나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경912 [1] 부산광역시 남구 전포대로40번길 32, 3층302호 (문현동,보문엠타운) 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정감정 · 평가일 2024.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 문현동 소재 "문현여자중학교" 남서측 인근에 위치하는 보문엠타운 6층 602호 외 3개호로서, 부근은 아파트단지, 중소규모 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철2호선(문현역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 8층 건물내 6층 602호 외 3개호로서(사용승인일:2017.11.30),
외벽: 하부 화강석 마감 및 스톤코트 등 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 3-6(602호, 603호, 702호, 801호) 모두 공동주택(아파트:도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재경보, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 5필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:일반상업지역, 제2종일반주거지역(2017-12-13), 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.
29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27) (24m이하)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.
기호2-5:일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2012-06-27)(24m이하)<건축법>, 상대보호구역 (2016-07-05)(성동초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2016-07-06)(문현여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(성 동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상,
기타:없음.

물건 비고

매수인이 전세사기피해자인 경우 우선매수권은 1회에 한함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경912 (1)호 물건에 대한 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 부산동부지원 2024타경912 (1)

소재지: 부산광역시 남구 전포대로40번길 32, 3층302호 (문현동, 보문엠타운)

용도: 도시형생활주택

감정가: 183,000,000원 (일억팔천삼백만원)

토지면적: 20.10㎡ (약 6.08평)

건물면적: 49.79㎡ (약 15.06평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 남구 문현동에 위치하며, "문현여자중학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 본건 주변으로는 아파트 단지, 중소규모 공동주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼합되어 형성되어 있습니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산지하철 2호선 문현역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상태: 본건 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(24m 이하) 등으로 지정되어 있으며, 다수의 초등학교 및 중학교에 대한 상대보호구역으로도 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 을1호 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2018-01-02 접수, 채권액 1,112,400,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 130,000,000원 (일억삼천만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-02-23

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2024-02-22

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 정 은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

* 인수되는 권리: 본건 경매 절차에서 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 특이사항: 중복병합사건, 공유자우선매수신고, 공동담보 물건입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 공존하는 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 학교와 지하철역이 있어 주거지로서의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 문현여자중학교, 성동초등학교, 성동중학교 등 교육 시설과 인접해 있으며, 문현역을 통한 부산 시내 접근성이 우수합니다. 다양한 상가와 편의시설이 주변에 분포하고 있습니다.

* 건물 설비: 본 건물은 철근콘크리트조 평스라브 지붕의 8층 건물이며, 위생 및 급배수 설비, 화재경보 및 소화전 설비, 승강기 설비, 도시가스 개별난방 설비 등을 갖추고 있습니다. 사용승인일은 2017년 11월 30일입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공유자우선매수 신고: 본건은 공유자우선매수 신고 대상 물건으로, 공유자가 최고가 매수신고인의 지위를 우선적으로 취득할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 상황으로 이어질 수 있으므로 입찰 시 유의해야 합니다.

* 전세사기 피해자 우선매수권 제한: 매수인이 전세사기 피해자인 경우, 우선매수권 행사가 1회로 제한됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 남구 문현동의 역세권 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근에 준공된 건물(2017년)이라는 장점이 있습니다. 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 권리관계상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 다만, 공유자우선매수 신고라는 변수가 존재하므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 지하철 2호선 문현역 역세권으로 교통이 편리합니다.

* 신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신식 건물입니다.

* 잠재 가치: 지역 개발 및 도시 재생 사업과의 연계 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 JSON 정보는 본건의 건물 종류(도시형생활주택) 및 준공 연도(2017년)와 차이가 있어 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 해당 JSON 정보 상의 매매가는 8,500만원에서 15,700만원 사이로, 면적은 59.456㎡ ~ 73.2㎡ 범위입니다.

하지만 본건은 감정가가 183,000,000원으로 책정되었으며, 이는 신축 연도 및 입지 조건을 고려한 것으로 보입니다. 또한, 공유자우선매수 신고가 있다는 점은 해당 물건의 시장 가치가 감정가 이상으로 형성될 가능성을 시사합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가인 183,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 공유자 우선매수권을 고려하여 183,000,000원에서 200,000,000원 사이 에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 해당 지역의 최근 시세 동향 및 경쟁 물건 현황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.