나이스옥션 법원경매 대전 2024타경123735 [1] 대전광역시 중구 유천동 301-49 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 임승후 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 유천동 소재 "유천1동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 어반
센트럴 2층 202호로서, 주위는 단독주택, 다가구주텍, 노변 점포, 아파트 예정지 등으로 형
성된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재하며 차량의 운행빈도
및 인근 편의시설과의 접근성 등으로 보아 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

▷철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 6층 건물중 2층 202호로서,
(2021.08.11 사용승인)
외벽:스톤코트 등 마감
내벽:시멘트몰탈위 페인트 및 일부 타일 등 마감
창호:샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 제2종근린생활시설(인터넷게임시설제공업소:복PC)임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단으로 사다리형의 평탄하게 조성된 주상용(어반센트럴) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 소로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

301-49번지:일반상업지역, 방화지구(2018-05-10), 소로1류(폭 10m-12m)(2023-03-30)(소로
1-유천8호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
301-16번지:일반상업지역, 방화지구(2018-05-10), 소로1류(폭 10m-12m)(2023-03-30)(소로
1-유천8호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:임대관계는 미상임.
2)기 타:
-본건 건물은 2필지(301-49, 301-16번지)에 소재하나 귀의뢰목록상 대지권은 301-49번지
상에 등재되어 있는 바, 경매진행시 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 본건은 2필지(301-49,301-16번지)에 소재하나 대지권은 301-49번지 지상에 등재되어 있음
2. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(인터넷게임시설제공업소)임
3. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 대전지방법원 2024타경123735 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 대전광역시 중구 유천동 301-49 2층202호

* 용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제2종근린생활시설 - 인터넷게임시설제공업소)

* 감정가: 102,000,000원

1.3. 면적 및 지분

* 토지면적: 17.66㎡ (약 5.34평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 50.87㎡ (약 15.38평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 이용 현황: 2필지(301-49, 301-16번지)에 소재하나, 대지권은 301-49번지 지상에 등재되어 있음.

1.4. 건물 상세 정보 (건축물대장 요약)

* 건물명: 어반센트럴 (준공: 2021년 8월 11일)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 6층

* 해당 층: 2층 202호

* 연면적: 530.6175㎡ (약 160.54평)

* 대지면적: 275.7㎡ (약 83.43평)

* 건폐율: 40.58%

* 용적률: 192.46%

1.5. 특이사항

* 재매각, 공동담보 물건

1.6. 주의사항

* 본건은 2필지(301-49, 301-16번지)에 소재하나 대지권은 301-49번지 지상에 등재되어 있음.

* 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(인터넷게임시설제공업소)임.

* 특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 대전광역시 중구 유천동 소재 "유천1동행정복지센터" 북서측 인근에 위치함.

* 주위는 단독주택, 다가구주택, 노변 점포, 아파트 예정지 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재함.

* 인근 "유천네거리"에 다수의 시내버스 노선이 정차하며, "301번" 시내버스 노선이 운행 중임.

* 차량 운행 빈도 및 편의시설 접근성 등을 고려할 때 제반 교통상황은 무난한 편임.

2.3. 인접 도로상태

* 남측으로 소로에 접함.

* 본건 토지는 2필지(301-49, 301-16번지)로 구성되어 있으며, 주상용(어반센트럴) 건부지로 이용 중임.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 301-49번지: 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역.

* 301-16번지: 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 등기부 현황

* 소유권 보존: 유태선 (2021-10-18)

* 소유권 이전: 주식회사다온주택건설 (2022-09-20, 매매금 77,500,000원)

* 본건 경매의 말소기준권리는 이순영의 가압류(갑5, 2024-05-31, 100,000,000원)임.

* 강제경매 개시결정: 이순영 (갑7, 2024-12-04, 366,864,657원) - 본 건 경매 사건.

* 기타 등기사항: 압류 (중구, 국민건강보험공단) 등은 모두 말소될 예정임.

* 등기부채권 총액 (말소기준권리 포함): 100,000,000원 (갑5) + 366,864,657원 (갑7) = 466,864,657원.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 없습니다. (지상권개요: 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임대관계: 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 특이사항: 임대차 관계가 확인되지 않으며, 인수할 임차보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점을 감안하여 인수 여부 및 대항력 유무 등을 사전에 철저히 조사해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 본 건이 위치한 유천동 일대는 단독주택, 다가구주택, 노변 점포 등이 혼재된 지역으로, 지역 상권을 형성하고 있습니다.

* "유천1동행정복지센터" 인근에 위치하여 행정 및 주민 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 대전 지역 상권 분석 서비스에서는 해당 지역의 소비 흐름, 고객 특성, 업종별 매출 등을 분석하고 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 분석

* 본 건의 용도는 인터넷 게임 시설 제공업소(PC방)로, 해당 업종의 주변 수요 및 경쟁 환경 분석이 필요합니다.

* 대전시는 소상공인 상권 분석 서비스를 통해 지역 맞춤형 경영 지원을 제공하고 있어, 창업 및 경영에 대한 추가 정보 확보가 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* "유천1동행정복지센터" 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

* 주변에 상가 및 주택 단지가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

* 주변 주거지역 특성상 초등학교, 중학교 등이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 종합병원 및 병의원 등 의료시설에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 기타 (혐오시설 포함)

* 대전광역시 중구 유천동 301-49번지 일대에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 지역의 개발 예정지(아파트 예정지) 등은 향후 주변 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 및 공동담보

* 재매각 물건으로, 이전 입찰 과정에서 유찰되었거나 기타 사유로 다시 매각되는 물건입니다.

* 공동담보 물건으로, 해당 물건 외 다른 물건과 함께 담보로 제공되었던 경우입니다.

6.2. 대지권 및 토지 소유

* 본 건 건물은 2필지(301-49, 301-16번지)에 걸쳐 소재하나, 집합건축물대장 및 등기부상 대지권은 301-49번지 지상에만 등재되어 있습니다. 이는 토지 관련 권리 관계에 있어 복잡성을 야기할 수 있으며, 낙찰 후 토지 사용 및 소유권 분쟁 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 임대차 미확인

* 임대차 관계가 불명확하여, 인수할 보증금이 없더라도 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 존재하는지에 대한 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

6.4. 특별매각조건

* 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로, 일반 경매(10%)보다 높으므로 자금 계획 시 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 유천동에 위치한 제2종근린생활시설(인터넷게임시설제공업소)로, 차량 접근 및 대중교통 이용이 비교적 편리한 지역에 소재합니다. 2021년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이며, 2필지에 걸쳐 건축되었으나 대지권은 1필지에만 등기되어 있어 토지 관련 권리관계 분석이 중요합니다. 재매각 물건이며, 공동담보, 임대차 관계 미확인, 특별매각조건(보증금 20%) 등의 주의사항이 있습니다. 감정가는 1억 2백만원이나, 총 채권액은 약 4억 6천만원 이상으로 추정되어 권리관계가 복잡한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 준공)로 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 일반상업지역 내 위치하여 다양한 업종의 상가로 활용 가능성이 있습니다.

* 대전 지역 내에서 상권 분석 데이터를 활용한 잠재적 가치 분석 및 전략 수립이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 102,000,000원을 기준으로 고려할 수 있습니다. 다만, 재매각 물건이라는 점, 2필지 토지에 대한 대지권 등기 문제, 임대차 관계 미확인 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 높다는 점을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가는 향후 진행되는 유찰가, 시장 상황, 현장 조사를 통한 추가 정보 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다. 인수해야 할 임차보증금이 없으므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.