나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3063 [1] 대구광역시 달서구 용산동 412-1 성서7주공아파트 704동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 용산동 소재 "성지초등학교"서측 인근에 위치하는 "성서7주공아파트 제704동 제10층 제1004호" 단위세대로서, 부근 일대는 아파트, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 및 간선도로, 도시철도역(이곡역) 등이 위치하는 등 전반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

가)철근콘크리트벽식조 스라브지붕 지상18층건 중 제10층 제1004호 단위세대(사용승인일: 1997.11.13)로서 - 외 벽: 몰탈위페인트 등 마감 - 내 벽: 벽지 도배, 타일 붙임 등 마감, - 바 닥: 내장바닥재, 일부 타일 붙임 등 마감, - 천 정: 천정지 등 마감, - 창 호: 섀시 2중창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스공급설비, 지역난방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 인접 도로와 등고 평탄하게 조성된 "아파트부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 폭 약 30미터, 북측으로 폭 약 25미터, 남측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 각각 접하며, 동측으로 폭 약 6미터의 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로2류(폭 30m~35m) (접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 보행자전용도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 실지조사 당시 거주인 폐문부재 등으로 내부 및 구조 등을 확인하지 못하였으나, 동 유형 구분건물(아파트)의 일반적인 구조 및 마감상태 등을 참고하여 감정평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

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사건번호: 대구서부지원 2026타경3063 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소재지: 대구광역시 달서구 용산동 412-1 성서7주공아파트 704동 10층 1004호

용도: 아파트

건물 사용승인일: 1997년 11월 13일

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면적 및 건물 현황

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건물 면적 (전용면적): 59.99㎡ (약 18.15평)

토지 지분 면적: 31.58㎡ (약 9.55평)

해당 동: 704동

해당 층/호: 10층 1004호

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감정가

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감정가: 163,000,000원

등기부 채권 총액: 216,000,000원

1.1. 입지조건

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위치 및 주위환경

2

본건은 대구광역시 달서구 용산동 소재 "성지초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 주거환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

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교통상황

2

아파트 단지까지 차량의 출입이 용이합니다.

인근에 버스 승강장, 간선도로, 도시철도역(이곡역) 등이 위치하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

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토지 및 도로

2

토지 형상은 사다리형에 가까우며, 인접 도로와 등고 평탄하게 조성된 "아파트 부지"로 이용 중입니다.

단지 서측으로 폭 약 30미터, 북측으로 폭 약 25미터, 남측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 각각 접하며, 동측으로 폭 약 6미터의 보행자전용도로와 접합니다.

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토지 이용 계획

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본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)에 해당합니다.

대로2류(폭 30~35m), 대로3류(폭 25~30m), 보행자전용도로, 중로1류(폭 20~25m)와 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

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임차인 현황

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임차인: 배

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021년 3월 15일

대항력: 있음

주의: 배 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 권리관계 및 명도 과정에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 인수 보증금은 0원으로 계산됩니다.

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등기부 요약

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말소기준권리: 한국자산관리공사 근저당 (2021년 7월 13일, 216,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리:

* 을24 근저당: 한국자산관리공사 (216,000,000원)

* 갑5 임의경매: 한국자산관리공사 (213,754,510원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (물건명세서상)

1.3. 상권분석

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주변 시설

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아파트 단지 인근으로 기본적인 근린생활시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

성지초등학교가 인접하여 교육 환경이 양호하며, 도시철도 이곡역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

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주거 환경

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대규모 아파트 단지(성서7주공아파트) 내에 위치하여 안정적인 주거 환경이 형성되어 있습니다.

해당 아파트는 1997년 준공되어 건축 후 약 30년이 경과하였습니다.

1.4. 생활정보

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편의시설

2

주변 상권 및 학교 등을 통한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다.

2

교통 및 편의시설

2

이곡역(지하철) 및 다수의 버스노선을 이용할 수 있어 교통이 편리합니다.

주요 도로 접근성 또한 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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임차인 관련

2

대항력 있는 임차인(배 )이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

2

건물 노후도

2

1997년 사용승인된 아파트로, 건축 후 약 30년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 장기적으로 발생할 수 있습니다.

2

주차 공간

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총 주차대수 289대(세대수 794세대 대비)로, 세대당 약 0.36대의 주차 공간은 부족한 편에 해당합니다.

1.6. 종합 의견

2

본 물건은 대구광역시 달서구의 안정적인 주거지역 내에 위치한 아파트로, 초등학교 및 지하철역이 인접하여 입지 조건이 양호합니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금/차임이 0원으로 기재되어 있어 명도 과정에 대한 철저한 분석과 대비가 필요합니다.

건축 연차를 고려할 때 향후 재건축 또는 리모델링 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

2

입지적 장점

2

지하철역(이곡역) 및 초등학교가 인접하여 실거주 및 투자 가치를 보유하고 있습니다.

아파트 부지로 계획 개발된 지역으로, 향후 도시 계획에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

2

시세 대비 경쟁력

2

최근 실거래가 데이터를 바탕으로 적정 시세 분석 후 낙찰가 산정 시 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

2

재건축/리모델링 가능성

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준공 연도(1997년)를 고려할 때, 장기적인 관점에서 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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시세 분석

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본건과 동일 면적(59.99㎡) 및 층수(10층)의 최근 매매 사례는 2026년 6월 6일 15,800만원입니다.

유사 면적(59.8㎡) 및 상위 층수(12층)의 최근 매매 사례는 2026년 6월 11일 16,800만원입니다.

감정가는 163,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 볼 때, 본건(10층 59.99㎡)의 시세는 약 15,800만원 수준으로 판단됩니다.

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예상 입찰가 산정

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대항력 있는 임차인(보증금 0원)이 존재하지만, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며 인수할 보증금도 0원으로 판단됩니다. (단, 임차인 명도 관련 추가 비용 발생 가능성은 고려해야 합니다.)

시세(15,800만원 ~ 16,800만원) 및 감정가(163,000,000원)를 고려할 때,

본 물건의 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 158,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

최저 입찰가는 감정가의 70%인 114,100,000원부터 시작합니다.

낙찰가는 대항력 있는 임차인 명도 비용, 수리비 등을 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.