나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10050 [1] 경상남도 통영시 산양읍 영운리 20 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 산양읍 영운리 소재, 일련번호 1)은 '수륙마을회관' 북동측 인근에 위치 주위는 해안가 주변 취락지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다. 일련번호 3) '수륙마을' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 해안가 주변 농경지 및 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

일련번호 1)은 차량접근이 가능하나, 일련번호 3)은 차량접근이 불가능하며, 공히 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1)는 부정형 완경사의 주거용 건부지 상태입니다. 일련번호 3)은 부정형 완경사의 휴경지 상태 입니다.

인접 도로상태

일련번호 1)는 서측으로 포장도로와 접합니다. 일련번호 3)는 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 도시지역, 자연녹지지역, 시가지경관지구, 자연취락지구 가축사육제한구역(2019-07-24)(취락지구)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 3) : 도시지역, 보전녹지지역 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 500m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지.

제시목록 외의 물건

일련번호 1) 및 인접지(영운리 28-1)지상에 부합물 및 종물격인 제시외 건물 3동이 소재하나 이에 구애 없이 토지를 평가하였으며, 경매진행시 소유권관계 및 일괄 경매 여부를 재 확인 하시기 바라며 제시외 건물로 인하여 영향받는 토지가액은 ‘토지 감정평가 명세표’ 비고란에 별도 표기하였으니 경매진행시 업무에 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 토지 중 일부 ‘도로’로 이용중인바 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물 일련번호 2-1), 2-2)는 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 1993.09.11.) 외 벽 : 적벽돌 및 몰탈위페인팅 마감, 내 벽 : 벽지 밑 타일등 마감, 창 호 : 목재 및 샷시 이중창 임.

이용상태

본건 건물 일련번호 2-1)은 주택, 일련번호 2-2)는 창고 및 화장실로 이용중입니다.

설비내역

일련번호 2-1)은 제반 위생설비, 급,배수설비, 난방설비 등이 시설되어져 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '사진용지' 및 '지적 및 건물개황도'와 같이 부합물 및 종물격의 제시외 건물 3동이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 제시외 건물 기호 ㄷ)은 타인 지상에 소재하는 것으로 확인되나, 제시외 건물 ㄴ)의 부속건물(보일러실, 창고)로 이용중인 것으로 조시되는바, 일괄 경매 여부를 재 확인 하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각.
-[목록1] 일부 '도로'로 이용중임. 제시외 건물(감정서상ㄴ,ㄷ) 매각제외. 법정지상권 성립 여지 있음. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임.
-[목록2] 제시외 건물(감정서상ㄱ) 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2026타경10050 (1)

소재지: 경상남도 통영시 산양읍 영운리 20 (신주소: 경상남도 통영시 수륙길 31)

용도: 단독주택

감정가: 137,858,320원

토지 면적: 347.00㎡ (약 105평)

건물 면적: 95.08㎡ (약 28.76평)

건물 구조: 벽돌조 슬래브지붕 단층 (1993년 9월 11일 사용승인)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 본건은 경상남도 통영시 산양읍 영운리 소재지로, '수륙마을회관' 및 '수륙마을' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 해안가 주변 취락지대로서, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있으며 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 토지 일련번호 1)은 차량 접근이 가능하며 서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 일련번호 3)은 맹지이며 차량 접근이 어려운 상태입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 8월 18일 접수된 조흥저축은행의 근저당권 (을11)입니다.

* 등기부채권 총액: 132,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 법정지상권이 성립될 여지가 있어, 인수될 수 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 해안가 주변의 지역 커뮤니티와 농경지, 임야 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상점들이 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변의 '수륙마을' 등은 지역 생활권의 중심 역할을 할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: '수륙마을회관' 및 '수륙마을'이 인근에 위치합니다.

* 교통: 차량 접근은 가능하나, 토지 일부(일련번호 3)가 맹지이며 도로 접근이 제한적입니다. 대중교통 이용 편의성은 낮은 것으로 판단됩니다.

* 주거 환경: 해안가 주변의 조용하고 한적한 전원생활 또는 휴양을 위한 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 가능성: 등기부 상 확인되지 않으나, 물건명세서에 법정지상권 성립 여지가 있다고 명시되어 있어, 건물 소유주가 토지 소유주와 다르거나, 건물 신축 시 토지 사용에 대한 권리가 명확하지 않을 경우 발생할 수 있습니다. 이는 건물 철거나 사용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 토지 일부 도로 이용: 본건 토지 중 일부가 '도로'로 이용되고 있다는 점은 실제 사용 가능한 토지 면적을 줄이고, 토지 이용 계획에 제약을 줄 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물 중 일부(ㄴ, ㄷ)는 매각에서 제외되나, 다른 제시외 건물(ㄱ)은 포함됩니다. 특히, 제시외 건물 ㄷ)이 타인 지상에 소재하는 것으로 확인되어 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 건물 노후: 1993년 사용승인된 건물로, 건축된 지 30년 이상 경과하여 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경상남도 통영시 산양읍에 위치한 단독주택으로, 해안가 주변의 자연환경이 좋은 곳에 자리하고 있습니다.

* 건축 연령이 30년 이상 되었으며, 토지 일부가 도로로 이용되고 있고, 법정지상권 성립 여지가 있어 권리관계가 다소 복잡합니다.

* 제시외 건물로 인한 추가적인 복잡성이 존재하므로, 경매 참여 시 철저한 현장 확인 및 권리 관계 분석이 필수적입니다.

* 이러한 위험 요소들로 인해 최저매각가격 또한 영향을 받고 있는 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 해안가 인근 지역의 가치: 통영시의 아름다운 해안경관을 배경으로 하는 입지는 장기적인 관점에서 가치를 지닐 수 있습니다.

* 리스크 반영 저가 매수 기회: 법정지상권 및 토지 이용 관련 리스크를 감안하여, 시세 대비 현저히 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 137,858,320원

* 현재 제공된 정보만으로는 주변 시세 및 유사 물건에 대한 상세한 비교 분석이 어렵습니다.

* 다만, 법정지상권 성립 여지, 토지 일부 도로 이용, 제시외 건물 관련 복잡성 등 다수의 위험 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 등기부상 채권 총액 132,000,000원은 낙찰가 산정의 기준이 될 수 있으나, 소멸되지 않는 권리(법정지상권)를 반드시 고려해야 합니다.

* 현지 부동산 시장 조사 및 유사 물건 시세 파악을 통해 정확한 입찰가 산정이 가능합니다.

* 제시된 위험 요소들을 감안하여, 감정가의 70~80% 수준 (약 9,600만원 ~ 1억 1천만원) 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 실제 입찰가는 현장 조사 및 법률 전문가의 추가 검토 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.