나이스옥션 법원경매 논산 2026타경20020 [1] 충청남도 논산시 연무읍 안심리 28-1 연무쉐르빌 비동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 연무읍 안심리 소재 '연무중학교' 남측 인근에 위치하는 구분 건물(연무쉐르빌 제비동 제1층 제101호)로서 주위일원은 단독주택, 아파트단지, 농경지 , 학교 등이 소재하는 지역으로, 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여, 제반교통상황 은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 구분건물로서 - 외벽 : 세멘몰탈 위 치장벽돌쌓기 등 마감 - 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 - 창호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(연무쉐르빌 제비동 제1층 제101호)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비, 화재관련설비, 지상주 차장설비, 기타설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

지적도상 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 제한), 상대보호구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 '미상'임. ⓑ 별지 "사진용지" 와 같이 제시외건물(테라스)이 소재하며 사정평가하였는 바, 경매진행시 소유권재확인을 요합니다.

물건 비고

제시외 건물(테라스) 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

논산지원 2026타경20020 (1)

1.2. 소재지

충청남도 논산시 연무읍 안심리 28-1 연무쉐르빌 비동 1층101호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

103,300,000원

1.5. 면적

토지면적: 83.44㎡ (약 25.24평)

토지지분: 83.4375㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 72.90㎡ (약 22.05평)

건물지분: 72.9㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

중부새마을금고

1.9. 특이사항/주의사항

* 공동담보 물건임.

* 제시외 건물(테라스) 매각 포함. 소유권 재확인 필요.

* 임대내역 미상.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 연무읍 안심리 소재 '연무중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트단지, 농경지, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통으로 판단됨.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

토지는 부정형의 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

2.4. 인접 도로상태

지적도상 세로(가)에 접함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 제한), 상대보호구역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 윤영자 (2015-01-27)

* 소유권이전: 이수진 (2016-11-16)

* 근저당권: 중부새마을금고 (2016-11-16, 102,700,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 남군산새마을금고 (2025-12-23, 50,000,000원)

* 임의경매: 중부새마을금고 (2026-01-22, 55,288,800원)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 임대내역이 '미상'으로 명시되어 있어 실제 점유 관계 및 보증금/차임 여부에 대한 확인이 필요함.

3.4. 등기부채권 총액

152,700,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (JSON 분석)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 최근 2026년 5월 거래 사례는 다음과 같음.

* 한일하이츠빌 (2004년식, 전용면적 54.15㎡): 50,000,000원

* 중부빌라 (1992년식, 전용면적 67.77㎡): 50,000,000원

* 에덴빌라 (1988년식, 전용면적 48.51㎡): 20,000,000원

4.2. 동종/인근 물건 시세 비교

본건(연무쉐르빌, 2014/2015년식, 건물면적 72.90㎡)은 제공된 시세 정보 중 가장 최근에 건축된 연무쉐르빌이라는 점, 그리고 건물 면적이 상대적으로 넓다는 점에서 해당 시세보다 높은 가치를 가질 수 있음. 다만, 제공된 JSON 상의 시세는 본건과 직접적인 비교 대상이 아니며, 동일 단지 내 시세 정보가 없어 정확한 현 시세 파악에 한계가 있음.

감정평가액(103,300,000원) 대비 최근 거래 시세(50,000,000원)에 큰 격차가 존재함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 주거 지역 내 일반적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

5.2. 교육시설

* 연무중학교 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 환경은 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물(테라스) 관련

제시외 건물(테라스)이 매각에 포함되어 있으나, 소유권 확인이 필요하다는 점은 잠재적 리스크 요소임.

6.2. 임대내역 미상

임차인 현황에서 보증금 및 차임 내역이 '미상'으로 기재되어 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있음. 이에 대한 주의가 필요함.

6.3. 기타 법적 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있어 건축 또는 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있음.

7. 종합 의견

본건 충청남도 논산시 연무읍 안심리 소재 연무쉐르빌 비동 1층 101호는 비교적 신축(2014/2015년식)에 해당하는 다세대주택임. 주위 환경은 보통 수준이며, 교통 이용 또한 원활한 편으로 판단됨.

권리관계상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이나, 임대차 관계가 불분명한 점과 제시외 건물(테라스)의 소유권 확인 필요성은 명도 및 재산권 행사 시 주의가 요구되는 부분임.

제공된 주변 부동산 시세 정보를 고려했을 때, 감정평가액과 실제 시장 가격 간의 괴리가 존재할 수 있으므로 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 양호한 주거 환경 기대 가능.

* 연무중학교 인근으로 교육 환경이 양호함.

* 건물 면적(72.90㎡)이 상대적으로 넓어 실거주 및 임대 목적 모두 적합.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가는 103,300,000원이나, 제공된 주변 시세 정보를 토대로 분석 시, 건물 면적(72.90㎡, 약 22.05평)과 건축 연도(2014/2015년식)를 고려할 때, 인근 유사 물건의 평균 시세(평당 약 240만~300만원)를 적용하면 약 5,300만원 ~ 6,600만원 범위로 추정 가능함.

그러나 이는 외부 시세 정보이며, 본건의 실제 가치는 감정평가액에 더 근접할 가능성도 배제할 수 없음.

더불어 임대 내역 미상, 제시외 건물(테라스) 소유권 확인 필요 등의 위험 요소를 감안하여, 보수적인 접근으로 예상 입찰가를 산정함.

종합적인 시장 상황, 권리 관계, 리스크 요인 등을 고려했을 때, 본건의 적정 입찰가는 약 75,000,000원으로 예상됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.