나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10092 [1] 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 104동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 일운면 지세포리 소재 "지세포중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

차량접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물 내, 제2층 제201호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인트 및 석재붙임 등 마감 내 벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감 창 호 : 샷시창호 마감임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임. * 현장 방문 시 이해관계인의 부재 및 폐문 상태로서, 내부 상태를 확인하지 못한 바, 일반적인 상태를 기준으로 감정평가 하였음.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측, 서측으로 약 10m폭, 동측으로 약 20m폭의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 주거용지(2015-10-22)(공동주택용지 지구단위계획 등 추가제한사항 도시계획과 문의), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2015-10-22)(접합), 소로1류 (폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-12-23)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용 에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 통영지원 2026타경10092 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 104동 2층201호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1억 8,500만원

* 토지면적: 48.99㎡ (약 14.82평)

* 건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한화생명보험주식회사

1.2. 건물 및 단지 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 27층 건물 중 2층 201호

* 내외부 마감: 외벽 몰탈위 페인트 및 석재, 내벽 벽지 및 타일, 창호 샷시

* 준공일: 2018년 11월 1일

* 단지 정보: 거제코아루파크드림, 8개동, 총 767세대

* 주차: 총 867대 (세대당 약 1.13대)

* 최고/최저층: 27층 / 2층

1.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역

* 도로: 북측/남측/서측 약 10m폭, 동측 약 20m폭 도로 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* "지세포중학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다 [cite:provided text].

* 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다 [cite:provided text].

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다 [cite:provided text].

* 북측, 남측, 서측으로 약 10m폭, 동측으로 약 20m폭의 도로가 접해 있어 차량 이동이 용이합니다 [cite:provided text].

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2022년 1월 13일 접수된 한화생명보험주식회사 근저당권 (채권액 1억 4,760만원)입니다 [cite:provided text].

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김보선

* 보증금: 1억 3,000만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 8일

* 확정일자: 2022년 2월 17일

* 배당신고일자: 2024년 3월 13일

* 대항력: 없음 [cite:provided text]

* 비고: 임차인 김보선은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸될 예정이며, 보증금은 배당을 통해 회수합니다.

3.3. 인수되는 권리 및 금액

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음) [cite:provided text].

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 결론: 본 건은 말소기준권리보다 후순위인 임차인이 존재하나 대항력이 없어, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 물건이 위치한 지세포리 일대는 공동주택과 근린생활시설이 어우러진 주거 밀집 지역입니다 [cite:provided text].

* 아파트 단지 자체의 규모(767세대)가 크므로 단지 내 상가 및 인근 상업시설 이용이 편리합니다.

* 인근에 학교(지세포중학교)가 있어 교육 관련 수요가 있으며, 거제 해안 지역이라는 지리적 특성을 고려할 때 관광객 유입으로 인한 상권 활성화 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 근린생활시설 이용이 가능하며, 아파트 단지 내 부대시설(관리사무소, 주민공동시설 등) 이용이 편리합니다 [cite:provided text].

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 주요 도로망 이용이 편리합니다. 대중교통 이용은 인근 버스 노선 등을 확인해야 합니다.

* 교육시설: 지세포중학교가 인근에 위치하여 통학이 용이합니다 [cite:provided text].

* 주거환경: 공동주택 밀집 지역으로 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 현장 방문 시 내부 확인 불가: 현장 방문 시 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 상태를 확인하지 못했으며, 일반적인 상태를 기준으로 감정평가되었습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 확인해야 합니다 [cite:provided text].

* 임차인 명도: 임차인 김보선은 대항력이 없으나, 보증금 1억 3,000만원이 설정되어 있습니다. 배당 순위에 따라 보증금 전액 회수가 어려울 경우 명도 과정에서 시간이 소요될 수 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한: 다수의 지구단위계획, 도로 구역 지정, 가축사육 제한, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등이 존재하여 향후 건축 또는 개발 시 제약이 있을 수 있습니다 [cite:provided text].

* 시세 변동성: 부동산 시장 변동에 따라 자산 가치가 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 경매 물건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리에 위치한 거제코아루파크드림 아파트 104동 2층 201호입니다.

* 2018년 준공된 비교적 신축 아파트로, 단지 규모도 크고 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 다만, 내부 확인을 못 한 점과 임차인 명도 관련 사항을 신중히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 거제시 일운면의 주거지로서의 입지성

* 비교적 신축(2018년 준공) 아파트의 선호도

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 없음

* 최근 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석:

* 2026년 6월 18일 거래된 84.9893㎡ (약 25.71평), 21층 아파트가 1억 6,700만원에 거래되었습니다 [cite:provided JSON 1].

* 2026년 6월 8일 거래된 84.9893㎡ (약 25.71평), 7층 아파트가 1억 5,800만원에 거래되었습니다 [cite:provided JSON 2].

* 본 물건은 동일 면적(84.99㎡)이며, 2층에 해당합니다. 최근 거래된 7층(1억 5,800만원) 및 21층(1억 6,700만원)보다 낮은 층입니다.

* 일반적으로 층수가 낮을수록 시세가 낮게 형성되는 경향을 고려해야 합니다.

* 감정가는 1억 8,500만원으로, 최근 최고가 매매 시세보다 높게 책정되었습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수되는 보증금은 0원이므로, 최근 거래된 7층 물건(1억 5,800만원) 시세를 기준으로 하되, 2층임을 감안하여 약간의 조정이 필요합니다.

* 현재 시세, 부동산 시장 전망, 현장 방문 결과, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 1억 5,000만원 ~ 1억 6,000만원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 투입되는 총 자금(입찰가+기타 부대 비용)을 고려하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.