나이스옥션 법원경매 울산 2026타경34 [1] 경상남도 양산시 상북면 석계리 237-1 진일석계2차아파트 201동 14층1407호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하성감정 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 상북면 석계리 소재 상북초등학교 서측에 위치한 "진일석계2차아파트 201동 14층 1407호" 구분건물로서, 주위는 학교, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 일반적 교통상황 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건 중 14층 1407호로 [사용승인일: 1992.06.04] 외벽: 모르타르 위 페인팅 등. 내벽: 내부인테리어 등. 창호: 샷시창호 등

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다

토지의 형상 및 이용상태

9필지 일단의 부정형의 토지로서 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통입니다

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다. 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2026타경34 (1)

소재지: 경상남도 양산시 상북면 석계리 237-1 진일석계2차아파트 201동 14층1407호

용도: 아파트

감정가: 93,500,000원

토지면적: 26.04㎡ (약 7.88평)

건물면적: 67.35㎡ (약 20.37평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건 중 14층

사용승인일: 1992년 6월 4일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 양산시 상북면 석계리에 위치하며, 상북초등학교 서측에 자리 잡고 있습니다. 주변은 학교, 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 주변 도로망 또한 양호한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 대로1류(폭 35m~40m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 7월 12일 접수된 국민은행 근저당권 (채권금액 55,000,000원)입니다.

* 등기부 현황:

* 소유권 이전: 김성애(1992.08.04), 박만수(2002.04.04)

* 근저당권: 국민은행(2024.07.12, 55,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 양산세무서장(2024.08.30)

* 임의경매: 국민은행(2026.01.19, 54,434,354원) - 본 경매 사건

* 등기부채권 총액: 55,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 인수 여부 및 대항력 유무를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 아파트 단지, 학교, 주택가 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 설비: 본 아파트는 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 14층에 위치하며, 사용승인일은 1992년 6월 4일입니다. 위생설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 진일석계2차아파트

* 총 세대수: 252세대

* 최고층: 15층

* 주차대수: 총 128대 (지상 3대, 지하 8대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 자전거 보관소

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1992년 준공되어 약 34년이 경과한 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 정보가 불확실하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 주변 개발 및 환경: 양산시는 침수 예방 사업 등을 추진 중이나, 혐오시설(폐기물 처리 시설 등) 관련 이슈가 과거 있었던 점(2007년, 2016년 기사 참조)은 지역 개발 및 주거 환경에 장기적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 상북면에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 주거 지역에 자리하고 있습니다. 1992년에 건축되어 연식은 있으나, 관리 상태에 따라 거주 가치는 충분히 있다고 판단됩니다. 권리 분석상 인수할 권리는 없어 보이며, 채권자(국민은행)에 의한 임의경매로 진행되어 법적 절차가 명확합니다. 다만, 임차인 현황이 미상인 점은 명도를 위한 사전 조사 및 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 양산시의 지속적인 개발 가능성: 인근 지역의 개발 계획 및 인프라 개선 사업은 장기적인 부동산 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

* 경매를 통한 시세 차익 기대: 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 실거주 및 투자 겸용: 아파트로서의 기본적인 주거 가치와 더불어 투자 목적으로도 접근 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적(67.35㎡)의 최근 매매 사례는 2026년 5월 9일에 80,000,000원에 거래된 15층 물건입니다. 본건은 14층으로, 층수 차이가 크지 않아 해당 거래가를 기준으로 삼을 수 있습니다. 감정가는 93,500,000원입니다.

이에 따라, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 85,000,000원에서 90,000,000원 사이로 제안합니다. 입찰 시에는 본건의 정확한 시세, 시장 상황, 응찰 경쟁률 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

10. 주변 시설 정보

* 본건 소재지 주변으로는 상북초등학교가 위치하고 있으며, 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 과거 양산시의 폐기물 처리 시설(자원회수시설) 관련 주민 반대 및 운영 난항에 대한 보도(2007년, 2016년, 2023년 기사 참조)가 있었으나, 현재 본건 아파트의 직접적인 인근에 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 장기적인 지역 개발 계획 및 환경 관련 이슈는 지속적으로 관심을 가질 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.