나이스옥션 법원경매 대구 2026타경1007 [1] 대구광역시 남구 대명동 2143-1 계명아트빌 4층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건흥감정 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 '대명3동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하는 '계명아 트빌' 제4층 제502호 단위세대로서, 부근일대는 단독주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

일련번호(가) 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층건 중 제4층 제502호 단위세대로서, - 외벽: 스톤코트 및 몰탈위페인팅 등 마감, - 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감, - 바닥: 장판지 및 일부 타일 등 마감, - 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 8미터 내외, 동측으로 폭 약 6미터 내외, 남측으로 폭 약 3미터의 포장 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(계명대학교(대명동캠퍼스), 세부사항은 남부교육청 별도확인)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2026타경1007 (1)

소재지: 대구광역시 남구 대명동 2143-1 계명아트빌 4층 502호

용도: 다세대주택

감정가: 124,000,000원

토지면적: 30.90㎡ (약 9.35평)

토지지분: 30.898㎡ (약 9.35평)

건물면적: 60.37㎡ (약 18.27평)

건물지분: 60.365㎡ (약 18.27평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

본건은 대구광역시 남구 대명동에 소재하는 '계명아트빌' 4층 502호로, '대명3동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 간선도로 접근성 또한 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

본건 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

북측 약 8미터, 동측 약 6미터, 남측 약 3미터 폭의 포장 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 별도 확인)에 해당합니다.

3. 권리분석

집합건물 등기부 요약 결과, 등기부채권 총액은 90,800,000원입니다.

말소기준권리인 근저당권(한국양계축산업협동조합, 2007년 3월 22일 접수, 40,800,000원)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주택임차권(박태현, 2025년 10월 29일 배당신고)은 말소 대상이며, 대항력이 없습니다.

임의경매(한국양계축산업협동조합, 2026년 1월 14일 접수)가 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있습니다.

따라서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 건물 및 위치에 있는 '계명아트빌' 내 다른 세대가 2026년 5월 18일 120,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 해당 세대는 전용면적 63.57㎡ (약 19.24평)이며, 이는 본건의 건물 면적(60.37㎡, 약 18.27평)과 유사합니다.

이 거래 사례를 기준으로 평당 약 6,237,000원의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

본건의 감정가는 124,000,000원으로, 유사 거래 사례의 실거래가와 비교 시 적정 수준으로 판단됩니다.

다른 '대명동' 지역의 다세대주택 거래 사례(전용면적 84.71㎡, 140,000,000원)는 평당 약 5,460,000원으로, 본건의 입지 및 건물 상태에 따라 시세 변동성이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 대명3동행정복지센터 인근에 위치하여 행정 편의성이 있습니다.

주거 지역 내에 위치하므로 주거 환경은 안정적인 편입니다.

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 통한 접근성도 양호합니다.

주변에 다양한 근린생활시설과 학교가 있어 생활 편의시설 및 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

혐오시설에 대한 특별한 정보는 검색되지 않았으며, 일반적인 주거 지역의 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

등기부상 임차인 외에 별도의 임대 관계 정보가 '미상'으로 기재되어 있습니다. 이는 실제 점유자와의 관계에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

다만, 등기부상 임차인의 경우 대항력이 없어 매각으로 소멸되므로, 명도 과정에서 법적 절차에 따라 진행될 것으로 예상됩니다.

전반적으로 권리 관계는 명확하나, 실제 물건 현황(내부 상태, 누수 등)은 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 남구 대명동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 입지 조건과 교통 환경이 양호합니다.

등기부상 권리 관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 대부분 소멸될 예정이므로 낙찰 후 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

인수해야 할 보증금이 없어 명도 부담이 적은 편입니다.

유사 물건의 최근 실거래가와 감정가를 비교했을 때, 현재 감정가는 시장 가격과 부합하거나 약간 상회하는 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수되는 부담이 거의 없습니다.

주변 실거래가와 비교 시 시장 경쟁력이 있는 감정가로 판단됩니다.

안정적인 주거 지역에 위치하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

인수 보증금이 없어 명도 과정에서의 추가 비용 발생 위험이 낮습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 건물 면적은 60.37㎡(약 18.27평)이며, 감정가는 124,000,000원입니다.

가장 유사한 비교 대상 물건(계명아트빌 내 전용면적 63.57㎡)이 2026년 5월 18일 120,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당 약 6,237,000원으로 환산할 수 있습니다.

이 시세 기준으로 본건의 면적에 적용하면 약 113,984,800원 수준이 됩니다.

감정가(124,000,000원)와 유사 거래가(120,000,000원)를 종합적으로 고려하여,

예상 입찰가는 118,000,000원 ~ 128,000,000원 사이에서 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

보다 적극적인 투자를 고려한다면 123,000,000원 정도를 목표로 입찰하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.