나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10102 [1] 제주특별자치도 제주시 노형동 2528-1 노형성환그린1차아파트 102동 7층 707호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 백록초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상7층 건물 내 제7층 제707호로서, 외벽: 페인팅 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1: 아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 보일러에 의한 바닥난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고 평탄한 가장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 20미터, 북동측으로 노폭 약 10미터, 남동측 및 남서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(35M이하), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경10102 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 노형동 2528-1 노형성환그린1차아파트 102동 7층 707호

용도: 아파트

감정가: 289,000,000원

건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOO

아파트 정보: 노형성환1차아파트, 1996년 2월 10일 사용승인, 총 139세대, 최고 7층.

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 노형동에 소재하며, 백록초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

북서측 약 20미터, 북동측 약 10미터, 남동측 및 남서측으로는 약 8미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(35M 이하), 소로1류, 소로2류, 중로1류 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 (OOOOOOOO입니다.

집합건물 등기부상 소유권 변동 내역은 이창신, 최경희, 김신 순으로 확인됩니다.

등기부상 말소기준권리는 2024년 7월 30일 접수된 주식회사아쿠아지노텍의 근저당 150,000,000원입니다.

이 외 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김복해

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2007년 1월 30일

* 대항력: 있음

임차인 김복해 씨는 전입일자가 소유권 이전일보다 앞서므로 대항력을 갖추고 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 노형동 일대는 제주 시내의 주요 상업 및 주거 지역으로, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

아파트 주변으로는 공동주택, 단독주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 편의성이 높습니다.

노형성환1차아파트는 1996년 준공된 단지로, 주변 단지들과 함께 지역의 주거 중심지를 형성하고 있습니다.

단지는 총 2개동, 139세대로 이루어져 있습니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: 백록초등학교가 남측 인근에 위치하여 자녀의 통학이 편리합니다.

편의 시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

주차: 총 주차 대수는 27대로, 세대당 약 0.19대의 매우 부족한 수준입니다. 이는 거주 시 불편함으로 작용할 수 있습니다.

아파트 관리사무소 연락처는 064-744-1315입니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 김복해 씨는 2007년 1월 30일에 전입하여 대항력을 보유하고 있습니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

건축물현황도 오류: 건축물현황도상의 평면도가 좌우 반전된 상태로 등재되어 있다는 점은 주의가 필요합니다. 실제 내부 구조 및 면적 확인 시 등기부등본, 현장 조사 등을 통해 교차 확인이 필요합니다.

건물 노후화: 1996년 준공된 아파트로, 설비 노후화 및 수선 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

주차 공간 부족: 세대당 주차 대수가 현저히 낮아 주차 관련 불편이 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 제주시 노형동의 핵심 주거 지역에 위치한 아파트 경매 물건입니다. 백록초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수하며, 주변에 다양한 생활 편의 시설이 밀집해 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 관계는 비교적 명확합니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 김복해 씨가 보증금 0원으로 거주 중이라는 점이며, 인수 부담은 없으나 명도 과정에서의 신중한 접근이 요구됩니다.

건축물현황도상의 평면도 오류는 사전에 정확히 파악해야 할 사항입니다.

전반적으로 안정적인 입지와 생활 편의성을 갖춘 물건이나, 임차인 문제 및 건축물대장 오류 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 입지: 제주도의 중심 지역 중 하나인 노형동에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

생활 인프라: 학교, 상업 시설, 교통망 등 주거에 필요한 기본적인 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

시세 상승 잠재력: 제주 지역 부동산 시장의 성장 가능성과 지역 개발 계획을 고려할 때, 장기적인 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

경매를 통한 합리적 취득 기회: 권리 분석 및 명도 과정을 신중하게 진행한다면, 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 289,000,000원입니다.

최근 거래 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(59.58㎡)의 3층 물건이 2026년 5월 248,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 7층으로, 층수 측면에서 더 유리한 조건입니다.

그러나 대항력 있는 임차인, 건축물 현황도 오류, 건물 노후화, 주차 공간 부족 등 잠재적 리스크 요인을 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 현재 시세를 반영하고 리스크 요인을 상쇄할 수 있는 수준에서 입찰가를 산정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도의 인수 금액은 없습니다.

따라서, 230,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.