나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10088 [1] 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 102동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든 · 평가일 2026.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리 소재‘지세포중학교’남측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행간격 등을 고려할 시 제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건내 12층 1201호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 추정되며, 점유자의 폐문·부재로 인해 내부 확인이 불가하여 관련 공부, 외부관찰, 주위탐문 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로 하였으니 경매 진행시 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, E/V설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 현황 '공동주택(아파트)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 사방으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 주거용지(2015-10-22)(공동주택용지 지구단위계획 등 추가제한사항 도시계획과 문의), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2015-10-22)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-12-23)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 통영지원 2026타경10088 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 채권자: 한화생명보험 (본건 임의경매 신청 채권자)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 102동 12층 1201호

* 용도: 아파트

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물 내 12층 1201호

* 토지면적: 48.99㎡ (약 14.8평)

* 건물면적: 84.99㎡ (약 25.7평)

* 사용승인일: 2018년 11월 1일

1.3. 감정 평가 내역

* 감정가: 197,000,000원

* 평가 요약: 본건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리 소재 ‘지세포중학교’ 남측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 경상남도 거제시 일운면 지세포리 소재 ‘지세포중학교’ 남측 인근에 위치함.

* 부근은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 환경

* 차량의 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 간격 등을 고려할 때 제반 대중교통 사정은 보통임.

2.3. 단지 정보

* 아파트명: 거제코아루파크드림아파트

* 총 동수: 8개동

* 총 세대수: 767세대

* 건축 연도: 2018년

* 최고층: 27층

* 주차 대수: 총 867대 (단지 총 주차 대수 기준, 지하 자동 주차 포함)

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 전기차 충전기 (지하 18대)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권이전1번신탁등기말소 (2022-12-20)

* 근저당권 (한국자산관리공사, 160,800,000원, 2022-12-20) - 말소기준권리

* 주택임차권 (배진영, 118,000,000원, 2025-04-15) - 말소 예정

* 임의경매 (한화생명보험, 139,574,311원, 2026-01-22) - 말소 예정 (본건 경매)

* 압류 (국민건강보험공단, 2026-03-06) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 278,800,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 배

* 보증금: 118,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-20

* 확정일자: 2023-02-20

* 배당신고일자: 2025-04-15

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 권리 인수 여부

* 본 경매 물건은 말소기준권리(을4: 한국자산관리공사 근저당, 2022-12-20)보다 늦은 모든 권리가 매각으로 소멸되는 일반적인 경매 물건임.

* 따라서 매수인(낙찰자)은 인수하는 부담이 없음.

3.4. 말소기준권리

* 을4: 한국자산관리공사 근저당권 (접수일자: 2022-12-20, 채권최고액: 160,800,000원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 감정평가서 요약에 따르면 부근에 근린생활시설이 혼재한다고 명시되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

4.2. 최근 시세 동향 (매매)

* 본건 아파트(전용면적 84.99㎡)의 최근 매매 사례는 다음과 같음.

* 2026년 6월 18일: 102동 21층, 167,000,000원

* 2026년 6월 8일: 104동 7층, 158,000,000원

* (참고) 2026년 6월 2일: 106동 5층, 135,000,000원 (이 거래는 전용면적 59.9699㎡ 기준으로, 본건과 직접 비교하기는 어려움)

* 본건은 102동 12층으로, 최근 거래 사례 중 102동 21층(167백만원)과 104동 7층(158백만원)의 중간층에 해당함.

4.3. 최근 시세 동향 (전월세)

* 본건 아파트(전용면적 84.99㎡)의 최근 전월세 계약 사례는 다음과 같음.

* 2026년 1월 15일: 8층, 보증금 130,000,000원, 월세 0원 (갱신 계약)

* 2026년 1월 5일: 24층, 보증금 15,000,000원, 월세 50,000원 (신규 계약)

* 2026년 1월 13일: 8층, 보증금 20,000,000원, 월세 50,000원 (신규 계약)

* 이는 본 건물의 임대 수요가 꾸준히 유지되고 있음을 시사함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있음.

* 주변으로는 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

* 도보 거리에 ‘지세포중학교’가 위치함.

* 관련 법률에 따라 ‘상대보호구역’으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 제약이 있을 수 있음 (2025-12-23).

5.3. 주변 혐오시설 여부

* 주변 지역에 대한 일반적인 정보 및 제공된 자료를 종합적으로 검토한 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 감정평가서상 ‘특이사항’ 및 ‘주의사항’ 항목에 별도 기재된 내용이 없어 특이사항 없음.

* 이용상태 확인 시 점유자의 폐문·부재로 인해 내부 확인이 불가하였으며, 관련 공부, 외부 관찰, 주위 탐문 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로 하였으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있음.

6.2. 법적 제한 및 규제

* 제2종일반주거지역, 주거용지, 지구단위계획구역

* 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m) 접합

* 가축사육제한구역(모든축종 제한)

* 상대보호구역(2025-12-23)

* 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m 이내)

* 이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 건축 행위 등에 영향을 줄 수 있으나, 공동주택의 경우 일반적으로 큰 문제는 없을 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

* 본건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리에 위치한 거제코아루파크드림 아파트 102동 1201호로, 2018년에 준공된 비교적 신축 아파트임.

* 단지 내 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 주변 교통 및 생활 환경도 양호한 편임.

* 등기부상 인수할 권리가 없고, 임차인의 대항력도 없어 낙찰자가 권리상 부담 없이 취득할 수 있는 물건임.

* 최근 매매 시세는 감정가(197백만원)보다 낮은 158백만원 ~ 167백만원 수준에서 형성되어 있어, 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있음.

* 다만, 감정가와 실거래가 간의 차이가 존재하므로, 시세 조사를 철저히 하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

* 건물 내부 확인이 불가했던 점은 현장 방문을 통해 정확히 파악할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트 (2018년 준공)로 향후 가치 상승 기대.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 부담이 전혀 없음.

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 매매 시세가 감정가보다 낮게 형성되어 있어 시세 차익 기대.

* 양호한 주변 환경 및 단지 내 편의시설로 인한 실거주 및 투자 가치 보유.

9. 예상 입찰가

* 본건은 전용면적 84.99㎡ (약 25.7평) 아파트로, 최근 매매 시세는 158,000,000원 ~ 167,000,000원 수준임.

* 감정가는 197,000,000원으로, 실제 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됨.

* 권리상 인수 부담이 없다는 점과 시장 시세를 고려할 때, 보수적으로 접근할 필요가 있음.

* 현재 시세 수준을 고려하여, 155,000,000원 내외로 입찰가를 산정하는 것을 추천함.

* 이는 최근 최저가 매매 시세(158,000,000원)보다 약간 낮은 수준이며, 감정가 대비 약 78.7% 수준임.

* 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 주변 부동산 중개업소를 통해 최신 시세 동향을 재확인한 후 최종 입찰가를 결정하시길 바랍니다.

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