나이스옥션 법원경매 천안 2026타경27 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 741-7 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유화 · 평가일 2026.02.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 "천안성정초등학교" 남측 인근에 소재하며 주위는 상업시설,업무시설,주택,아파트단지등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

2필 일단의 정방형토지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측 및 남측으로 약4미터내외의 도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 도시지역(천안도시지역) , 일반상업지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(2023-08-01)(소로3-126)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(3) 도시지역(천안도시지역) , 일반상업지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(2023-08-01)(소로3-124)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(2023-08-01)(소로3-126)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

지적도 및 사진용지를 참고할것.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 구체적인 임대차 상황은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상4층의 (사용승인일:1991.12.31) 건물로서 외벽: 몰탈위 페인트 마감 및 목재인테리어마감등 내벽: 벽지 및 타일마감등 창호: 샷시창호등

이용상태

상호명 "천안스테이 1977" 으로 "숙박시설"로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 냉.난방설비, 위생설비, 승강기설비등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

지적개황도 및 사진용지와 같이 부합물 및 종물인 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.구체적인 임대차 상황은 미상임. -.층별표시에 있어 공부상 4층은 외관표시상 5층으로 되어 있으며 각층은 외관표시상 4호가 없으니 참고하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 목록 매각포함
- 공부상 4층은 외관표시상 5층으로 되어있음
- 임대차관계 미상의 전입자 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2026타경27 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 741-7

건물 용도: 숙박시설 (여관, "천안스테이 1977")

감정가: 2,142,290,420 원

토지 면적: 525.70 ㎡ (약 159.03 평)

건물 면적: 1296.71 ㎡ (약 392.27 평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 선영새마을금고

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동에 소재하며, "천안성정초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 상업시설, 업무시설, 주택, 아파트단지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황은 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건은 서측 및 남측으로 약 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2016년 7월 21일 접수된 선영새마을금고의 근저당권입니다.

매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 1,521,819,144원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원 (다른 기록에는 4,000,000원)

* 전입일자: 2024-07-18

* 확정일자: 없음 (다른 기록에는 2026-02-19)

* 배당신고일자: 없음 (다른 기록에는 2026-02-25)

* 대항력: 없음

* 비고: 임대차 관계에 대한 정보에 일부 상충되는 부분이 있으며, 대항력은 없습니다.

* 임차인: 한

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-18

* 대항력: 없음

* 임차인: 홍

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-10-23

* 대항력: 없음

상기 임차인 정보 중 강 의 경우, 보증금액 및 차임, 확정일자 등에 상충되는 부분이 있어 추가적인 확인이 필요합니다. 또한, "임대차관계 미상의 전입자 있음"이라는 주의사항이 있으므로, 인수 보증금은 없으나 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 성정동 지역은 다양한 상업시설, 업무시설, 주택, 아파트단지가 혼재된 도심 지역입니다.

"천안성정초등학교" 인근으로, 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

현재 숙박시설(여관)로 이용 중이며, 주변 상업 활동에 따라 영업 지속 또는 업종 변경을 고려할 수 있습니다.

시내버스 승강장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설로는 천안성정초등학교가 인근에 있으며, 다양한 상업 및 편의시설이 소재한 시가지에 위치하고 있습니다.

주변 지역을 조사한 결과, 본건과 인접하거나 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대차 관계 불확실성: 임대차 관계가 미상인 전입자가 있으며, 일부 임차인의 정보(강 )에 상충되는 부분이 있어 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

건물 층수 불일치: 공부상 4층이 외관상 5층으로 표시되어 있어, 실제 현황과 공부상 도면 간 차이에 대한 확인이 필요합니다.

건물 노후화: 1991년에 사용 승인된 건물로, 30년 이상 경과되어 향후 유지보수 또는 리모델링에 상당한 비용이 소요될 수 있습니다.

토지 이용 제한: 일부 지역이 소로3류 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 성정동 일반상업지역에 위치한 숙박시설로, 도심 내에서 상업적 활용 가치가 있는 부동산입니다.

교통 및 생활 편의성은 보통 수준이나, 인접 도로 폭이 좁아 차량 접근성에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 깨끗하나, 임대차 관련 미확인 사항 및 공부와의 차이가 존재하여 명도 절차가 원활하지 않을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

건물 노후화로 인한 투자 비용 증가 가능성도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

천안시 성정동, 일반상업지역 내 핵심 입지: 지역 내 중심 상업 지역에 속하여 잠재적 가치가 높습니다.

활용 가능한 숙박 시설: 현재 운영 중인 숙박시설로서 즉시 영업이 가능하며, 리모델링을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

시세 대비 저가 취득 기회: 임대차 관련 불확실성 및 건물 노후화 등의 요인으로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

미래 가치 상승 잠재력: 천안시의 지속적인 발전과 함께 해당 지역의 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 2,142,290,420원입니다.

인수되는 임차인 보증금은 0원으로 파악됩니다.

임대차 관계의 불확실성과 건물 노후화 등 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

이에, 보수적으로 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 검토하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 1,500,000,000 원 ~ 1,700,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.