나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30188 [1] 경기도 김포시 북변동 902 동변마을아파트 102동 2층207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 북변동 소재 "김포중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 중심시가지 내 주거지대이며 주위환경 은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리 등 고려 시 제반 교통상황은 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 2층 207호이며(사용승인일: 2006.02.24), 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감, 창 호 : 섀시창호 등임.

이용상태

147㎡형 아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 부정형 완경사지이며 아파트 3개 동(143세대, 주차 200대, 용적률 186%) 건부지임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 개설되어 있으며, 이는 인접 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(2015-03-05)(북변), 공원(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합 ), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표 면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(김포유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(김포중 , 김포과학기술고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상 대보호구역(김포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(김포 재정비촉진지 구(도시관리과 협의요함))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 문화재보호구역기타(문화예술과 협의요함)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처 리구역(북변처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독 다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

물건명: 동변마을아파트 102동 2층207호

사건번호: 부천지원 2026타경30188 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한화생명보험주식회사

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

용도: 아파트

소재지: 경기도 김포시 북변동 902 동변마을아파트 102동 2층207호

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 2층 207호

사용승인일: 2006년 2월 24일

건물 규모: 총 9층 건물 중 2층

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 79.81㎡ (약 24.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 120.02㎡ (약 36.30평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 380,000,000원 (3억 8천만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 김포시 북변동 소재 "김포중학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 중심시가지 내 주거지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능합니다.

인근 교통시설 및 간선도로와의 거리 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2020년 7월 31일 근저당권 (한화생명보험주식회사, 금247,200,000원)

접수된 권리 중 말소될 권리:

* 근저당권 (한화생명보험주식회사, 금120,000,000원)

* 가압류 (삼성카드, 금12,071,449원)

* 가압류 (롯데카드, 금7,952,131원)

* 가압류 (주식회사케이비국민카드, 금9,794,862원)

* 가압류 (신한카드, 금11,346,197원)

* 임의경매개시결정 (한화생명보험, 279,056,088원)

* 강제경매개시결정 (신한카드주식회사, 인천지방법원 부천지원의 2026타경30406)

* 가압류 (서울보증보험주식회사, 금11,540,760원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이병남

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020년 7월 31일

대항력: 없음

비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액: 419,905,399원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

대상 물건은 중심시가지 내 주거지대에 위치하여 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.

구체적인 상업 시설 정보는 생활정보 섹션에서 자세히 안내됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육환경: 김포중학교 북측 인근에 위치하며, 김포유치원, 김포초등학교, 김포과학기술고등학교 등 교육시설이 인근에 있습니다.

* 교통시설: 단지 내 도로가 개설되어 있으며, 인접 공도와 연계되어 있습니다.

* 기타: 아파트 단지 내부에 기본 편의시설이 갖추어져 있으며, 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 중복사건, 재정비촉진지구로 지정되어 있습니다. (도시관리과 협의 필요)

* 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 고도지구, 제1종지구단위계획구역, 공원, 소로2류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계는 미상입니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(2015-03-05)(북변), 공원(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합 ), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 재정비촉진지구, 문화재보호구역기타, 성장관리권역, 하수처리구역, 토지거래계약에관한허가구역.

* 제한사항: 상기 토지이용계획에 명시된 용도지역, 지구, 구역 등으로 인해 건축 및 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다. 특히 재정비촉진지구 지정은 향후 사업 추진 방향에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변에서 혐오시설(폐기물 처리장, 하수종말처리장 등)에 대한 직접적인 언급이나 보고는 확인되지 않았습니다. 다만, 김포시 전반적으로 폐기물 처리 및 자원순환에 대한 이슈가 기사화되고 있으므로, 지역 개발 계획 및 환경 관련 규제 동향을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 북변동에 위치한 아파트로, 2006년에 건축되어 현재 18년차 되었습니다. 주변 환경은 주거지역과 상업시설이 혼재된 중심 시가지로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다. 등기부상 모든 권리가 말소되는 조건으로 낙찰이 예상되며, 임차인 또한 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없습니다. 재정비촉진지구 지정과 각종 토지이용계획이 존재하여 향후 개발 가능성과 관련하여 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 모든 권리가 말소되는 안전한 권리 분석 (낙찰자가 인수하는 부담이 없음)

* 해당 면적(120.02㎡)의 최근 실거래가 존재 (2026년 1월 19일, 4층, 40,200만원)

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 향후 개발 잠재력 고려 가능 (관계 부서 협의 필요)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 볼 때, 본 물건과 동일한 면적(120.02㎡)의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월 19일: 40,200만원

* 2024년 4월 15일: 38,000만원

* 2024년 4월 4일: 38,000만원

* 2023년 12월 24일: 37,500만원

* 2023년 3월 14일: 37,700만원

감정가 38,000만원은 최근 실거래가 하단 수준에 있으며, 최근 실거래가 최고가인 40,200만원을 고려할 때 시세 상승 여력이 있습니다.

9.2. 입찰가 산정

경매 물건의 감정가는 38,000만원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

등기부채권 총액은 419,905,399원입니다.

최근 실거래가 최고가인 40,200만원과 감정가 38,000만원을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가 이상, 공격적으로는 최근 실거래가 수준까지 고려해볼 수 있습니다.

종합적으로, 최근 거래된 40,200만원을 기준으로 하되, 재정비촉진지구의 불확실성과 시장 상황을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 39,000만원 ~ 41,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.