나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3068 [1] 대구광역시 달성군 가창면 단산리 378-1 송하포레 4층403호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 벧엘 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 가창면 단산리 소재 '신기마을' 내에 위치하는 '송하포레' 제4층 제403호 단위세대이며, 본건 인근으로 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재한 지역으로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 제반 교통상황은 다소 불편시 됨.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층 제403호로서, -외벽: 적벽돌 및 스톤코트 등 마감, -내벽: 벽지 및 타일 등 마감, -바닥: 내부바닥재 및 타일 등 마감, -창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

'공동주택(연립주택)'으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사지대에 자체지반 대체로 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, '공동주택(연립주택) 건부지' 로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 남동측으로 폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(세부계획 및 건축한계선은 관련부서 확인요망), 소로2류(폭 8m~10m)(2017-01-20)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건은 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 통해 표준적인 내부구조, 사용자재 및 통상적인 이용상황을 상정하여 평가한 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3068 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 가창면 단산리 378-1 송하포레 4층403호

용도: 연립주택

감정가: 331,000,000원

건물 면적: 109.45㎡ (약 33.1평)

토지 지분 면적: 94.91㎡ (약 28.7평)

건축 연도: 2019년

매각 구분: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

1.1. 입지조건

주변 환경: 본 물건은 대구광역시 달성군 가창면 단산리 소재 '신기마을' 내에 위치하며, 인근으로 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재한 지역으로서 제반 주위 환경은 보통입니다.

교통: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 제반 교통 상황은 다소 불편한 편입니다. 서측 및 남동측으로 폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(세부 계획 및 건축 한계선은 관련 부서 확인 요망), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역입니다.

1.2. 권리분석

말소 기준 권리: 2023-08-18 삼익신용협동조합 근저당권 (360,000,000원).

본 물건은 말소 기준 권리보다 늦게 등기된 권리들이 다수 존재하며, 이들은 모두 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 압류(남대구세무서장) 및 주택임차권(박은) 역시 말소 기준으로 인해 소멸됩니다.

따라서 본 경매 진행 시 매수인이 인수하게 될 부담은 없습니다.

임차인 현황:

* 박은: 보증금 140,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2025-03-27, 확정일자 2021-08-18. 대항력 없음. (개인정보 마스킹: 박 )

* 이희정: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2025-11-03. 대항력 없음. (개인정보 마스킹: 이 )

주의사항: 임차인 박은의 경우, 확정일자(2021-08-18)가 전입일자(2025-03-27)보다 빠르고 주택임차권이 말소된 것으로 확인되나, 실제 점유 및 별도 약정 사항은 없을지 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 대구 시내에서 다소 떨어진 가창면 지역에 위치하여, 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

인근 '신기마을'이 있으나, 주거 및 농경지, 자연림 위주로 형성되어 있어 상업 기능보다는 자연 친화적인 주거 환경의 특성이 강합니다.

차량 접근성은 있으나 대중교통 이용이 다소 불편하여, 지역 내 소규모 편의시설을 주로 이용할 것으로 예상됩니다.

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 1월 20일, 3층 매물이 315,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월 31일, 2층 매물이 260,000,000원에 거래되었습니다.

같은 단지 '송하포레'의 최근 실거래가는 2026년 1월 3층이 3억 1천 5백만원, 2026년 3월 2층이 2억 6천만원에 거래되었습니다. 층별, 시점별 가격 편차가 존재합니다.

1.4. 생활정보

주변 환경: 단독주택, 농경지, 자연림이 혼재되어 있어 조용하고 쾌적한 자연 환경을 제공합니다.

편의시설: 지역 내 소규모 편의시설 이용이 가능하며, 상세 정보는 현장 확인이 필요합니다.

교통: 차량을 이용한 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

주거 환경: '공동주택(연립주택)'으로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 4층에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

교통 및 접근성: 대중교통 이용이 불편하고 주요 도로 접근성이 다소 떨어질 수 있습니다.

자연환경 관련: 농경지 및 자연림 인접으로 인해 벌레, 야생 동물 출현 가능성이 있습니다.

건물 상태: 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 표준적인 내부 구조, 사용자재, 통상적인 이용 상황을 상정하여 평가되었으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

혐오시설: 현재 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 판단하기 어렵습니다. 이에 대한 추가적인 현장 조사 및 지도 검색이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구 외곽 가창면에 위치한 연립주택으로, 2019년에 건축된 비교적 신축급 건물입니다.

권리 관계가 모두 말소되는 안전한 물건입니다.

자연 친화적인 환경을 선호하는 수요자에게는 매력적일 수 있으나, 교통 및 생활 편의 시설 접근성은 다소 제한적입니다.

최근 실거래가를 보면 2층 매물이 2억 6천만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건 4층의 가치를 적절히 평가하여 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계 말소로 낙찰 후 인수 부담이 없습니다.

2019년 건축된 비교적 신축급 건물입니다.

조용하고 쾌적한 자연 친화적 주거 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례로 2026년 1월 3층 매물이 315,000,000원에, 2026년 3월 2층 매물이 260,000,000원에 거래되었습니다.

감정가(331,000,000원)는 3층 매물가와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

2층 매물(260,000,000원)을 기준으로, 4층이라는 점을 감안하여 가치를 높게 평가하더라도, 현재 시장 상황 및 경매 경쟁률을 고려하면 감정가 이하에서 접근하는 것이 합리적입니다.

현 시세 및 경매 상황을 종합적으로 고려했을 때, 270,000,000원에서 300,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 결정은 현장 조사, 주변 시세 추가 확인, 경매 시장 분위기 등을 종합적으로 분석한 후 진행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.