나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50041 [1] 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 104동 2층215호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한감정 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 조례동 소재"광주지방법원 순천지원"북서측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트 및 학교 관공서 근린상가 등이 혼재한 주거지대임.

교통상황

본건소재 아파트 단지까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재해 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 17층중 2층 215호로, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 내벽 : 벽지도배 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 도시가스에 의한 난방설비,엘리베이터,주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호 1~5) : 부정형의 평지로 아파트 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건소재 아파트 단지가 동측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로, 남측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2,3) : 제1종전용주거지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역, 기호 4,5) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계등은 미상이며, 복도식 아파트임.

물건 비고

미납관리비 있음, 전세사기피해자 임차인 우선매수권 있음,
특별매각조건(임차인 우선매수신고는 1회에 한함) 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50041 (1)

소재지: 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 104동 2층 215호

용도: 아파트

감정가: 58,000,000원

토지면적: 13.82㎡ (약 4.18평)

건물면적: 37.39㎡ (약 11.31평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 신OO

집합건물표제부 요약:

- 주소: 전라남도 순천시 비봉2길 22 (조례동)

- 건축년도: 1992년 11월 25일

- 구조: 철근콘크리트구조

- 총층수: 17층 중 2층

- 용도: 공동주택

전유부 요약:

- 동: 104동

- 호: 215호

- 층: 2층

- 전용면적: 37.39㎡ (약 11.31평)

(본 물건의 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.)

1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 순천시 조례동 소재 "광주지방법원 순천지원" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 아파트, 학교, 관공서, 근린상가 등이 혼재된 주거지대입니다.

* 교통상황: 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태: 아파트 단지는 동측으로 왕복 2차선, 남측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 제1종 전용주거지역, 제2종 일반주거지역, 소로 2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 04월 25일 접수된 고세정 근저당권 (을5) 입니다.

* 인수되는 권리:

* 주택임차권 (신혜원): 보증금 73,000,000원. 임차인은 2022년 06월 07일 전입 및 확정일자를 받았으며, 대항력이 있습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서 참고사항)

* 말소되는 권리:

* 을5 근저당권 (고세정, 19,900,000원)

* 갑11 가압류 (광주은행, 39,893,595원)

* 갑12 강제경매 (신혜원, 74,559,900원) - 본 경매 사건의 신청 채권자입니다.

* 등기부채권 총액: 132,793,595원

* 임차인 현황:

* 임차인: 신혜원

* 보증금: 73,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022년 06월 07일

* 배당신고일자: 2024년 12월 17일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 전세사기 피해자 결정문을 제출하였으며, 우선매수권이 있습니다. (특별매각조건에 따라 1회에 한해 행사 가능)

1.3. 상권분석

* 주변시설: 아파트 단지와 학교, 관공서, 근린상가 등이 혼재하여 주거지로서의 기능에 충실한 지역입니다.

* 최근 매매 동향 (2026년 6월):

* 36.368㎡ (약 11평): 40,000,000원 (중개거래)

* 37.388㎡ (약 11.3평): 50,000,000원 (직거래, 9층)

* 37.388㎡ (약 11.3평): 50,000,000원 (직거래, 15층)

* 37.388㎡ (약 11.3평): 50,000,000원 (직거래, 16층)

* 현 시세 추정: 최근 실거래가(2026년 6월)를 기준으로 할 때, 본 물건(37.39㎡)의 시세는 40,000,000원 ~ 50,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 감정가 대비 분석: 감정가(58,000,000원)는 최근 실거래가 범위와 유사하거나 다소 높은 수준으로 보입니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 도시계획상, 본 물건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다. 주거 및 교육, 상업시설이 혼재된 일반적인 주거지대입니다.

1.4. 생활정보

* 주거환경: 아파트 단지가 형성되어 있어 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 인근 근린상가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 단지 주변으로 학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통: 버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 건축물 정보:

* 아파트명: 시대아파트

* 사용승인일: 1992년 11월 25일 (준공 후 약 34년 경과)

* 세대수: 2794세대 (대규모 단지)

* 주차: 총 361대 (지상 3대, 지하 30대) - 세대당 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차 보증금: 대항력 있는 임차인 신혜원 씨의 보증금 73,000,000원이 잔액으로 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 입찰가 산정에 가장 중요한 요소입니다.

* 미납 관리비: 885,730원 (2026.01.27. 기준)이 미납되어 있으며, 매수인이 인수할 가능성이 높습니다.

* 공유자 우선매수 신고: 공유자의 우선매수 신고 가능성이 있어, 최고가 매수신고가 되더라도 공유자가 해당 가격으로 매수할 수 있습니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권: 임차인이 전세사기 피해자로 결정되어 우선매수권을 행사할 수 있습니다. (1회 행사 가능)

* 건축물 노후화: 1992년 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 및 재건축/리모델링 이슈 발생 가능성이 있습니다.

* 공동담보 물건: 등기부상 공동담보 물건으로, 권리관계가 복잡할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 순천시 조례동 시대아파트 104동 2층 215호로, 대항력 있는 임차인(신혜원, 보증금 73,000,000원)의 존재가 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 이 임차인의 보증금은 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 또한, 미납 관리비, 공유자 우선매수, 전세사기 피해 임차인의 우선매수권 등 다양한 특수 조건이 존재합니다.

최근 실거래가(4,000만~5,000만원)와 감정가(5,800만원)를 고려할 때, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금(73,000,000원)만으로도 현재 시장가치를 초과할 가능성이 높아, 본 물건은 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금(73,000,000원) 인수 부담을 감안하여, 시세 대비 매우 낮은 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

* 인근에 학교 및 상업시설이 있어 주거지로서의 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 대규모 단지(2794세대)로서 단지 내 커뮤니티 시설 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 매수인이 최종적으로 부담해야 할 총 금액은 '입찰가 + 인수되는 임차 보증금(73,000,000원) + 미납 관리비(약 885,730원)'가 됩니다.

현재 파악된 최근 시세는 4,000만원 ~ 5,000만원 수준입니다.

만약 본 물건을 5,000만원에 낙찰받는다고 가정하면, 매수인이 최종 부담하는 금액은 대략 50,000,000원(입찰가) + 73,000,000원(인수 보증금) + 885,730원(관리비) = 123,885,730원이 됩니다. 이는 현재 시세(4,000~5,000만원)를 훨씬 상회하는 금액으로, 입찰자가 많지 않거나 매우 낮은 금액으로 입찰될 가능성이 높습니다.

이러한 점을 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 사실상 마이너스(-) 영역에 가까워지므로, 일반적인 경매 투자 관점에서는 매우 신중한 접근이 필요합니다.

보수적으로, 임차인의 보증금을 고려한 투자 가치를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 보수적인 예상 입찰가 범위: 30,000,000원 ~ 40,000,000원

이는, 해당 가격으로 낙찰받더라도 매수인이 최종 부담하는 총액이 현재 시세보다 높은 상황임을 인지해야 함을 의미합니다. 본 물건은 유찰을 거듭하거나, 입찰자가 매우 적어 최저가 수준에서 결정될 가능성이 높습니다. 정확한 입찰가 결정은 임차인의 구체적인 배당 상황 확인 및 경매 진행 상황을 면밀히 주시하며 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.