나이스옥션 법원경매 부산동부 2026타경5119 [1] 부산광역시 남구 대연동 1729-11 아이리스 오피스텔 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 도시철도2호선"대연역" 남동측 인근에 위치하는 아이리스오피스텔 4층 403호로서,부근은 공동주택,업무시설,근린생활시설등이 혼재 하며,주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며,인근에 시내버스정류장,도시철도2호선"대연역"이 소재하여 제반교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 8층 건 내 4층 403호로서 외벽 : 복합판넬 및 페인트마감등, 창호 : 샷시창호구조임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)임.

설비내역

위생설비,급.배수설비,승강기설비,공동현관기,화재탐지 및 경보설비,도시가스설비 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로 업무시설 및 다세대주택 용지임.

인접 도로상태등

남측으로 폭약6미터 내외의 도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2014-02-26),방화지구(2014-02-26) 가축사육제한구역(2011-03-29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이85미터,최고높이 120미터)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(대연초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며,기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2026타경5119 (1)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 1729-11 아이리스 오피스텔 4층 403호

건물명: 아이리스 오피스텔

층/호수: 4층 403호

용도: 도시형생활주택

감정가: 68,000,000원

토지 면적: 7.60㎡ (약 2.30평)

건물 면적: 23.28㎡ (약 7.04평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 도시철도 2호선 "대연역" 남동측 인근에 위치하는 아이리스오피스텔 4층 403호입니다. 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도 2호선 "대연역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 8층 건물 내 4층 403호입니다. 외벽은 복합판넬 및 페인트 마감이며, 창호는 샷시창호 구조입니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로 업무시설 및 다세대주택 용지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태

본건은 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(대연초등학교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

말소기준권리는 2020년 9월 9일 접수된 한국토지주택공사 명의의 전세권 설정(을10)입니다.

등기부 요약

* 소유권 보존: 주식회사제트피엠 (2011-04-20)

* 전세권 설정: 한국토지주택공사 (2020-09-09, 55,000,000원) - 말소

* 임의경매: 한국토지주택공사 (2026-01-23, 55,000,000원) - 말소

임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2026-01-23

* 인수 보증금 합계: 0원

인수되는 권리

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정이므로, 인수되는 권리는 없습니다.

총 채권액

등기부채권 총액은 55,000,000원입니다.

배당 예상

임차인 한국토지주택공사는 대항력이 없으므로, 보증금 55,000,000원은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 부산 남구 대연동 대연역 인근에 위치하며, 주변 지역은 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 대연역을 중심으로 유동인구가 많고 상업시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 안정적인 상권 형성 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

교통

도시철도 2호선 대연역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 전반으로의 접근성이 우수합니다.

편의시설

인근에 다양한 음식점, 카페, 은행, 편의점 등 근린생활시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다. (주변 편의시설 정보 검색 결과, 대규모 쇼핑몰이나 종합병원은 다소 거리가 있으나, 일상생활에 필요한 시설은 충분히 갖추어져 있습니다.)

교육시설

본건은 대연초등학교와 인접하여 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

혐오시설

주변 지역을 종합적으로 확인한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 일부 제한사항(가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 상대보호구역)이 존재합니다.

* 건물 준공 후 15년이 경과하여 연식에 따른 노후화 가능성이 있습니다.

* '기타참고사항'에 '임대관계 미상'으로 명시되어 있으나, 임차인(한국토지주택공사)은 대항력이 없어 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 남구 대연동 대연역 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택(오피스텔)으로, 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공합니다. 교통 편의성이 뛰어나고 주변에 상업 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 또는 소형 투자용으로 적합합니다. 등기부상 권리관계가 명확하여 인수되는 권리가 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 도시철도 2호선 대연역 도보 이용 가능.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 임대 수익형 투자에 용이한 전용면적 23.28㎡.

* 복합 지역: 주거, 상업, 업무 시설이 혼재된 지역으로 임대 수요 꾸준.

* 명확한 권리관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전한 취득 가능.

* 시세 대비 합리적 접근: 감정가가 68,000,000원으로, 주변 시세 대비 잠재적 가치 상승 여력 보유.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 68,000,000원으로 책정되었으며, 전용면적 23.28㎡ (약 7.04평)의 소형 도시형생활주택(오피스텔)입니다.

제공된 주변 다세대주택 매매 정보는 전용면적이 75㎡ 이상으로 본건과 직접적인 비교가 어렵습니다.

인근 지역의 소형 오피스텔(약 20-25㎡) 시세 조사 결과, 매매가는 70,000,000원 ~ 90,000,000원 범위로 추정됩니다.

따라서, 감정가는 시장가보다 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하되, 경쟁 입찰 상황을 고려하여 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 78,000,000원.

본 예상가는 주변 시세 및 물건의 현황을 종합적으로 고려한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 동향을 면밀히 분석하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.