나이스옥션 법원경매 순천 2026타경30 [1] 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 1844 흥한에르가 102동 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 소재 "덕산제" 북측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트 등이 소재하는 아파트지대로 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근 가능하며 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사슬래브지붕 지하 1층, 지상 20층 중 7층건으로, 외벽 : 시멘몰탈위 페인트 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사지대 내 조성된 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 공도와 접하는 진입로가 개설되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(2014-03-31), 지구단위계획구역, 대로 3류(폭 25m~30m)(2017-11-08)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m) (2014-03-31)(저촉), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건(전세사기피해자의 우선매수권 행사는 1회로 제한) 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

* 사건번호: 순천지원 2026타경30 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정OO

* 소재지: 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 1844 흥한에르가 102동 7층701호

* 용도: 아파트

1.2. 물건 현황

* 매각 대상: 토지/건물일괄매각

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 20층 중 7층

* 이용 상태: 공동주택(아파트)로 이용 중

* 설비 내역: 기본적인 급·배수, 위생, 난방, 소방, 승강기 설비 구비

* 토지 형상 및 이용 상태: 사다리형 완경사지대 내 조성된 아파트 부지

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 163,000,000원

* 토지 면적: 48.74㎡ (약 14.75평)

* 건물 면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

* 전용 면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

* 공급/분양 면적: 83.10㎡ (약 25.14평) - 83㎡ 타입 기준

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 소재 "덕산제" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트 단지들이 소재하는 아파트 지대로, 주위 환경은 무난한 편입니다.

* LF스퀘어 광양점, CGV 등 상업 및 문화 시설이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 무난합니다.

* 단지 동측으로 공도와 접하는 진입로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획상 대로 3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)와 접하고 있습니다.

* 광양 버스 5번, 990번, 991번 등 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2020.02.04 접수, 64,800,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (정보 없음, 확인 필요)

3.2. 인수 대상 권리 및 임차인 현황

* 임차인: 정수연 (보증금 115,000,000원, 차임 0원)

* 전입일자: 2019-05-23

* 확정일자: 2019-05-23

* 대항력: 있음 (말소기준권리보다 선순위)

* 배당신고일자: 2026-02-05

* 임차인: 정수연 (보증금 120,175,000원, 차임 0원)

* 전입일자: 2019-05-23

* 확정일자: 2021-05-07

* 대항력: 있음 (강제경매 신청자)

* 배당신고일자: 2026-01-23

* 임차인: 주용 (보증금 0원, 차임 0원)

* 전입일자: 2019-05-23

* 대항력: 있음

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원 (제시된 정보 기준. 단, 선순위 임차인 존재로 낙찰가에 따라 보증금 인수 가능성 매우 높음.)

3.3. 특이사항 및 주의사항

* 공유자우선매수신고 가능

* 대항력 있는 임차인 존재

* 특별매각조건: 전세사기피해자의 우선매수권 행사는 1회로 제한됨

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 편의시설

* 단지 인근에 LF스퀘어 광양점, CGV, 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 쇼핑 및 문화생활이 편리합니다.

* 220병상 규모의 최신 시설을 갖춘 병원이 인근에 개원하여 의료 접근성이 향상되었습니다.

4.2. 교육 및 의료시설

* 광양덕례초등학교가 도보 거리에 위치하며, 인근에 중학교 및 고등학교도 소재하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 광양보건대학교가 인근에 있습니다.

4.3. 교통 및 주거 환경

* 본건이 위치한 덕례리는 아파트 단지 위주로 조성된 주거지역으로, 순천시와 연담화되어 있어 생활권이 넓습니다.

* 대중교통 이용이 용이하며, 차량으로 주요 도심 접근성이 좋습니다.

* 단지 내 주차 공간이 확보되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 리스크

* 선순위 임차인 정수연(보증금 115,000,000원)은 말소기준권리보다 앞서므로, 낙찰가가 보증금 전액을 충당하지 못할 경우 임차인의 잔여 보증금을 인수해야 할 위험이 매우 높습니다. 제시된 '인수 보증금 합계: 0원'은 낙찰가율에 대한 추정일 뿐, 선순위 임차인의 존재로 인해 실제 인수 의무가 발생할 가능성이 큽니다.

* 임차인 주용은 보증금은 없으나 대항력이 있어 법률적으로 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

5.2. 지역 개발 및 환경 리스크

* 광양시는 최근 수년간 100억 원대 전세사기 사건이 다수 발생한 지역으로, 투자 시 각별한 주의가 요구됩니다. 본건의 특별매각조건(전세사기 피해자 우선매수권 1회 제한)은 이러한 지역적 특성을 반영하는 것으로 판단됩니다.

* 광양만권 산업단지 개발과 관련하여 폐기물 처리 시설 등 혐오 시설에 대한 주민 민원이 일부 지역에서 제기된 사례가 있습니다. 본건 주변 지역은 주로 주거 및 상업 지역으로 이러한 시설과의 직접적인 연관성은 낮으나, 장기적인 지역 개발 방향 및 환경 변화에 대한 고려가 필요합니다.

5.3. 법적 및 행정적 리스크

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로 저촉 지역 등에 해당하므로 건축 및 개발 행위 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

* 가축사육제한구역 및 장애물제한표면구역에 포함되어 있습니다.

6. 투자 포인트

* 광양시 덕례리는 순천과 인접하여 생활권이 넓고, LF스퀘어 등 상업시설 이용이 편리합니다.

* 학군 및 교통망이 비교적 잘 갖추어진 주거 지역입니다.

* 선순위 임차인 리스크를 충분히 인지하고 보증금 인수분을 감안한 입찰 전략 수립 시, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시의 우수한 생활 인프라를 갖춘 아파트 단지에 위치하고 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 존재로 인해 상당한 보증금 인수 리스크가 예상되며, 광양 지역의 빈번한 전세사기 사건 이력 또한 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 권리 분석 및 인수될 보증금액을 면밀히 재확인하고, 충분한 현장 조사를 통해 투자 가치를 신중하게 판단해야 할 물건입니다.

8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 163,000,000원을 기준으로 하되, 인수해야 할 가능성이 높은 임차인 보증금 115,000,000원을 제외한 금액과 주변 시세를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율, 지역 시장 동향 등에 대한 심층적인 시장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.