나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10081 [1] 경상남도 통영시 산양읍 신전리 509-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.02.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 산양읍 산전리 소재 '중촌마을회관' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 단독주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 3~4미터 내외, 북측으로 노폭 약 1~2미터 내외의 시멘트포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역),자연취락지구,가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

본건은 공부상 지목이 창고용지이나 현황 대지로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참고바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

건물 기호(2) 경량철골조 강판지붕 단층 건물로서, (사용승인일: 2006.02.24) 외 벽: 목판잇기 마감 등, 내 벽: 내부인테리어 마감 등, 창 호: 삿시창호 마감 등입니다. 건물 기호(3) 조적조 슬래브지붕 단층 건물로서, (사용승인일: 1992.07.14) 외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등, 내 벽: 시멘트 마감 등, 창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 건물 기호(2,3)은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였으나 현황 단독주택[건물 기호(1)] 및 창고[건물 기호(2)]으로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비 등이 구비되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참고바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참고바랍니다.

물건 비고

-일괄매각.
-[목록1]제시외 건물(감정서상ㄱ~ㄷ) 매각 포함. 공부상 '창고용지'이나 현황'대지'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 통영지원 2026타경10081 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 도봉새마을금고

감정가: 금153,174,770원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 통영시 산양읍 신전리 509-1

용도: 단독주택

토지면적: 415.00㎡ (약 125.51평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 61.61㎡ (약 18.64평)

건물 제시외면적: 47.00㎡ (약 14.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 권리 관계

등기부상 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 말소기준권리인 도봉새마을금고의 근저당(을5, 을6)을 중심으로 말소될 예정입니다. 인수되는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액: 금251,244,476원 (이는 낙찰자가 인수하는 금액이 아님)

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 일괄매각 대상입니다.

* 감정평가서상 제시외 건물(ㄱ~ㄷ)은 매각에 포함됩니다.

* 토지의 공부상 지목은 '창고용지'이나, 현황은 '대지'로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상남도 통영시 산양읍 신전리에 위치하며, '중촌마을회관' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건 동측으로 노폭 약 3~4미터, 북측으로 노폭 약 1~2미터 내외의 시멘트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(주거밀집지역에서 75m 이내)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

도봉새마을금고의 근저당권(접수일자: 2016-05-20, 채권최고액: 금39,000,000원 및 2016-06-21, 채권최고액: 금78,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본 상의 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 제

* 보증금: 금10,000,000원

* 차임: 금0원

* 전입일자: 2020-12-03

* 확정일자: 2025-12-16

* 배당신고일자: 2026-03-30

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 주변 연립, 다세대 주택 매매 정보는 '대금오션' (산양읍 신전리 591-3번지)으로, 본건(단독주택, 신전리 509-1번지)과는 건물 유형 및 지번이 다릅니다.

최근 매매 사례를 보면, 전용면적 약 70.51㎡의 다세대 주택이 2025년 5월 190,000,000원, 2026년 3월 170,000,000원에 거래된 것을 확인할 수 있습니다.

이는 본건과 직접적인 비교 대상은 아니지만, 해당 지역의 전반적인 가격 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건은 단독주택으로서 토지 면적이 넓다는 점을 고려해야 합니다.

4.2. 업종 분석

현재 단독주택으로 이용 중이며, 부속 건물은 창고로 이용되고 있습니다. 토지 지목이 '창고용지'에서 '대지'로 현황과 차이가 있고, 자연취락지구에 속해 있어 향후 활용 방안을 다각적으로 검토할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 '중촌마을회관' 인근에 위치하며, 단독주택과 농경지가 혼재된 지역 특성상 대규모 상업시설보다는 지역 기반의 소규모 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 차량 이동 시 통영 시내의 주요 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 학교에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, '중촌마을회관' 인근 지역의 통학 가능 거리에 있는 교육 시설을 확인할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 지목과 현황 불일치

공부상 지목은 '창고용지'이나 현황은 '대지'로 이용 중입니다. 이는 향후 재산권 행사나 건축 행위 시 행정적인 절차상 번거로움이 발생할 수 있는 요인입니다.

6.2. 제시외 건물 포함 매각

감정평가서상 제시외 건물(ㄱ~ㄷ)이 매각에 포함됩니다. 이는 건물 면적 증가로 인한 관리 부담이나 철거/원상복구 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.3. 향후 개발 가능성

토지가 계획관리지역, 자연취락지구에 속해 있어 일정 부분 개발 행위 허가가 가능하나, 가축사육제한구역 등 여러 규제가 존재하므로 개발 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 주변 시설

제공된 정보상 본건 주변에 혐오시설이 있다는 명시적인 언급은 없으며, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지역으로 묘사되어 있습니다. 다만, 정확한 주변 환경 조사를 통해 잠재적 혐오시설의 유무를 직접 확인하는 것이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 통영시 산양읍에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적(약 125.51평)을 보유하고 있습니다. 모든 등기부상 권리가 말소되어 권리 관계는 매우 양호하며, 제시외 건물 포함 일괄 매각되는 특징이 있습니다. 토지 지목과 현황의 불일치, 제시외 건물 포함 매각 등은 인수 시 고려해야 할 사항입니다. 주변 시세 자료는 다세대 주택으로 직접적인 비교는 어렵지만, 지역의 전반적인 가격 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 넓은 토지는 향후 건축, 증축, 분할 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 등기부상 권리가 말소되는 안전한 물건입니다.

* 자연취락지구 지정: 일부 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

* 주거지로서의 가치: 조용한 주거 환경을 선호하는 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 금153,174,770원입니다.

주변 지역의 다세대 주택 매매 시세를 고려하고, 본건의 넓은 토지 면적과 단독주택의 가치를 감안할 때, 감정가 대비 10~15% 정도의 할인율을 적용한 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

임차인의 보증금은 인수 대상이 아니므로, 예상 입찰가는 감정가에서 할인된 금액으로 산정합니다.

현재 시세를 반영한 예상 입찰가는 약 금130,000,000원 ~ 금140,000,000원 사이로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.