나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50089 [1] 전라남도 여수시 국동 819-9 광성연립주택 다동 2층322호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 국동 소재 "구봉초등학교" 북동측 인근에 위치한 광성연립주택 제다동 제2층 제322호로서 주변은 공동주택 및 단독주택, 농경지, 임야 등이 소재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 중 2층 322호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅마감 등, 내벽 : 벽지도배, 타일마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

연립주택임.

설비내역

일반적인 급·배수설비 및 위생설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 연립주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북서측으로 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50089 (1)

소재지: 전라남도 여수시 국동 819-9 광성연립주택 다동 2층 322호

용도: 연립주택

감정가: 38,000,000원

토지면적: 87.10㎡ (약 26.35평)

건물면적: 64.75㎡ (약 19.60평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

건축년도: 1983년

건축구조: 세멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 중 2층 322호

주요사항:

* 토지/건물 일괄매각 대상입니다.

* 감정평가액은 38,000,000원입니다.

* 건물은 1983년에 준공되었으며, 2026년 5월 26일 기준 총 채권액은 152,978,779원입니다.

* 임차인 인수 보증금 합계는 0원입니다.

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1.1. 입지조건

* 본건은 전라남도 여수시 국동 소재 "구봉초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 공동주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 기존 주택지대로 형성되어 있습니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 건물 북서측으로 노폭 약 4m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

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1.2. 권리분석

* 본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2014년 9월 19일 접수된 여천농업협동조합의 근저당권입니다.

* 등기부 채권 총액은 152,978,779원입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 없습니다. (단, 임대 관계는 미상임)

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1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에 학교와 주택들이 있어 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 최근 국동 지역의 연립/빌라 매매 실거래가 정보를 보면, 본건과 유사한 시기에 건축된 연립주택의 경우 면적 및 상태에 따라 2,000만원에서 4,700만원 사이의 거래 사례가 있습니다.

* 2025년 8월 4,000만원에 거래된 1991년식, 64.14㎡(약 19.4평) 빌라와 2026년 5월 4,700만원에 거래된 1991년식, 69.81㎡(약 21.1평) 빌라 등은 본건보다 비교적 신축이며, 이에 비해 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

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1.4. 생활정보

* 본건은 "구봉초등학교" 북동측 인근에 위치하여 교육 접근성이 양호한 편입니다.

* 주변은 주택단지 및 농경지, 임야가 혼합된 지역으로, 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 인근 버스정류장을 통해 여수시내 및 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

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1.5. 잠재적 리스크

* 대지권의 목적인 토지에 별도등기가 있어, 등기부 상으로 파악되지 않는 토지 관련 권리관계가 존재할 수 있습니다. 이는 추후 소유권 및 이용에 관한 복잡한 문제를 야기할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

* 건물이 1983년식으로 노후화가 진행되어, 향후 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대관계가 미상으로 확인되어, 잠재적인 점유자 관련 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

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1.6. 종합 의견

본건은 전라남도 여수시 국동에 위치한 연립주택으로, 감정가는 38,000,000원입니다. 주변 학군 및 주거 환경은 양호한 편이나, 대지권 목적 토지에 별도등기가 있다는 점은 가장 큰 위험 요소입니다. 또한 건물 노후화 및 임대관계 미상이라는 점도 고려해야 할 부분입니다. 이러한 위험 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

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1.7. 투자 포인트

* 비교적 저렴한 감정가: 주변 시세 및 최근 거래 사례와 비교 시, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 안정적인 주거 입지: 학교와 주택가가 인접하여 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 향후 가치 상승 잠재력: 별도등기 문제만 명확히 해결된다면, 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

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1.8. 예상 입찰가

고려사항:

* 본건의 감정가는 38,000,000원입니다.

* 건물 연식(1983년)이 오래되었고, 가장 중요한 리스크인 '토지 별도등기' 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 최근 거래된 유사 단지(광성)의 작은 면적 매물이 20,000,000원에 거래된 점과, 신축 빌라(화인빌라)의 40,000,000원~47,000,000원 거래가를 종합적으로 고려했습니다.

* '별도등기'로 인한 불확실성 및 명확한 권리 관계 확인이 최우선이며, 이에 따른 잠재적 비용을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 33,000,000원 (삼천삼백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.