나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20045 [1] 경상남도 함안군 법수면 황사리 684 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.02.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 공히, 경상남도 함안군 법수면 황사리 소재 '함안황사농공단지' 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연림, 공장 등으로 형성되어 있으며, 제반 입지조건은 보 통시 됨.

교통상황

본건은 공히, 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호1~3,5~6,15~21: 부정형 평지로서, 일단의 공업용 건부지로 이용 중임. 일련번호4,7~12: 부정형 완경사로서, 도로로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호1~3,5~6,15~21:남동측으로 세로(가) 도로와 접함. 일련번호4,7~10,12:본건을 통하는 세로(가) 도로와 접함. 일련번호11: 본건을 통하는 세로(가)도로와 남측 소로한면과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상, 일련번호1,3,5,10,11: 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(20 22-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 일련번호2: 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역 (2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 일련번호4,7,15,19,20: 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(2 022-12-16)(일부제한700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일련번호6: 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역 (2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지 관리법> , 일련번호8,9,12,16,21: 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(20 22-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (2022-12-16)(일부제한700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 일련번호17: 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(2022-12-16) (일부제한700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> , 일련번호18: 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역(2022-12-16) (일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-12-16) (일부제한700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 후첨'사진용지'와 같이 컨테이너 3동 및 제시외구축물(관정)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호13: 철골조 샌드위치판넬지붕 단층건으로서, 외벽 : 샌드위치 판넬 등 마감. 내벽 : 샌드위치 판넬 등 마감. 바닥 : 콘크리트 마감. 창호 : 섀시창호임. 일련번호14: 철골조 샌드위치판넬지붕 2층건으로서, 외벽 : 판넬 등 마감. 내벽 : 벽지 등 마감. 창호 : 섀시창호임.

이용상태

일련번호13: 공장으로 이용 중임. 일련번호14: 사무실로 이용 중임.

설비내역

일련번호13: 전기설비 등 되어있음. 일련번호14: 급.배수 및 전기설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

의견란 참조.

공부와의 차이

일련번호13,14 건물은 공부상 황사리150-2,151,152,153,154,155,684,687-1,산30-4, 산37-9,686,687 위지상 소재하나 현황 황사리 산30-4,산37-9는 151-1,686-1로 각각 등록전환 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 구축물 관정(18-1번, 관정집 포함) 매각 포함. 목록1~3,5~6,15~21번은 일단의 '공장용지'로 이용 중이며, 지상에 소재하는 이동 및 제거가 용이한 컨테이너 3동은 매각 제외.
목록13,14번 건물의 일반건축물대장상 사용승인일은 2024. 9. 24.이나 착공일은 2015. 3. 24.이며 최저매각가격은 이를 감안한 가격임. 본건 건물들은 공부상 황사리 150-2,151,152,153,154,155,684,687-1,산30-4,산37-9,686,687 위치상 소재하나 현황 황사리 산30-4,산37-9는 151-1,686-1로 각각 등록 전환되었음.
본건 토지는 인접 필지와 경계 구분이 모호한바, 정확한 경계 및 위치는 지적 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

* 사건번호: 마산지원 2026타경20045 (1)

* 소재지: 경상남도 함안군 법수면 황사리 684

* 용도: 공장

* 감정가: 3,972,653,000원

* 토지면적: 16,955.00㎡ (약 5,129.24평)

* 건물면적: 2,201.89㎡ (약 666.08평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 곡성농업협동조합 (추정)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경

* 본건은 경상남도 함안군 법수면 황사리 소재 '함안황사농공단지' 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 자연림, 공장 등으로 형성되어 있습니다.

* 함안황사농공단지는 2004년 민간개발 형태로 3만7000평 규모로 조성되었으며, 여러 제조업체들이 입주해 있습니다.

* 주변에는 황사리 고분군과 같은 역사 유적이 분포하고 있습니다.

* 자원순환 관련 시설도 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통 접근성

* 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

* 남해고속도로 군북, 장지, 함안IC가 대상지 반경 3km 이내에 위치합니다.

* 지방도 1029호선이 인접해 있어 접근성이 우수합니다.

* 황사농공단지 정류장이 도보 약 2분 거리에 위치하여 대중교통 이용도 가능합니다.

* 토지 이용 현황

* 토지는 일단의 '공장용지'로 이용 중이며, 부정형 평지 형태입니다.

* 일부 토지(일련번호 4, 7~12)는 부정형 완경사지로서 도로로 이용 중입니다.

* 남동측으로 세로(가) 도로와 접하며, 일부는 본건을 통하는 세로(가) 도로 및 남측 소로와 접합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한

* 『토지이용계획확인서』상 대부분 계획관리지역에 해당합니다.

* 성장관리계획구역(산업형)에 속합니다.

* 가축사육제한구역(일부 제한 200m/700m)으로 지정되어 있습니다.

* 일부 토지는 준보전산지로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황

* 소유권은 주식회사신신영테크 명의이며, 2024년 5월 20일자 소유권이전 (임의경매로 인한 매각) 등기가 있습니다.

* 다수의 근저당권(곡성농업협동조합, 김인호), 압류(함안군), 임의경매(곡성농업협동조합), 가압류(주식회사성화종합건설) 등기가 존재하나, 이들 권리는 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 말소기준권리는 2024년 5월 20일 접수된 곡성농업협동조합의 근저당권입니다.

* 인수되는 권리

* 선순위 구분지상권: 한국전력공사 명의의 구분지상권이 설정되어 있습니다 (2017년 9월 15일 등기).

* 범위: 토지 남동쪽 송전선이 통과하는 지표면 433㎡의 상공 13미터 이상 49미터 이하의 공중 공간입니다.

* 존속기간: 전기공작물이 존속하는 기간까지입니다.

* 지료: 연간 26,536,400원입니다. 본 권리는 매각으로 소멸되지 않으므로, 인수 후 지료 지급 의무가 발생합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주식회사큐브 (대표자: 임일)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 15,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 5월 30일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 손해를 볼 수 있습니다. 경매 절차상 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

1.4. 상권 및 생활정보

* 주변 상권

* 본건은 함안황사농공단지 인근에 위치하여 산업단지 내 수요를 중심으로 하는 상권으로 볼 수 있습니다.

* 주변에 대규모 주거 단지나 상업 시설은 발달하지 않은 지역입니다.

* 생활 편의시설

* 지역 내 편의시설에 대한 정보는 제한적이나, 공장용지 및 농경지가 주를 이루는 지역 특성상 생활 편의시설 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다.

* 인근에 법수초등학교가 위치하고 있습니다.

* 주변 시설 (잠재적 혐오시설 포함)

* 인근에 자원순환관련시설 증축 현장이 있습니다.

* 함안 황사리 고분군과 같은 역사 유적이 있습니다.

* 기타 혐오시설에 대한 정보는 현재 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 구분지상권: 한국전력공사 명의의 구분지상권은 매각 후에도 소멸되지 않으므로, 낙찰자는 토지 상공의 특정 공간 사용에 제약을 받으며 연간 지료 지급 의무가 발생합니다.

* 토지 경계 불명확: 본건 토지는 인접 필지와 경계 구분이 모호하여 정확한 경계 및 위치 파악을 위해 지적 측량이 필요하며, 이에 따른 추가 비용 및 분쟁의 소지가 있습니다.

* 건축물대장 사용승인일과 착공일의 차이: 건물(목록13, 14)의 일반건축물대장상 사용승인일은 2024년 9월 24일이나, 착공일은 2015년 3월 24일로 기록되어 있습니다. 이는 최저매각가격 산정에 영향을 미쳤으나, 준공 시점이나 내부 상태에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 공부상 주소와 현황 주소의 불일치: 본건 건물들은 공부상 황사리 150-2, 151, 152, 153, 154, 155, 684, 687-1, 산30-4, 산37-9, 686, 687 위치에 소재하나, 현황 황사리 산30-4, 산37-9는 151-1, 686-1로 각각 등록 전환되었습니다. 이는 행정 처리 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 매각 제외 물건: 지상에 소재하는 이동 및 제거가 용이한 컨테이너 3동은 매각에서 제외됩니다.

* 임차인 대항력 없음: 주식회사큐브 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 회수에 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역 및 일부 준보전산지로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 함안황사농공단지 인근에 위치한 공장용 토지 및 건물로서, 일괄 매각으로 취득의 편의성이 있습니다. 넓은 토지 면적과 기반 시설 접근성 등은 장점이나, 선순위 구분지상권 인수, 토지 경계의 불명확성, 공부상 주소와 현황 주소의 차이 등 잠재적 리스크 요인을 다수 내포하고 있습니다. 특히 한국전력공사의 구분지상권으로 인한 지료 부담과 공중 공간 사용 제약은 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 건물 사용승인일과 착공일의 큰 시차는 실제 건물 상태 및 가치 평가에 있어 중요한 고려사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 함안황사농공단지 인근에 위치하여 산업단지 배후지로서의 잠재력 보유.

* 토지/건물 일괄매각으로 취득 절차 간소화.

* 공장 운영에 적합한 넓은 면적의 토지 확보.

* 양호한 교통 접근성 (고속도로 및 지방도 인접, 대중교통 이용 가능).

* 최근 사용승인된 건물 (단, 착공일과의 시차 감안 필요).

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 권리(구분지상권 관련 지료) 및 잠재적 리스크(경계 불명확, 공부상 주소 차이, 임차인 대항력 없음 등)를 고려하여 산정해야 합니다. 또한, 감정평가액 3,972,653,000원을 기준으로 하되, 채권 총액(약 17억 1천만원~17억 6천만원) 및 시세 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 임차인의 경우 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없으며, 예상 입찰가 산정 시 이를 반영할 필요는 없습니다.

최종적으로, 예상 입찰가는 본 물건의 특성, 시장 상황, 입찰 참여자들의 경쟁 정도 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.