나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3051 [1] 대구광역시 달성군 논공읍 삼리리 174-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2026.01.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 논공읍 삼리리 소재 "구마이마을" 북측 인근에 위치하며, 부근 일대는 중·소규모공장, 단독주택, 농경지 및 자연림 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 등의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호 2,6): 2필 일단의 사다리형 토지로서 인접도로 및 인접토지와 등고평탄하며 창고용 건부지로 이용중입니다. 일련번호 4): 사다리형 토지로서 인접도로 및 인접토지와 등고평탄하며 창고용건부지로 이용 중입니다. 일련번호 7,8): 부정형의 토지로서 서측 완경사지대에 위치하며 농경지로 이용중입니다. 일련번호 9): 부정형의 토지로서, 남서측 완경사지대에 위치하며 자연림입니다.

인접 도로상태

일련번호 2,4,6,8): 서측으로 폭 약 3-4미터의 포장도로와 접합니다. 일련번호 7,9): 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 2,4,6): 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호 7,8): 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농지법제8조의규정이적용되는농지 일련번호 9): 자연녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보 전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

별첨 "현황도(지적 및 건물개황도)"참조바랍니다.

공부와의 차이

1) 지적도상 맹지이나 인접토지 및 본건 일련번호 8)에 개설된 진입로를 통해 접근이 가능 합니다. 2) 일련번호 7)의 일부가 "묘지", 일련번호 8)의 일부가 "자연림"상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 1): 시멘트벽돌조 스레트지붕 단층으로서, -외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, -내벽: 우레탄발포 등 마감, -바닥: 콘크리트 미장 등 마감, -창호: 방화문 등 일련번호 3): 시멘트블럭조 강판지붕 단층으로서, -외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, -내벽: 벽지 및 타일 등 마감, -바닥: 장판지 및 타일 등 마감, -창호: 샷시 창호 일련번호 5): 철근콘크리트구조 스레트지붕 단층으로서, -외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, -내벽: 우레탄발포 등 마감, -바닥: 콘크리트 미장 등 마감, -창호: 방화문 등

이용상태

일련번호 1,5)은 저온창고, 일련번호 3)은 주택 등으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 저온창고설비(유니트쿨러, 컨텐서 유닛, 덕트, 방열문 등) 및 일 련번호 3)부분에 유류온수보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 "현황도(지적 및 건물개황도)"참조바랍니다.

공부와의 차이

일련번호 3)은 공부상 174-1번지에 위치하며 "스레트지붕"으로 표기되어 있으나 실제 174-1, 176번지에 위치하며, "강판지붕"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함). 목록7. 지상 분묘 소재로 분묘기지권 성립 여지가 있음. 목록7.과 목록8.은 농지취득자격증명 제출필요(미제출시 매수보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

본 물건은 대구광역시 달성군 논공읍 삼리리 174-1번지에 소재하고 있습니다. 도로명 주소는 대구광역시 달성군 비슬로331길 68 (논공읍 삼리리)입니다. 본 물건은 창고시설로 이용 중입니다.

1.2. 토지 정보

토지 면적은 총 8402.81㎡ (약 2541.8평)입니다. 토지 제시외면적은 없습니다.

토지는 일련번호 2,6)은 사다리형 토지로 창고용 건부지로 이용 중이며, 일련번호 4) 역시 사다리형 토지로 창고용 건부지입니다. 일련번호 7,8)은 부정형 토지로 농경지로 이용 중이며, 일련번호 9)는 부정형 토지로 자연림입니다.

토지이용계획 상 자연녹지지역, 가축사육제한구역에 속하며, 일부 토지에는 농지법상 규정이 적용되고 준보전산지로 지정된 구역도 있습니다.

1.3. 건물 정보

건물 면적은 813.41㎡ (약 246.1평)이며, 건물 제시외면적은 555.20㎡ (약 168.0평)입니다.

건물은 주로 저온창고와 주택 등으로 이용되고 있으며, 시멘트벽돌조, 시멘트블럭조, 철근콘크리트구조 등 다양한 구조와 스레트, 강판 지붕 등으로 구성되어 있습니다.

1.4. 감정가 및 매각 대상

본건의 감정가는 2,701,925,110원입니다. 매각 대상은 토지와 건물을 일괄로 매각하며, 제시외 건물도 포함됩니다. 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 논공읍 삼리리에 위치하며, "구마이마을" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 중·소규모 공장, 단독주택, 농경지 및 자연림 등으로 형성되어 있어 전반적으로 공업 및 농업 지역의 성격을 띠고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 주요 간선도로와의 접근성 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

토지 일부(일련번호 2,4,6,8)는 서측으로 폭 약 3-4미터의 포장도로와 접하고 있습니다. 나머지 토지(일련번호 7,9)는 지적도상 맹지이나, 인접 필지 및 본건 일련번호 8)에 개설된 진입로를 통해 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 5월 20일 접수된 화원새마을금고의 근저당권(을16)입니다. 접수일자 2026년 1월 16일의 임의경매(갑6) 및 2026년 1월 22일의 강제경매(갑7), 2026년 2월 19일의 가압류(갑8) 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 토지 등기부채권 총액은 2,454,704,471원입니다.

3.2. 등기부 현황 (건물)

건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 5월 20일 접수된 화원새마을금고의 근저당권(을12)입니다. 접수일자 2026년 1월 16일의 임의경매(갑4) 및 2026년 1월 22일의 강제경매(갑5), 2026년 2월 19일의 가압류(갑6) 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 건물 등기부채권 총액은 2,454,704,471원입니다.

3.3. 임차인 현황

본 건에는 총 4명의 임차인이 확인되었습니다.

* 임차인: 김 , 보증금 1,500,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2024-06-26, 대항력 없음.

* 임차인: 김 , 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-15, 대항력 없음.

* 임차인: 농업회사법인건일팜주식회사, 보증금 20,000,000원, 차임 3,700,000원, 사업자등록일 2020-01-02, 대항력 있음.

* 임차인: 이 , 보증금 5,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2026-01-09, 대항력 없음.

제시된 정보 상으로는 인수할 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있으나, 이는 대항력 없는 임차인들의 보증금이 전액 배당으로 소멸된다는 가정 하에 계산된 것으로 보입니다.

3.4. 권리분석 요약

본 건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '농업회사법인건일팜주식회사'가 대항력 있는 임차인으로 존재하므로, 해당 임차인의 보증금 20,000,000원의 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 만약 대항력 요건을 충족한다면 해당 금액은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

4. 상권분석

제공된 정보만으로는 상세한 상권 분석이 어렵습니다. 주변 지역이 중·소규모 공장, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역적 특성을 보이며, 이는 물류 창고로서의 기능이나 지역 내 산업 활동과 연계될 수 있는 잠재력을 시사합니다.

5. 생활정보

주변 지역에 대한 상세한 생활 편의 시설이나 주거 밀집 지역에 대한 정보는 제한적입니다. "구마이마을" 북측 인근에 위치하나, 마을 규모나 접근성의 구체적인 내용은 파악되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 토지 중 목록 7, 8번지는 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

* 분묘기지권 성립 가능성: 목록 7번지 지상에 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있는 요인입니다.

* 대항력 있는 임차인: '농업회사법인건일팜주식회사'는 대항력을 보유하고 있으며, 20,000,000원의 보증금을 지급했습니다. 해당 임차인의 계약 관계 및 보증금 인수 여부를 철저히 검토해야 합니다.

* 중복 병합 사건: 여러 채권자가 경매를 신청한 중복 병합 사건이므로, 사건 처리 절차 및 이해관계자 확인에 주의가 필요합니다.

* 제시외 건물 포함 일괄 매각: 제시외 건물까지 포함하여 매각되므로, 현황과 공부 상 차이를 파악하고 필요한 경우 별도의 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

* 건물 공부와의 차이: 건물(3)의 경우, 등기부상 스레트지붕으로 표기되었으나 실제로는 강판지붕이며, 174-1번지 외 176번지에도 걸쳐 있어 정확한 현황 파악이 요구됩니다.

* 토지 이용 제한: 본 건 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 농지, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일정한 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 현재 파악된 바로는 인근에 혐오 시설로 분류될 만한 대규모 시설은 확인되지 않으나, 정확한 입지 파악을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 지도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 논공읍에 위치한 창고시설로, 광대한 토지 면적과 다양한 규모의 건물들을 포함하고 있습니다. 주변 환경은 산업 및 농업 지역의 특성을 띠고 있으며, 차량 접근성은 보통입니다. 권리관계상으로는 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인, 농지취득자격증명 제출 의무, 분묘기지권 등의 잠재적 위험 요소를 내포하고 있습니다. 감정가가 27억원대로 높은 편이므로, 투자 결정 시 이러한 제반 사항들을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (8402.81㎡, 약 2541.8평)을 활용하여 대규모 물류 창고, 산업 시설 부지 등으로 활용 가능성이 있습니다.

* 자연녹지지역 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 가집니다.

* 주변 중·소규모 공장과의 연계 또는 자체 물류 허브 구축을 위한 전략적 요충지로 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 제공된 정보 외에 상세한 시세 조사, 주변 유사 물건의 최근 거래 사례, 임차인과의 명도 협상 가능성, 분묘기지권으로 인한 추후 발생할 수 있는 비용 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

감정가: 2,701,925,110원

등기부채권 총액: 2,454,704,471원

인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 '농업회사법인건일팜주식회사'의 보증금 20,000,000원 인수 가능성은 별도 확인 필요)

상기 금액은 정보 부족으로 추정치이며, 낙찰가는 입찰 참여자들의 경쟁 상황 및 개별적인 분석에 따라 달라질 수 있습니다. 특히, 농지취득자격증명 미제출 시 매수 보증금 미반환 조건과 분묘기지권 성립 가능성 등 리스크 요인을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.