나이스옥션 법원경매 울산 2026타경47 [1] 경상남도 양산시 신기동 125-5 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연산 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 북정동 양산시립박물관 남서측 인근에 소재하며 주변은 구획정리로 조성된 주거지대로 소규모공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 4층으로 주요 마감은 외벽 : 타일, 드라이비트 내벽 : 벽지 창호 : 샷시 등이며 내부상세는 미상임.

이용상태

다세대주택.

설비내역

급배수 및 위생설비, 로비폰, 도시가스, 난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄하게 조성된 사다리형지로 다세대주택부지임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복2차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 다세대주택

사건번호: 울산지방법원 2026타경47 (1)

소재지: 경상남도 양산시 신기동 125-5 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 103,000,000원

토지면적: 42.15㎡ (약 12.75평)

건물면적: 75.89㎡ (약 22.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양OOO

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 5층 건물 내 4층

사용승인일: 2013년 12월 17일

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경상남도 양산시 신기동에 소재하며, 양산시립박물관 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 구획정리로 조성된 주거지대로 소규모 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 형성되어 있습니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 서측으로는 왕복 2차로 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 구역입니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역) 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부현황:

* 소유권보존: 이길환 (2013.12.19)

* 근저당: 동양산농업협동조합 (2013.12.19, 100,800,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전: 김미숙 (2015.04.17, 매매)

* 임의경매: 양산농업협동조합 (2026.01.23, 89,962,472원) - 본건 경매개시결정

등기부채권 총액: 100,800,000원 (말소기준권리 기준)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (자세한 사항은 별도 확인 필요)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상 (금액이 미상이라도 주의 필요)

4. 상권 및 주변 환경 분석

주변 매매 사례 (2026년 4월-6월 기준):

* 현대빌라 (신기동 135-7, 1999년식, 76.12㎡): 80,000,000원 (4층)

* 톱텍퍼스빌 (신기동 401-2, 2002년식, 84.507㎡): 57,000,000원 (1층)

* 정은빌라 (신기동 134-3, 1998년식, 72.6㎡): 65,000,000원 (3층)

본건은 75.89㎡ 면적으로, 주변 유사 면적 및 연식의 다세대주택 매매 사례를 볼 때, 현대빌라(76.12㎡, 80,000,000원)와 유사한 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다. 다만, 톱텍퍼스빌과 정은빌라의 거래가는 본건과 직접적인 비교가 어려울 수 있습니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 마감:

철근콘크리트 구조이며, 외벽은 타일 및 드라이비트, 내벽은 벽지, 창호는 샷시 등으로 마감되었습니다.

이용상태:

다세대주택으로 사용 중에 있습니다.

설비내역:

급배수 및 위생설비, 로비폰, 도시가스, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설:

양산시립박물관이 인근에 위치하며, 주거지대로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 현재 거주 중이거나 임대 중인 세대의 보증금 및 차임 정보가 파악되지 않았습니다. 명도 절차 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으며, 이에 대한 충분한 사전 조사와 주의가 필요합니다.

* 역사문화환경보존지역: 해당 구역 지정으로 인해 향후 건물 증축, 개축, 리모델링 등 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 신기동에 위치한 다세대주택으로, 제2종일반주거지역에 속해 있습니다. 건물 자체는 철근콘크리트 구조이며 기본적인 생활 설비를 갖추고 있습니다. 주변 시세와 비교했을 때 감정가는 적정 수준으로 판단되나, 최근 유사 물건의 실거래가와는 다소 차이가 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깔끔한 편입니다. 그러나 임대관계 미상인 점은 명도 과정에서 주의해야 할 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 주거지대로서의 안정성: 비교적 잘 정비된 주거지역에 위치하며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 개발 잠재력: 양산시의 도시 개발 계획에 따라 향후 주거 환경 개선 및 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 권리들은 소멸되므로, 명도 후 깨끗한 소유권 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 103,000,000원 대비, 유사 면적의 최근 매매가(80,000,000원) 및 물건의 특이사항(임대관계 미상) 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

안정적인 투자를 위해서는 현재 시세 및 물건 상태, 명도 비용 등을 감안하여 85,000,000원에서 95,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 답사 및 추가적인 권리 분석을 통해 보다 정확한 판단이 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.