나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100124 [1] 대구광역시 동구 신천동 645-1 우방푸른타운 107동 18층1801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세운 · 평가일 2026.02.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신천동에 소재하는 "신천교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입은 가능하며, 시내버스정류장이 인근에 및 지하철역(신천역)이 근거리에 각각 위치하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

(가): 철근콘크리트조 평슬라브지붕(107동) 18층 중 18층 1801호 단위세대로서, 외벽: 세멘몰탈위 페인팅 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 바닥: 일반 바닥재 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시이중창호 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

급배수·위생설비, 승강기, 옥내소화전, 도시가스공급설비, 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

서측 등으로 완경사지대에 자체 지반은 평탄한 부정형 토지로서, "아파트건부지"로 이용중임

인접 도로상태등

북측으로 약12m 포장도로, 남서측으로 약6-10m 포장도로, 서측 및 동측으로 약6m 포장도로가 각각 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m )(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임. (2)기타: 본건은 거주자 부재로 인하여 탐문조사, 관련자료 등에 의거하여 내부상황을 파악하였음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 대구광역시 동구 신천동 645-1번지 우방푸른타운 107동 18층 1801호에 소재한 아파트입니다. 사건번호는 대구지방법원 2026타경100124 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 본건의 감정가는 154,000,000원입니다. 건물 면적은 58.83㎡(약 17.80평), 토지 면적은 22.63㎡(약 6.85평)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 건축물대장상 전용면적은 58.83㎡(약 17.80평)이며, 107동의 전체 면적 및 세대수(90세대)를 고려할 때, 추정 분양 면적은 약 77.8㎡(약 23.5평)입니다. 본 건물은 1996년 6월 29일에 사용승인을 받아 건축된 지 약 30년이 경과하였습니다. 채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

* 주위환경: 대구광역시 동구 신천동에 위치하며, "신천교" 남동측 인근 지역입니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 전형적인 주거지 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 단지까지 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 대구지하철 1호선 신천역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로상태: 북측 약 12m, 남서측 약 6-10m, 서측 및 동측 약 6m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량의 통행 및 접근에 전혀 문제가 없습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제3종일반주거지역이며, 시가지경관지구(일반)로 지정되어 있습니다. 또한, 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m 미만)의 도로와 접해 있습니다. 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을14 근저당권 (한국주택금융공사, 2022년 10월 21일 접수)이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 갑5 가압류(엔에이치농협캐피탈주식회사, 2024년 8월 1일 접수) 및 갑6 임의경매(한국주택금융공사, 2026년 1월 16일 접수)는 본 매각으로 인해 모두 소멸됩니다. 따라서 낙찰자는 아무런 권리를 인수할 부담이 없습니다.

* 인수되는 권리: 현재까지 확인된 바로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상 (금액이 미상이라도 주의 필요)

1.3. 상권분석

본건이 소재한 대구광역시 동구 신천동 일대는 다수의 아파트 단지가 밀집한 주거 중심 지역입니다. 신천역을 중심으로 상업, 업무, 금융 등 다양한 편의시설이 발달해 있어 주거 편의성이 매우 높은 지역입니다. 또한, 장기적으로는 노후 아파트 단지가 많아 재건축이나 리모델링을 통한 가치 상승의 잠재력도 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 단지 내 시설: 우방푸른타운 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 다양한 부대 및 복리 시설이 마련되어 있어 입주민의 편의를 제공합니다.

* 편의시설: 신천역을 중심으로 한 다양한 상업 시설, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설 이용이 매우 편리합니다.

* 주차: 건축물표제부 정보에 따르면 총 주차 가능 대수는 610대이며, 이는 607세대의 공급량과 비교할 때 세대당 주차 공간이 비교적 넉넉한 편입니다.

* 교육시설: (제공된 정보에는 명시되어 있지 않으나, 해당 지역은 일반적인 주거 지역의 특성에 따라 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설이 인근에 분포할 것으로 예상됩니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미상: 현재 거주자에 대한 임대차 계약 관계 및 보증금 액수가 확인되지 않고 있습니다. 잔금 납부 전 점유자 현황을 철저히 파악하고, 필요한 경우 명도 절차를 신중하게 진행해야 합니다.

* 건축물 노후화: 1996년 준공된 아파트로, 건물 연식이 약 30년 경과하여 향후 수리 및 유지보수 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 본건 토지는 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역에 해당하나, 일반적인 주거용 아파트로서 실질적인 재산권 행사나 거주에 큰 제약을 초래할 정도는 아닐 것으로 판단됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건 우방푸른타운 아파트는 대구 동구 신천동, 그중에서도 신천역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 자랑합니다. 교통, 생활 편의 시설 이용이 매우 편리하여 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 강점입니다. 다만, 임대차 관계가 미상이라는 점과 건물 노후화는 명확히 인지하고 접근해야 할 부분입니다. 최근 실거래가 추이를 고려했을 때, 합리적인 가격으로 취득 시 실거주 및 투자 가치를 동시에 확보할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 대구지하철 1호선 신천역을 도보로 이용 가능한 거리에 위치하여 출퇴근 및 외부 활동이 매우 편리합니다.

* 높은 실거주 만족도: 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 권리상 안전한 물건: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 권리 관계에 대한 법적 위험이 없습니다.

* 시세 대비 가격 경쟁력: 감정가와 최근 실거래가를 비교했을 때, 합리적인 입찰을 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 전용면적 58.83㎡(약 17.80평)의 아파트입니다. 최근 실거래 사례를 분석한 결과, 동일 면적 기준으로 2026년 6월에 1층 매물이 135,000,000원, 9층 매물이 140,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 154,000,000원으로, 최근 실거래가보다 다소 높게 책정되었습니다. 18층이라는 층수는 9층 매물보다 높은 가치를 가질 수 있습니다.

최근 실거래가 범위(1억 3천 5백만원 ~ 1억 4천만원)와 감정가(1억 5천 4백만원)를 종합적으로 고려할 때, 1차 경매에서 낙찰될 가능성보다는 유찰될 가능성이 있습니다. 하지만 경쟁이 치열해질 경우, 1억 4천 5백만원에서 1억 5천 3백만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

보수적인 관점에서 접근한다면, 최근 실거래가 수준을 기준으로 1억 4천만원에서 1억 4천 8백만원 선에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 본 물건의 예상 입찰가는 1억 4천 5백만원 ~ 1억 5천 3백만원 사이로 제안합니다. 최종 입찰가 결정은 시장 상황, 본인의 투자 목표 및 자금 계획을 면밀히 검토하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.