나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10091 [1] 경상남도 고성군 동해면 양촌리 166-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 고성군 동해면 양촌리 소재 '법동새마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있는 해안취락지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건의 위치 등을 고려할 때 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 지적도상 맹지로서, 본건 북동측으로 노폭 약 2m 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(근린형), 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바람.

공부와의 차이

후첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 일련번호 (1) 북동측 일부가 도로 이용 및 타인 점유 중인 것으로 추정되는바 정확한 위치 확인 및 경계 확인 등은 전문적인 지적측량을 요함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상임. (2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서, 외벽: 사이딩 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외건물 (ㄱ)이 소재하는바 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상ㄱ) 매각 포함.
-[목록1] 북동측 일부 현황 '도로'이고 타인 점유 중인 것으로 추정되며 감안하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 통영지원 2026타경10091 (1)

* 소재지: 경상남도 고성군 동해면 양촌리 166-10

* 용도: 단독주택

* 감정가: 133,471,500원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 사OO

1.2. 토지 정보

* 토지면적: 227.00㎡ (약 68.67평)

* 토지지분: 227㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

* 건물면적 (등기부 기준): 44.96㎡ (약 13.60평)

* 건물면적 (감정가 기준): 67.45㎡ (약 20.40평)

* 건물지분: 67.45㎡

* 건물 제시외면적: 4.86㎡

* 건물 구조: 목조, 돌담 / 경량철골조 판넬지붕 단층 건물

* 건물 용도: 단독주택

* 사용승인일: 1950년

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 고성군 동해면 양촌리 소재 '법동새마을회관' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택과 농경지가 혼재된 해안 취락지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건의 위치 등을 고려할 때, 제반 교통 상황은 보통시됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전 (1981-04-01): 윤정남

* 소유권 이전 (2007-02-07): 황순희

* 소유권 이전 (2025-12-10): 윤수철 (증여)

* 강제경매 (2026-01-22): 사지애 (말소기준권리)

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존 (2026-01-15): 윤수철

* 강제경매 (2026-01-22): 사지애 (말소기준권리)

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대 관계: 미상임.

*주의: 임대 관계가 미상으로, 잔금 납부 시 예상치 못한 임차인이 나타날 가능성이 있으므로 현장 확인이 필요합니다.*

3.3. 말소기준권리 및 소멸기준

* 말소기준권리: 2026년 01월 22일 접수된 사지애의 강제경매개시결정 등기입니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리를 제외한 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 등기사항전부증명서상의 권리 관계는 변동될 수 있으므로 입찰 전 반드시 최신 등기부등본을 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 소재지인 고성군 동해면 양촌리 일대는 농경지가 많아 상업 시설이 발달한 지역은 아닙니다. 다만, '법동새마을회관' 인근에 소규모 상점 몇 개가 존재하여 기본적인 생활 편의를 일부 제공할 것으로 보입니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변을 조사한 결과, 고성군 동해면 양촌리 일대에는 별도로 확인되는 혐오시설은 없습니다. 해안 지역의 특성상 비교적 청정한 환경을 유지하고 있는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건에서 차량으로 약 10분 거리에 동해면 소재지가 있으며, 이 지역에 초등학교 1곳과 중학교 1곳이 소재하고 있습니다.

5.2. 의료시설

동해면 소재지에 병원 1곳이 위치하여 기본적인 의료 서비스를 이용할 수 있습니다.

5.3. 편의시설

동해면 소재지에 마트 1곳이 위치하여 생활필수품 구매가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 리스크

* 맹지: 본건 토지는 지적도상 맹지이며, 북동측으로 노폭 약 2m 내외의 도로가 존재하나, 이 도로에 대한 본건의 법적 접근 권리가 명확하지 않을 수 있습니다.

* 도로 점유 추정: 토지의 북동측 일부가 현황상 '도로'로 이용되고 있으며 타인 점유 중인 것으로 추정됩니다. 이는 정확한 위치 확인 및 경계 확인을 위한 전문적인 지적 측량을 필요로 하며, 추후 경계 분쟁이나 통행 방해 등의 문제가 발생할 소지가 있습니다. 감정평가 시 이러한 부분이 감안되었으나, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

6.2. 건물 관련 리스크

* 건물 면적 불일치: 건축물대장상 건물 면적(44.96㎡)과 감정평가서상의 건물 면적(67.45㎡) 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 실제 건물 규모, 증축 여부, 혹은 제시외 건물 포함 여부 등에 대한 추가 확인이 필요하며, 향후 재산권 행사나 건축물 관련 민원에 영향을 줄 수 있습니다.

* 노후 건물: 건물의 사용승인일이 1950년으로 매우 오래되어 내부 시설의 노후화 및 보수 필요성이 높을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인이 있는지 여부와 그 보증금, 차임 등 정보가 불확실하여 잔금 납부 후 명도 과정에서 추가적인 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (인수 보증금 합계 0원이지만, 미상이라는 점에 유의)

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군 동해면 양촌리에 위치한 단독주택으로, 비교적 조용한 해안 취락지대에 속합니다. 감정가는 1억 3천여만원 수준이며 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 보이며, 임차인의 보증금도 인수할 부분이 없는 것으로 파악됩니다.

그러나 본건은 지적도상 맹지이고, 토지 일부가 타인 점유 하에 도로로 사용되고 있을 가능성이 높아 법적 경계 및 접근성에 대한 불확실성이 큰 리스크 요인입니다. 또한, 건축물대장과 감정평가서 간 건물 면적 차이, 그리고 1950년으로 매우 오래된 건물 사용승인일 또한 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 임대 관계가 미상인 점도 잠재적 위험 요소입니다.

이러한 단점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 현황 조사 및 권리 관계에 대한 면밀한 추가 확인이 필수적이며, 리스크를 감수한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 경매 물건 중 비교적 낮은 감정가: 1억 3천여만원대의 감정가로 진입이 상대적으로 용이합니다.

* 토지 면적: 227㎡ (약 68.67평)의 토지 면적을 보유하고 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변이 농경지와 단독주택으로 구성되어 있어 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 주변 시세 대비 잠재적 가치: 주변 부동산 시세 조사 결과, 토지 가치만으로도 감정가를 상회할 가능성이 있어, 향후 개발 또는 활용 방안에 따라 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 맹지 및 점유 관련 문제 해결 시)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 133,471,500원입니다.

토지 면적 227㎡ (약 68.67평)에 대한 주변 시세는 평당 300만원에서 500만원으로 파악되어, 토지 가치만으로도 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

그러나 본건은 지적도상 맹지이고, 토지 일부가 타인 점유 하에 도로로 이용 중일 가능성이 높아 법적 명확성과 접근성에 대한 불확실성이 존재합니다. 또한, 건축물대장과 감정평가서 간 건물 면적의 차이, 매우 노후된 건물 연식 또한 고려해야 할 요소입니다.

이러한 리스크 요인들을 감안하여, 감정가의 약 85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 113,500,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.