나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1660 [1] 울산광역시 울주군 서생면 진하리 70-20 오션팰리스 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공명감정 · 평가일 2026.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 서생면 진하리 소재 '성동초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 아파트, 다세대, 다가구주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 11층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2015.12.29.) 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 불임 등, 바닥 : 타일 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

실지조사일 현재 건축물현황도 및 외부관찰 등을 통해 주거용(아파트)으로 이용중인 것으로 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며, 주거용(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 노폭 약 6m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1660 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 서생면 진하리 70-20 오션팰리스 4층402호

용도: 아파트

감정가: 165,000,000원

토지면적: 30.23㎡ (약 9.17평)

건물면적: 77.59㎡ (약 23.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 삼OOOOOOOO

1.2. 건물 상세 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 11층 건물 내 제4층 제402호

사용승인일: 2015년 12월 29일

전용면적: 77.59㎡ (약 23.47평)

건물 총 면적: 4261.525㎡ (본 건물 기준)

토지 전체 면적: 1283.2㎡ (본 건물 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 서생면 진하리 소재 '성동초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 소규모 아파트, 다세대, 다가구주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 환경

본건 인근에는 성동초등학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다. 또한, 해안가에 인접하여 바다와 관련된 시설이나 관광지가 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 전세권설정 (을1, 삼성물산주식회사, 160,000,000원, 2016-09-20 접수)

위 말소기준권리보다 선순위 권리는 확인되지 않습니다.

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 삼성물산주식회사 (삼 *)

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

배당신고일자: 2026-01-20

대항력: 없음

비고: 말소기준권리인 전세권 설정자이므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

임차인: 최지성 (최*)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-08-25

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 물건명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (존재 시)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 울산광역시 울주군 서생면 진하리 일대는 주거용 건물과 근린생활시설, 숙박시설이 혼합된 지역입니다. 일반상업지역에 해당하여 상업 활동 및 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 시설

소규모 아파트 단지들이 있으며, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 소재하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

인근에 성동초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다. 해안가 인근으로 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 잠재력이 있습니다.

5.2. 교통 및 편의시설

차량 진출입이 가능하고 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 지역 내 근린생활시설 및 상업시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 등기사항 외 미등기 권리나 유치권 등 특이사항 발생 가능성에 대한 현장 조사가 필요합니다.

6.2. 점유자 및 임차인

현장 조사 시 점유자, 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다. 제공된 정보 상 임차인들은 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 실제 점유 관계를 확인하여 명도 절차에 대비해야 합니다.

6.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 특히 중점경관관리구역 지정은 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 기타

임대 관계는 미상으로 조사되었으나, 등기부상 전세권이 말소 예정임에 따라 실질적인 임대차 관계는 낙찰 후 명도 대상이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 서생면 진하리에 위치한 오션팰리스 아파트입니다.

감정가는 1억 6500만원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

주변에 성동초등학교가 있고 해안가와 가까워 생활 및 자연 환경이 양호한 편입니다.

등기부상 말소기준권리가 전세권 설정이며, 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 권리 및 보증금은 없습니다.

최근 실거래가 자료를 보면 유사 면적의 거래가 1.7억 원에서 2.3억 원 수준으로 확인되어, 감정가 대비 시세가 적절하거나 소폭 상승 여력이 있는 것으로 보입니다.

다만, 중점경관관리구역 지정 등 토지이용계획을 확인하고, 현장 방문을 통해 실제 점유 관계 및 건물 상태를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 바다와 인접한 입지로 향후 관광 및 휴양지로서의 가치 상승 기대.

* 성동초등학교 인근으로 기본적인 교육 환경이 마련되어 있음.

* 권리관계가 명확하고 인수하는 권리 및 보증금이 없어 명도가 상대적으로 수월할 것으로 예상됨.

* 최근 실거래가 추이를 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 165,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

최근 유사 면적의 실거래가가 1.7억 원 ~ 2.3억 원 수준임을 감안할 때,

시세 및 물건 상태, 향후 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 160,000,000원에서 180,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 결정 시에는 현장 조사를 통한 상세한 물건 상태 확인 및 최신 시세 동향 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.