 건물(두류역 아이작큐브 오피스텔)은 2018년 2월 27일 사용승인되었으며, 철근콘크리트 구조입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 등기부상 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)의 보증금 105,000,000원이 인수될 가능성이 존재합니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 이에 대한 명확한 사실관계 확인이 필수적입니다.

* 향후 명도 과정: 임차인과의 명도 협상 과정에서 시간적, 비용적 부담이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 광로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 다양한 도시계획시설의 적용을 받고 있어, 향후 건축 등 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 매매 시점: 제공된 최근 매매 정보의 거래 연도가 2026년으로, 현재 시점(2026년 9월)보다 미래의 시점인 점은 시세 분석에 있어 유의해야 할 부분입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대구 지하철 2호선 두류역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통망과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있어 투자 가치가 높습니다.

* 건물이 비교적 신축(2018년 사용승인)이고 구조적으로 안정적이라는 장점이 있습니다.

* 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인의 존재와 그로 인한 보증금 인수 여부입니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기된 점과 '대항력포기서 제출' 문구가 혼재되어 있어, 이에 대한 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

* 감정가 81,000,000원에 비해 최근 유사 면적의 실거래가가 77,000,000원으로 조사되어, 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 두류역 도보 1~2분 거리의 초역세권으로 높은 임대 수요 기대.

* 안정적인 건물: 2018년 준공의 신축 건물로, 유지보수 부담이 적음.

* 지역 가치 상승 잠재력: 대구의 주요 상업 및 교통 중심지로서 지속적인 발전 가능성 보유.

* 다양한 편의 시설 접근성: 인근 상업 시설 및 공공 시설 이용 편리.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 81,000,000원

* 최근 실거래가 (23.73㎡ 기준): 77,000,000원

* 주요 고려사항:

* '인수 보증금 합계' 0원 및 '대항력포기서 제출' 문구를 감안하여, 본 건 경매 절차상 매수인이 인수하는 임차 보증금은 없는 것으로 간주하여 입찰가를 산정합니다.

* 감정가는 81,000,000원이나, 유사 면적의 최근 실거래가는 77,000,000원입니다. 시세 및 보수적 관점을 고려하여 감정가 대비 합리적인 수준으로 산정합니다.

* 예상 입찰가: 79,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.