나이스옥션 법원경매 남원 2026타경30009 [1] 전북특별자치도 순창군 순창읍 남계리 302-2 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서강 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 순창군 순창읍 남계리 소재 "순창읍 행정복지센터"남동측 인근에 위치하며 인근은 아파트 및 다세대, 상가등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 관내 교통편 및 도로사정 등을 고려할때 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 제5층 중 제3층 제301호로서 외벽:석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽:벽지 및 타일 등 마감 창호:샷시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비,난방설비 및 엘리베이터 설비 등을 갖추고있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서 공동주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약4미터 포장도로를 통해 "장류로"와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 하수처리구역(하수처리구역)<하수도법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임 기타:-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 세부 정보

2.1. 물건 기본정보

사건번호: 남원지원 2026타경30009 (1)

소재지: 전북특별자치도 순창군 순창읍 남계리 302-2 3층 301호

건물명: 휴먼아트빌

용도: 다세대주택

감정가: 117,000,000원

토지면적: 71.88㎡ (약 21.74평)

토지지분: 71.875㎡ (약 21.74평)

건물면적: 67.45㎡ (약 20.39평)

건물지분: 67.45㎡ (약 20.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOO

2.2. 입지조건

본건은 전북특별자치도 순창군 순창읍 남계리 소재 "순창읍 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

인근 지역은 아파트, 다세대주택, 상가 등이 혼재하는 지역으로, 생활 편의시설 이용이 비교적 용이한 환경입니다.

차량 접근이 가능하며, 북동측으로 노폭 약 4미터 포장도로를 통해 "장류로"와 연결되어 있어 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 건물 및 토지 현황

건축물대장상 본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 지상 5층 건물 중 제3층 제301호입니다.

외벽은 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 엘리베이터 설비를 갖추고 있습니다.

토지는 사다리형 평지의 토지로서 공동주택의 부지로 이용 중입니다.

공부와의 차이는 없습니다.

2.4. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 11월 12일 접수된 순창새마을금고의 근저당권(을9)입니다.

등기부등본상 확인되는 모든 후순위 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 282,318,307원입니다.

임차인 현황

* 임차인: 권혜림 (권 )

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자: 2019-11-20

* 확정일자: 2023-02-20

* 배당신고일자: 2026-01-27

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 실제 배당 여부는 배당표 확정 시 최종 확인이 필요합니다.

2.5. 상권 및 시세 분석

주변 건물 정보 분석 결과, 본건과 유사한 연식 및 면적의 거래 사례를 통해 시세 파악이 가능합니다.

* 물불빌라 (2001년식, 51.79㎡): 2025년 6월 25일, 43,000,000원 거래. (면적 및 연식 차이, 직거래 특이사항)

* SM도실원 (2012년식, 59.97㎡): 2026년 2월 24일, 120,000,000원 거래. (유사 면적 및 연식)

* 로얄패밀리 (2011년식, 84.90㎡): 2026년 6월 6일, 174,000,000원 거래. (면적 비교)

본건은 2011년 건축된 다세대주택(전용면적 67.45㎡)으로, SM도실원(2012년식, 59.97㎡)의 1억 2천만원 거래가를 기준으로 시세를 추정할 수 있습니다. 해당 거래가 기준으로 평당 약 590만원 수준입니다.

이러한 시세를 감안할 때, 본건의 감정가 1억 1700만원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

주변 지역지구 정보에는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 하수처리구역 등이 포함되어 있습니다.

2.6. 생활정보

순창읍 행정복지센터 인근에 위치하여 행정 업무 처리가 편리합니다.

순창읍내의 다양한 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

2.7. 잠재적 리스크

* 임차인: 대항력은 없으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 2011년 건축 연도로, 향후 유지보수 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

* 지역적 특성: 지방 소도시의 특성상 부동산 가치 상승이나 환금성에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존구역 등에 해당하여 향후 건축 행위 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

2.8. 종합 의견

본건은 권리분석상 안전하며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

순창읍의 중심부에 위치하여 생활 편의성이 양호하며, 감정가 대비 주변 시세를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

2.9. 투자 포인트

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 인수 부담 없음.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 후 즉시 입주 또는 임대 가능.

* 순창읍내 위치로 생활 인프라 이용 용이.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가.

2.10. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 거래 사례를 바탕으로 본건의 예상 입찰가를 산정합니다.

SM도실원(2012년식, 59.97㎡)의 1억 2천만원 거래가를 기준으로, 본건(2011년식, 67.45㎡)의 가치를 평가합니다.

평당 약 590만원 수준으로, 본건 전용면적(67.45㎡)을 적용 시 약 1억 3천만원 이상의 가치를 지니는 것으로 판단됩니다.

따라서, 1억 3천만원 ~ 1억 4천만원 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 적절해 보입니다.

최종 입찰가 결정 시에는 현장 확인, 경쟁 물건 분석, 자금 계획 등을 종합적으로 고려하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.