나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10089 [1] 경상남도 거제시 문동동 756 거제센트럴푸르지오 115동 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 문동동에 소재하는 '삼룡초등학교'의 남서측 인근에 위치하며, 주 위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 교육시설, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건물 중 15층 1501호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 및 석재 타일 붙임 마감 외, 내벽: 벽지, 타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 외, 창호: PVC 창호임.

이용상태

아파트(집합건축물대장 건축물현황도상 '침실 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2, 드레스룸 등')로 이용 중임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기, 소화전설비 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권의 목적인 토지 동측으로 왕복 4차로 도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 녹지용지, 주거용지(공동주택용지), 지구단위계획구역, 중 로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 상대보호구역(2025-10-21)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확 인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2026타경10089 (1)

소재지: 경상남도 거제시 문동동 756 거제센트럴푸르지오 115동 15층1501호

용도: 아파트

감정가: 16,800만원

토지면적: 58.88㎡ (약 17.81평)

건물면적: 74.15㎡ (약 22.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한화생명보험 (한OOOOOOO)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 거제시 문동동에 위치하며, '삼룡초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 교육시설, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다. 본 건 토지 동측으로는 왕복 4차로 도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 녹지용지, 주거용지(공동주택용지), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로1류(폭 20m~25m)에 저촉되며, 가축사육제한구역(모든축종 제한) 및 상대보호구역(2025-10-21)에 해당합니다.

* 인접 도로상태

본 건 토지 동측으로 왕복 4차로 도로가 소재하여 차량 접근 및 이용이 편리합니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 주로 주거, 교육, 근린생활시설 및 자연녹지 지역으로 형성되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 권리분석 개요

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2022년 11월 4일 접수된 한국자산관리공사 근저당권(을1)입니다.

* 임차인 현황

임차인으로 한국주택금융공사가 등록되어 있으며, 보증금 12,000만원, 차임 0원, 전입일자 2022년 11월 10일, 확정일자 2022년 11월 11일입니다. 그러나 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

집합건물 등기부 요약상 주택임차권(을2)은 조소희님 명의로 등록되어 있으나, 말소 예정(말소)으로 처리되어 있습니다.

* 등기부 현황

갑구 상에는 소유권이전, 신탁등기말소, 소유권이전(대우건설, 김나윤) 등이 확인됩니다. 을구 상에는 근저당권(한국자산관리공사), 주택임차권(조소희)이 모두 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 이후 삼성카드, 롯데캐피탈의 가압류, 국민건강보험공단의 압류 등이 순차적으로 등기되었으나, 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부 채권액 합계는 262,862,973원입니다.

* 인수/소멸 권리

말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

'매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에는 지상권으로 기재되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다.

인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인 관련 인수 금액은 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경

본 물건은 거제 센트럴 푸르지오 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 삼룡초등학교가 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 주변에 주거 단지와 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 아파트 단지 특성

거제 센트럴 푸르지오는 2018년 사용승인된 비교적 신축 아파트로, 총 1164세대로 이루어진 대규모 단지입니다. 최고 25층 높이의 건물로 구성되어 있으며, 지상 및 지하 주차 공간이 마련되어 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 상태

철근콘크리트 구조의 24층 건물 중 15층에 위치한 아파트입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재 타일 마감, 내벽은 벽지, 타일, 몰탈 위 페인팅 마감으로 되어 있으며, 창호는 PVC 창호입니다.

* 내부 이용 상태

집합건축물대장 건축물현황도상 '침실 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2, 드레스룸 등'으로 구성되어 있으며, 현재도 이러한 용도로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

* 설비 내역

세대별 위생·급배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차 및 편의시설

총 주차대수는 134대로, 주차 공간이 확보되어 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 곤란

감정평가서에 따르면, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 집합건축물대장, 건축물현황도 및 외부 관찰 등에 따른 통상적인 이용 상황으로 평가되었습니다. 응찰 시 내부 상태를 재확인할 필요가 있습니다.

* 기타 미확인 사항

임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계나 현황에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시에 위치한 거제 센트럴 푸르지오 아파트로서, 주변 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 비교적 신축 아파트 단지이며, 권리 분석상 매각으로 소멸되는 권리가 대부분이어서 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 내부 상태와 실제 임대 현황에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 초등학교 인접, 주거 편의시설 확보

* 신축 아파트: 2018년 사용승인으로 비교적 최신 건물

* 대단지 아파트: 거제 센트럴 푸르지오 브랜드 가치 및 단지 인프라 활용 가능

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정, 인수 보증금 없음

1.8. 예상 입찰가

감정가 16,800만원 대비 최근 실거래가(2026년 7월, 74.1494㎡, 12층)가 21,730만원으로, 본 건 15층의 가치를 고려할 때 시장 가치는 감정가를 상회할 것으로 판단됩니다. 또한, 동일 면적의 11층 실거래가(2026년 6월)는 16,700만원으로, 최근 실거래가 간 편차가 크게 나타나므로 시장 조사를 더욱 면밀히 할 필요가 있습니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 20,800만원 선으로 제안합니다. 이는 감정가를 상회하고 최근 실거래가 수준을 반영하며, 층별 가치 상승 요인을 고려한 금액입니다.

(주의: 위 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 낙찰가는 현장 조사 결과, 법원 진행 상황, 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.