나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10109 [1] 울산광역시 북구 중산동 1166-18 이화제일그린파크 13층1306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.01.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 북구 중산동 소재 '메아리학교' 서측 인근에 위치하는 '이화제일그린파크' 제1동 제13층 제1306호로서, 주위에는 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 일반적인 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상15층 건물 내 제13층 제1306호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등. 내벽: 벽지바름 등. 창호: 새시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지이며, 공동주택 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 8m의 도로를 통하여 30~35m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역(2025-02-06), 자연취락지구, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2023-08-29)(사적48호관문성(6구역))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(중산동고분군)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2026타경10109 (1)

소재지: 울산광역시 북구 중산동 1166-18 이화제일그린파크 13층 1306호

용도: 아파트

감정가: 64,000,000원

토지면적: 24.21㎡ (약 7.32평)

건물면적: 72.39㎡ (약 21.90평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경남은행

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본 물건은 울산광역시 북구 중산동에 소재한 '메아리학교' 서측 인근에 위치한 '이화제일그린파크' 아파트 13층 1306호입니다. 주위에는 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

1.2. 2. 교통 및 도로

차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 물건지 동측으로 폭 약 8m의 도로를 통해 약 30~35m 폭의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 3. 토지 이용 계획

해당 토지는 도시지역, 자연녹지지역(2025-02-06 지정), 자연취락지구에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(사적48호 관문성, 중산동고분군), 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.2. 4. 주변 시설

주요 근린 시설로는 '메아리학교'가 인근에 위치합니다. 주변 지역에 대한 추가적인 혐오시설 검색 결과, 명확하게 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 권리관계 요약

등기부등본상 말소기준권리는 2012년 8월 7일 접수된 경남은행 근저당권(을8)입니다.

말소기준권리 이후 접수된 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등 모든 권리는 등기부상 말소 예정으로, 권리 관계는 비교적 깨끗한 편입니다.

1.3. 2. 소유권 변동

최초 소유권 이전은 1992년 5월 15일에 최원일 씨에게, 이후 2005년 4월 29일에 김도경 씨, 2009년 7월 15일에 박준혁 씨에게 소유권 이전이 이루어졌습니다.

1.3. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'가 언급되었으나, 구체적인 지상권의 내용 및 등기부상 명시된 정보가 없어 실제 인수 여부는 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다. 현재까지 파악된 등기부상 권리들은 모두 말소 예정입니다.

1.3. 4. 임차인 현황

본 물건에 대한 임대 관계는 미상입니다. 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계가 미상이라도 해당 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 지역 특성

본 물건이 속한 중산동 지역은 주거단지(아파트, 단독주택)와 함께 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능합니다. 하지만 대규모 상업 시설이 밀집한 지역과는 거리가 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 주를 이룰 것으로 판단됩니다.

1.4. 2. 잠재적 상권 가치

향후 지역 개발 계획 등에 따라 상권의 변화 가능성은 있으나, 현재로서는 안정적인 주거 지역으로서의 상권 가치를 지닌다고 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 아파트 기본 정보

아파트명: 이화제일그린파크

주소: 울산광역시 북구 중산동 1166-18

사용승인일: 1992년 3월 18일 (준공 34년차)

총 세대수: 180세대

건물 총 층수: 15층

해당 물건 층수: 13층

주차 가능 대수: 총 162대 (지상 6대, 지하 6대 표기되었으나 합계 162대로 기재)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

1.5. 2. 주변 생활 편의 시설

단지 내 및 인근에 기본적인 근린생활시설이 위치하여 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다. '메아리학교'가 인근에 있어 교육 환경 고려 시 장점이 될 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 노후화

1992년에 사용 승인된 아파트로, 현재 34년차를 맞이하여 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 관련 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 2. 미상 임대차 관계

본 건에 대한 임대차 관계가 미상으로, 명도 시 임차인과의 원만한 합의가 이루어지지 않을 경우 예상치 못한 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

1.6. 3. 토지 이용 규제

다수의 도시계획적 규제(자연녹지지역, 역사문화환경보존지역 등)가 존재하여 향후 재건축, 증축, 개축 등 건물 이용의 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 4. 주차 시설 기재 불일치

아파트 정보 상 총 주차 대수는 162대이나, 지상 및 지하 주차 대수 합계가 12대로 명시된 점은 기재 오류 가능성이 있으며, 실제 주차 환경에 대한 현장 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 울산광역시 북구 중산동에 위치한 이화제일그린파크 아파트 경매 물건으로, 준공된 지 34년이 경과한 비교적 오래된 건물입니다. 입지상 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 속하며, 교통 상황은 보통 수준입니다. 권리 관계는 말소 기준권리 이하 모든 권리가 말소 예정으로 분석되어 비교적 안전하나, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 반드시 고려해야 합니다. 토지 이용계획 상 다양한 규제가 존재하여 향후 개발 가능성은 제한적입니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 고층의 장점

건물 전체 15층 중 13층에 위치하여, 유사 면적의 저층 물건 대비 조망권 및 주거 쾌적성 확보에 유리합니다.

1.8. 2. 최근 시세 반영

제공된 최근 매매 사례를 바탕으로 시세 파악이 용이하며, 특히 동일 면적의 최근 거래 사례(72.39㎡)가 존재하여 투자 결정에 도움이 됩니다.

1.8. 3. 권리관계의 명확성

등기부상 모든 권리가 말소 예정이므로, 권리 분석 상 특별한 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. (단, 지상권 존재 여부는 추가 확인 필요)

1.9. 예상 입찰가

1.9. 1. 시세 분석

최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 11월: 83.28㎡ (15층) - 80,000,000원 (약 96만원/㎡)

* 2026년 1월: 79.56㎡ (14층) - 63,000,000원 (약 79만원/㎡)

* 2026년 4월: 72.39㎡ (6층) - 70,000,000원 (약 97만원/㎡)

1.9. 2. 입찰가 산정

본건은 동일 면적(72.39㎡)의 2026년 4월 거래 사례(7,000만원, 6층)보다 높은 13층에 위치해 있습니다. 감정가는 64,000,000원이지만, 최근 6층 매물이 7,000만원에 거래된 점과 본건의 고층이라는 이점을 고려할 때, 층수 프리미엄을 반영하여 시세 수준 또는 감정가 대비 상승 가능성을 예상할 수 있습니다. 인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 75,000,000원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.