나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100125 [1] 대구광역시 북구 노곡동 193 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한보감정 · 평가일 2026.01.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대구광역시 북구 노곡동 '노곡교' 북측 인근에 위치하며 부근은 시가지 외곽의 기존주택지대 로서, 기존주택, 주거나지, 주변임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형에 유사한 가장형의 토지로서 서측 하향 완경사지에 자체지반 평탄하며, 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약2~3미터 정도의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(12층이하), 가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(1-가)세멘부록조 스라브 및 세멘기와지붕 단층건으로서, 외벽 : 석재붙임, 몰탈위페인팅 마감 내벽 : 벽지 등 바닥 : 장판지 등 창호 : 샷시, 목재 창호임. (1-나)세멘부록조 스라브지붕 단층건으로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 내벽 : 벽지 등 바닥 : 장판지 등 창호 : 샷시, 목재 창호임. (1-다)세멘부록조 스라브지붕 단층건으로서, 내외벽 : 몰탈위페인팅 마감

이용상태

(1-가, 1-나)주택, (1-다)창고 및 화장실로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급.배수 설비, 난방설비(1-가, 1-나) 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2026타경100125 (1)

소재지: 대구광역시 북구 노곡동 193

용도: 단독주택

감정가: 215,855,220원

토지면적: 268.00㎡ (약 81.07평)

건물면적: 112.73㎡ (약 34.10평)

건물 제시외면적: 64.50㎡ (약 19.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동대구농업협동조합

특이사항: 대항력있는 임차인

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.1. 입지조건

* 위치: 대구광역시 북구 노곡동 '노곡교' 북측 인근에 소재합니다.

* 주변 환경: 시가지 외곽의 기존 주택지대로, 기존 주택, 주거나지, 주변 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지: 사다리형에 유사한 가장형의 토지로, 서측 하향 완경사지에 자체 지반이 평탄하여 단독주택 부지로 이용 중입니다.

* 도로: 서측으로 폭 약 2~3미터 정도의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 이용계획: 제2종일반주거지역(12층 이하), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 3월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을5)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인된 바 없음. (단, 지상권 개요는 정보 부족)

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 1997.12.15, 대항력 있음.

* 문 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 1999.09.20, 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상으로 간주될 수 있어 주의가 필요합니다.)

* 등기부채권 총액: 164,000,000원 (채권 총액은 근저당권 등의 합계액으로, 경매 신청 채권액 및 말소기준권리 채권액 등을 종합적으로 고려해야 합니다.)

* 주의 문구: 임차인들의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수해야 할 보증금이 존재할 가능성이 있으므로, 이에 대한 면밀한 법률적 검토 및 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 시가지 외곽의 전형적인 주택지대에 위치하고 있어, 대규모 상업 시설보다는 지역 내 거주민을 기반으로 한 소규모 생활 편의시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

* 교통 접근성: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 유동인구: 해당 지역은 주거 기능에 특화되어 있어, 상업 활동을 위한 유동인구는 많지 않을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: '노곡교' 인근에 위치하며, 시가지 외곽 지역 특성상 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다. 주변 임야는 쾌적한 환경을 제공할 수 있는 요소입니다.

* 혐오시설 유무: 현재 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 존재 여부를 단정하기 어렵습니다. 지도 검색 및 현장 조사를 통해 해당 지역의 개발 계획 및 혐오시설 입지 여부를 추가적으로 확인하는 것이 중요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 명확한 계약 관계 및 실제 인수 부담 가능성에 대한 철저한 검토가 필요합니다. (임대차 계약서 확인 필수)

* 제시외 건물: 총 64.50㎡(약 19.51평)의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 현황 파악 및 활용 또는 철거 계획을 수립해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역(12층 이하) 및 가축사육제한구역으로, 향후 건축 또는 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 접근 도로: 서측으로 폭 2~3미터의 좁은 도로에 접하고 있어, 차량 통행 및 건축 시 진출입로 확보에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 1979년 4월 23일 사용 승인된 건물로, 건축물 노후도가 상당하여 유지보수 및 리모델링에 상당한 비용이 소요될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구 노곡동에 위치한 단독주택으로, 시가지 외곽의 주택 밀집 지역에 소재합니다. 감정가는 2억 1,585만 5,220원으로 책정되었으나, 대항력 있는 임차인 존재, 제시외 건물 포함, 건물 노후도, 좁은 도로 접면 등 여러 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 요소들을 종합적으로 고려할 때, 투자 가치 판단을 위해서는 신중한 접근과 추가적인 정보 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 시가지 외곽이지만 기본적인 주거 기능을 갖춘 지역입니다.

* 낮은 진입 장벽 가능성: 대항력 있는 임차인 관련 리스크 해소 시, 시세 대비 유리한 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 토지 활용 잠재력: 268㎡(약 81평)의 토지 면적은 향후 지역 개발 시 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 215,855,220원

주변 시세 분석:

제공된 JSON 정보는 주로 연립/다세대 주택의 실거래가로, 본건 단독주택과의 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다.

* 2024년 3월, 76.97㎡ 전용의 '노곡골든하이츠' (2002년 준공)가 11,500만원에 거래되었습니다.

* 2024년 1월, 65.79㎡ 전용의 '정우' (1994년 준공)가 8,700만원에 거래되었습니다.

* 2025년 1월, 53.22㎡ 전용의 '그린' (1995년 준공)이 4,600만원에 거래되었습니다.

상기 시세 정보는 본건의 건물 면적(112.73㎡, 약 34평) 및 토지 면적(268㎡, 약 81평)과 규모 차이가 크며, 주택 유형(다세대/연립 vs. 단독주택) 또한 달라 직접적인 비교가 어렵습니다.

본건의 경우, 다음과 같은 점들을 고려하여 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인 (보증금 0원, 단 인수 부담 가능성 존재)

* 건물 노후도 (1979년 준공)

* 제시외 건물 포함 (64.50㎡)

* 좁은 도로 접면 (2~3미터)

상기 리스크 요인들을 감안할 때, 감정가 대비 일정 부분 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다. 다만, 정확한 시장 가치 판단을 위해서는 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 주변 단독주택 실거래가 추가 조사, 임차인과의 협의 등이 반드시 선행되어야 합니다.

본 보고서에서의 예상 입찰가는 현 정보만을 바탕으로 한 참고용이며, 실제 입찰 시에는 조사 범위를 넓혀 재산정 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

보수적 예상 입찰가: 180,000,000원 ~ 200,000,000원

최종 참고 입찰가: 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.