나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10100 [1] 울산광역시 북구 대안동 산329 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해울감정 · 평가일 2026.01.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 북구 대안동 소재 "대안마을" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야가 주를 이루고 있습니다.

교통상황

임야로서의 통행사정은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 남하향의 급경사지이며, 자연림입니다.

인접 도로상태

지적도상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 1000m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(일부제한 800m 이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 본건 토지는 토지이용계획확인서상 ‘농림지역, 보전관리지역’의 양 용도지역에 걸치는 토지이나 ‘보전관리지역’이 전체에서 차지하는 비율이 낮아 ‘농림지역’을 기준하여 감정평가하되, ‘보전관리지역’ 부분을 감안하여 토지를 감정평가하였으며, 본건 토지는 수풀이 우거진 광범위의 자연림으로 연고 미상의 분묘가 소재할 수도 있으니 경매 입찰시 재확인을 요하고, 본건 토지상에 자생하는 수목은 경제적 가치가 희박하고 일반적인 거래관행에 비추어 토지에 포함하여 감정평가하였습니다.

물건 비고

1. 목측으로 확인되지 않은 미확인 분묘가 있을 수 있으므로 응찰시 별도 확인 요함.
2. 지적도상 맹지이며, 인접지와의 정확한 경계확인은 지적경계 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

울산지방법원 2026타경10100 (1) 사건에 대한 물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

1.1. 사건번호

울산지방법원 2026타경10100 (1)

1.2. 소재지

울산광역시 북구 대안동 산329

1.3. 용도

임야

1.4. 감정가

240,000,000원 (2억 4천만원)

1.5. 토지면적

24,000.00㎡ (약 7,260평)

1.6. 건물면적

0. 00㎡

1.7. 매각대상

토지 매각

1.8. 경매구분

공유물분할을 위한 경매

1.9. 채권자

주OOOOOO

2. 입지조건

본 물건의 입지 조건에 대한 상세 정보입니다.

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 북구 대안동 소재 "대안마을"의 남서측 근거리에 위치하고 있으며, 주변 환경은 주로 농경지와 임야로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통상황

임야로서의 통행사정은 보통인 편으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본 토지는 지적도상 맹지에 해당하므로, 인접 토지와의 정확한 경계 확인을 위해서는 지적경계 측량이 필요합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 농림지역, 보전관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(일부제한 1000m 이내, 800m 이내), 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리 관계를 분석한 내용입니다.

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 명시된 임차인은 없습니다.

3.2. 등기부상 권리관계

본건 토지는 다수의 공유자로 구성되어 있으며, 등기부상 소유권 보존 이후 협의분할에 의한 상속, 상속, 증여, 매매, 공매 등 다양한 소유권 이전 이력이 확인됩니다.

말소기준권리는 2026년 1월 21일 접수된 주식회사이산의 임의경매(89,280,000원)입니다.

본 경매는 공유물분할을 위한 경매 개시 결정 등기(2026타경10100)에 의해 진행되고 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. (구체적인 지상권 내용은 별도 확인 필요)

3.4. 등기부채권 총액

0원

4. 상권분석

본 물건은 자연 녹지 지역의 임야로, 주변이 농경지와 임야로 구성되어 있어 일반적인 상업적 상권 분석은 제한적입니다. 지역 기반 시설 접근보다는 자연 환경적 특성이 강한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

본건은 임야이므로 주거 목적의 직접적인 생활 편의시설 접근성은 낮습니다.

5.2. 인근 마을 접근성

인근 "대안마을"을 통해 기본적인 생활 정보 접근이 가능할 수 있으나, 본건 자체의 주거 및 생활 편의성은 제한적입니다.

6. 잠재적 리스크

본 경매 물건의 잠재적 리스크 요인들을 분석하였습니다.

6.1. 경매 유형

공유물분할을 위한 경매이므로, 공동 상속인 또는 공유자 간 복잡한 권리 관계 및 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.2. 분묘기지권

현황 및 기타 참고사항에 분묘기지권 존재 가능성이 언급되어 있습니다. 연고 미상의 분묘가 소재할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 별도로 확인해야 하며, 이는 향후 토지 이용에 제약이 될 수 있습니다.

6.3. 맹지 및 경계 문제

지적도상 맹지에 해당하므로, 토지 이용 및 접근을 위해서는 인접 토지와의 협의, 사용 승낙 확보, 또는 지적경계 측량이 필수적입니다.

6.4. 토지 현황

부정형의 남하향 급경사지 자연림으로, 현 상태에서의 개발 또는 실질적인 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 수풀이 우거져 있어 관리 상태 확인이 필요합니다.

6.5. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 가깝게 위치한 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 광범위한 임야 지역의 특성상 장래 개발 가능성 및 주변 환경 변화는 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 북구 대안동 소재 임야로, 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 감정가는 2억 4천만원이며, 토지 면적은 24,000㎡입니다. 지적도상 맹지이며 급경사 자연림이라는 물리적 제약과 함께, 분묘기지권 존재 가능성 등 주의 깊은 확인이 필요한 물건입니다. 공유물 분할 경매의 특성상 복잡한 권리 관계 해결이 관건이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치

향후 지역 개발 계획이나 관련 법규 변경에 따라 토지 이용 가치가 상승할 잠재력이 있습니다. 공유물 분할을 통해 소유권을 명확히 할 경우, 활용 가치가 증대될 수 있습니다.

8.2. 권리 관계 해결 시 이점

공유물 분할 경매의 특성상, 낙찰을 통해 복잡한 공유 관계를 정리하고 단독 또는 명확한 지분 소유권을 확보할 수 있다는 점이 투자 포인트가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

본건의 예상 입찰가는 감정평가액 240,000,000원을 기준으로 고려할 수 있습니다. 인수 보증금은 0원이므로, 감정가에서 직접 차감할 요소는 없습니다.

9.2. 고려 사항

최종 입찰가는 물건의 잠재적 리스크(맹지, 분묘기지권, 경사도 등)와 향후 토지 이용 계획, 공유물 분할 절차의 복잡성, 개별적인 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 충분한 현장 조사와 권리 분석을 바탕으로 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.