나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10067 [1] 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1723 1동 6층605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 배방읍 장재리 소재 '아산역(1호선)' 남측 인근에 위치하며, 부근은 상업 및 업무시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 간선도로가, 북측 인근에 '아산역 (1호선)', 북측 근거리에 '천안아산역(KTX)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

기호(1, 2) : 철근콘크리트구조 기타지붕 지상18층/지하5층 중 6층 605호, 7층 705호로서, (사용승인일자 : 2022년 11월 0일) 외벽 : 석재타일, 몰탈위 페인트 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

기호(1, 2) : 각각 '업무시설(오피스텔) 1개호'로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지 및 소화전설비, 스프링클러, 승강기설비, 지하주 차장시설, 난방설비(지역난방) 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, '업무시설부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측, 북측, 서측으로 중로에 접하는 등 인접도로의 포장 및 계통의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산배방), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역(아산신도시).

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 별도의 특이사항 없음.

물건 비고

업무시설로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2026타경10067 (1)

* 소재지: 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1723 1동 6층605호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 161,000,000원

* 토지면적: 5.97㎡ (약 1.81평)

* 토지지분: 5.97㎡ (약 1.81평)

* 건물면적: 30.67㎡ (약 9.28평)

* 건물지분: 30.67㎡ (약 9.28평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 천OOOOO

* 특이사항: 업무시설로 이용중임

* 건물정보:

* 준공년도: 2022년

* 총 층수: 지하 5층, 지상 18층

* 해당 층: 6층

* 총 세대수: 256세대 (건축물대장 기준)

1.1. 입지조건

* 교통상황:

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

* 북측 인근에 지하철 1호선 '아산역'이 있으며, 북측 근거리에는 KTX '천안아산역'이 소재하여 교통 여건이 매우 양호합니다.

* 주위환경:

* 본건은 충청남도 아산시 배방읍 장재리 소재 '아산역(1호선)' 남측 인근에 위치합니다.

* 부근은 상업 및 업무시설 등이 형성된 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산배방), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 별도의 기재사항 없음 (통상적인 경우 매각으로 대부분의 권리가 소멸됩니다.)

* 임차인 현황:

* 임대 관계는 미상입니다.

* 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성:

* 본건은 아산역 및 천안아산역을 중심으로 형성된 역세권 상업 및 업무지구에 위치합니다.

* 다수의 오피스텔, 상가, 업무시설 등이 밀집해 있어 활발한 유동인구 및 배후수요가 기대되는 지역입니다.

* 잠재력:

* 2022년 준공된 신축 건물로서 상품성이 양호합니다.

* 역세권이라는 입지적 장점을 바탕으로 임대수익 및 향후 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통 편의성:

* 지하철 1호선 아산역과 KTX 천안아산역이 인접하여 서울 및 수도권, 전국 각지로의 이동이 편리합니다.

* 주요 간선도로와 시내버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이합니다.

* 주변 시설:

* 상업 및 업무시설이 밀집된 지역으로, 다양한 편의시설(상점, 식당, 금융기관 등) 이용이 편리합니다.

* 인근에 주거 단지들도 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

* 주변에 별도의 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 업무시설 이용 중:

* 현재 업무시설로 이용 중이며, 주거용으로 사용 시에는 관련 법규 확인 및 용도 변경 가능성 검토가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상:

* 현재 임차인과의 관계 및 보증금, 월세 정보가 파악되지 않아, 낙찰 후 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 인수되는 보증금이 없어 이 부분은 리스크가 제한적입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2022년에 준공된 신축 오피스텔로, 아산역 및 천안아산역 역세권의 우수한 입지를 자랑합니다. 소형 면적(30.67㎡)이며 현재 업무시설로 이용 중이나, 교통 및 생활 편의성이 뛰어나 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 권리상 특이사항은 없으나, 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 고려해야 할 부분입니다. 전반적으로 투자 및 실거주 목적으로 고려할 만한 가치가 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2022년 사용승인): 비교적 최근에 건축되어 내외부 상태가 양호하고, 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 탁월한 역세권 입지: 아산역(1호선) 및 천안아산역(KTX) 접근성이 뛰어나 교통 편의성이 극대화됩니다.

* 발달된 상업/업무 인프라: 주변 상업 및 업무시설 밀집 지역으로 풍부한 임대 수요와 편의시설 이용이 가능합니다.

* 소형 면적: 1인 가구나 소규모 사업자에 적합한 면적으로, 낮은 가격대로 접근이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 29.13㎡)의 오피스텔 실거래가는 2024년 4월~5월 기준 약 16,200만원에서 16,300만원 수준입니다.

* 이를 바탕으로 본건의 면적(30.67㎡)에 적용 시, 시장 가치는 약 17,000만원 ~ 17,500만원 내외로 추정됩니다.

* 감정가: 161,000,000원

* 예상 입찰가:

* 감정가가 시장 시세보다 다소 낮게 형성되어 있는 점을 고려할 때, 시세 수준 또는 감정가의 105% ~ 110% 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 170,000,000원에서 175,000,000원 사이로 제안합니다. (성공적인 낙찰을 위해서는 경매 당일의 입찰 경쟁 상황을 고려하여 신중한 판단이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.