나이스옥션 법원경매 창원 2026타경29 [1] 경상남도 김해시 상동면 우계리 178 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 상동면 우계리 소재 소락교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 중·소규모 공장지대로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1) 부정형 완경사의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중이며, 법면 및 농경지 상태입니다. 기호(3) 부정형 완경사의 토지로서, 도로로 이용중이며, 일부는 법면 상태입니다.

인접 도로상태

기호(1) 토지는 남측으로 기호(3) 토지인 노폭 약4~5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2017-12-22)(02_상동 우계1구역(시범)) , 성장관리계획구역(2023-04-06)(상동 우계1구역 산업형) , 성장관리계획구역(2023-04-06)(상동 우계1구역 환경영향저감대책수립지역), 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>. 기호(2) 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2017-12-22)(02_상동 우계1구역(시범)) , 성장관리계획구역(2023-04-06)(상동 우계1구역 산업형) , 성장관리계획구역(2023-04-06)(상동 우계1구역 환경영향저감대책수립지역), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>

제시목록 외의 물건

제시외건물, 제시외구축물(관정)이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : ① 기호(1) 토지의 남동측 일부 및 서측 일부는 법면 및 농경지 상태로 조사됩니다. ② 기호(3) 토지는 지목 및 현황 도로이며, 일부는 법면상태로 조사됩니다. ③ 평가대상 토지는 인접토지와의 경계가 불명확한 바, 정확한 경계는 측량을 요합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서, 벽 체 : 하부 약1.2m 조적위 판넬잇기 마감 등 주기둥 : H-Beam 350 x 175mm 층 고 : 약 8m 내외 바 닥 : 콘크리트위 하드너 마감 창 호 : 샷시창호. 기호(2-1) 철골조 샌드위치판넬지붕 2층 건물로서, 외 벽 : 판넬잇기 마감 등. 내 벽 : 벽지 붙임 마감 등. 바 닥 : 데코타일깔기마감 등. 창 호 : 샷시창호.

이용상태

기호(2) 공장. 기호(2-1) 1층 : 사무실, 샤워실, 화장실 / 2층 : 사장실, 창고 등.

설비내역

기본적인 전기설비는 되어 있으며, 기호(2-1)에 위생설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 기계기구 및 제시외 건물(구축물) 포함. 목록 3.은 공유지분 매각임. 목록 1. 지상에 소재하는 물탱크 및 원두막은 감정평가 및 매각대상에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

2.

사건번호: 창원지방법원 2026타경29 (1)

소재지: 경상남도 김해시 상동면 우계리 178

물건종별: 공장

감정평가액: 1,919,395,050원

토지면적: 3542.00㎡ (약 1071.71평)

토지분할면적: 2909.3017㎡ (약 880.42평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 620.32㎡ (약 187.68평)

건물 제시외 면적: 429.66㎡ (약 130.07평)

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매종류: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 지분매각

주의사항: 일괄매각. 기계기구 및 제시외 건물(구축물) 포함. 목록 3.은 공유지분 매각임. 목록 1. 지상에 소재하는 물탱크 및 원두막은 감정평가 및 매각대상에서 제외.

작성일: 2026-04-30

2.

1.2. 입지조건

2.

* 위치 및 주위환경: 경상남도 김해시 상동면 우계리 소재, 소락교 북서측 인근에 위치하며, 중·소규모 공장지대로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 형태 및 이용상태:

* 기호(1) 토지: 부정형 완경사, 공업용 건부지로 이용 중이며, 법면 및 농경지 상태입니다.

* 기호(3) 토지: 부정형 완경사, 도로로 이용 중이며, 일부는 법면 상태입니다.

* 인접 도로상태: 기호(1) 토지는 남측으로 노폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역 등에 해당됩니다.

* 제시외 물건: 제시외 건물, 제시외 구축물(관정)이 소재합니다.

* 공부와의 차이: 토지 및 건물 공부상 내용과 현황 이용상태 간 차이는 없습니다.

* 기타 참고사항:

* 기호(1) 토지의 남동측 일부 및 서측 일부는 법면 및 농경지 상태입니다.

* 기호(3) 토지는 지목 및 현황 도로이며, 일부는 법면 상태입니다.

* 평가대상 토지는 인접 토지와의 경계가 불명확하여 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다.

2.

1.3. 권리분석

2.

* 말소기준권리: 을12 (2022-04-08, 부산은행 근저당권)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 등기부등본 상 을구의 근저당권(부산은행, 총 4건) 및 임의경매개시결정(부산은행)은 말소기준권리 이하 순위로 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부등본 상 갑구의 가압류(주식회사한국팩키지, 신용보증기금, 이성식, 김영록) 및 가압류(근로복지공단) 역시 말소기준권리 이하 순위로 소멸될 예정입니다.

* 토지 등기부채권 총액: 1,683,152,157원

* 건물 등기부채권 총액: 1,696,307,488원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 내용은 명시되어 있지 않습니다. 제공된 자료 상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

2.

1.4. 상권분석

2.

* 주변 환경: 김해시 상동면 일대의 중소규모 공장 지대에 위치하고 있어, 관련 산업 시설과의 연계성이 있습니다.

* 토지 이용: 공업용 건부지로 이용 중인 토지와 일부 도로 및 법면, 농경지로 이루어져 있습니다.

* 규제 현황: 계획관리지역, 공장설립승인지역으로 공장 설립 및 운영에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 배출시설설치제한지역 등은 특정 업종 운영 시 제약이 될 수 있습니다.

2.

1.5. 생활정보

2.

* 편의시설: 공장지대 특성상 주거 관련 편의시설은 제한적일 수 있으며, 주변 지역의 편의시설 이용이 필요할 수 있습니다.

* 교통: 차량 접근성은 보통 수준으로, 물류 이동 및 직원 출퇴근에 기본적인 편의는 제공될 것으로 보입니다.

2.

1.6. 잠재적 리스크

2.

* 지분매각: 전체 토지 면적 중 일부 지분(2909.3017㎡)만이 매각 대상이므로, 지분 소유주와의 향후 토지 이용 및 관리에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

* 경계 불확실성: 토지 경계가 불명확하여 정확한 경계 확인을 위한 별도의 측량이 필요하며, 이는 추가 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

* 제시외 물건: 물탱크 및 원두막은 감정평가 및 매각 대상에서 제외되었으나, 실제 현장에 존재할 경우 철거 등 별도의 처리가 필요할 수 있습니다. 반면, 기계기구 및 일부 제시외 건물(구축물)은 포함되어 매각되므로, 이에 대한 명확한 파악이 필요합니다.

* 지역 제한: 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 배출시설설치제한지역 등은 특정 업종의 신규 진입 또는 확장 시 제약사항으로 작용할 수 있습니다.

* 토지 이용 제약: 토지 일부가 법면 및 농경지 상태로 이용 중이므로, 건축 및 개발 시 추가적인 토목 공사 또는 설계 변경이 필요할 수 있습니다.

2.

1.7. 종합 의견

2.

본 물건은 김해시 상동면에 위치한 공장용 부동산으로, 중소규모 공장 밀집 지역 내에 속해 있어 산업 활동을 위한 기본적인 입지 여건을 갖추고 있습니다. 임의경매로 진행되며, 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 관계는 비교적 명확합니다. 그러나 토지의 일부 지분 매각, 경계 불명확, 제시외 물건 포함/제외 사항 등은 매수 후 면밀한 관리와 추가적인 조사가 필요합니다. 공장 설립 및 운영에는 유리한 지역이나, 일부 지역 제한 사항은 고려해야 할 사항입니다.

2.

1.8. 투자 포인트

2.

* 안정적인 공장지대 내 위치: 지속적인 산업 수요가 예상되는 지역에 소재하여 임대 또는 자가 사용 시 안정적인 활용이 가능합니다.

* 명확한 권리관계: 모든 권리가 소멸되는 조건으로 매각되어, 인수 부담 없이 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지분 통합 또는 토지 이용 효율성 증대를 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 기계기구 및 구축물 포함: 공장 운영에 필요한 설비가 포함되어 초기 투자 비용 절감 효과를 얻을 수 있습니다.

2.

1.9. 예상 입찰가

2.

본 물건은 정보 부족으로 인해 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 감정가: 1,919,395,050원

* 토지 지분 매각 여부 및 이에 따른 가치 변동

* 현장 조사 결과 확인되는 건물 상태 및 제시외 물건의 실질적 가치

* 주변 유사 공장 부동산의 최근 거래 사례 및 시세

* 현재 시장 상황 및 경매 시장의 낙찰가율 추이

통상적으로 신건(첫 경매)은 감정가의 80~90% 수준에서, 유찰 시에는 10~20%씩 하락한 가격에서 입찰이 이루어집니다. 따라서 정확한 현장 분석과 시장 조사를 통해 최적의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.