나이스옥션 법원경매 논산 2026타경20025 [1] 충청남도 계룡시 금암동 190 신성1차미소지움아파트 111동 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지 · 평가일 2026.01.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 계룡시 금암동 소재 '금암초등학교' 동측 인근에 위치하는 구분건물 (신성1차미소지움 제111동 제9층 제903호)로서, 주위일원은 학교, 아파트단지, 근린 생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량출입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여, 제반교통상황 은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 15층 아파트로서, - 외벽 : 세멘몰탈 위 페인팅 등 마감 - 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감 - 창호 : 샷시이중창호임.

이용상태

신성1치미소지움아파트 제111동 제9층 제903호 아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비, 화재관련설비, 지상 및 지하주차장설비, 기타설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 대로에, 서측 및 북동측으로 중로에 접하며, 단지 내 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2014-11-10)(도시관리계획 재정비 변경), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (2014-11-10)(도시관리계획 재정비 변경)(접합) 가축사육제한구역(전부제한), 절대보호구역(2023-12-27)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 '미상'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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본건은 논산지원 2026타경20025 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건으로, 충청남도 계룡시 금암동 190 신성1차미소지움아파트 111동 9층 903호에 소재하는 아파트입니다.

감정가는 178,000,000원이며, 토지면적은 38.92㎡(약 11.77평), 건물면적은 59.97㎡(약 18.14평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 대OOOOOOOO입니다.

본건은 계룡 신성미소지움1차아파트 단지 내 111동 9층 903호이며, 사용승인일은 2005년 06월 16일입니다. 본건의 전용면적은 59.97㎡(약 18.14평)입니다. 신성1차미소지움아파트는 총 832세대로 구성되어 있으며, 최고층은 20층입니다. 단지 내 총 주차대수는 251대입니다.

2. 입지조건

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본건은 충청남도 계룡시 금암동 소재 '금암초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위로는 학교, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

본건 남측으로는 대로에, 서측 및 북동측으로는 중로에 접해 있으며, 단지 내 도로가 갖추어져 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 대로2류, 중로1류, 중로2류에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

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말소기준권리는 2013년 4월 2일에 접수된 대전중부새마을금고의 근저당권(을2)입니다.

경매 진행으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(을6 근저당, 갑7 가압류, 갑8 임의경매, 갑9 가압류)는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황으로는 우석재 임차인이 있으며, 보증금 15,000,000원, 차임 400,000원으로 2026년 1월 30일에 전입 및 확정되었습니다. 배당신고일자는 2026년 2월 20일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없어, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

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본건은 아파트 단지가 밀집한 주거지역에 위치하고 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. 학교와 인접하여 학군 수요 또한 존재합니다.

5. 생활정보

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본건은 금암초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 단지 내 도로 및 외곽 도로망 또한 잘 갖추어져 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

주차는 총 251대가 가능하며, 전기차 충전시설도 마련되어 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

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임차인 우석재는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않으므로, 금전적 부담은 없습니다. 다만, 임차인과의 명도 절차 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

토지 이용 계획상 가축사육제한구역 및 절대보호구역에 해당되므로, 향후 건축이나 토지 활용 시 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

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본건은 계룡시의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트로, 교육 및 교통 환경이 양호하며 단지 내 편의시설도 잘 갖추어져 있습니다.

권리관계가 명확하고 임차인으로 인한 인수 부담이 없어 안전하게 취득 가능한 물건으로 판단됩니다.

토지 이용 계획상의 일부 제한 사항은 있으나, 일반적인 아파트 거주 및 활용에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

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- 계룡시 신성1차미소지움아파트 단지 내 위치

- 명확한 권리관계 및 인수 부담 없는 임차인 (인수 보증금 0원)

- 양호한 주변 교육 및 생활 환경

- 감정가 대비 시세 분석을 통한 합리적인 입찰가 산정 가능성

9. 예상 입찰가

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최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적(59.97㎡)의 15층 매물이 2026년 6월 21일에 160,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 178,000,000원입니다. 15층 매물이 160,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 9층인 본건의 시세는 감정가보다 다소 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

따라서, 유사 면적의 최근 매매가와 감정가를 종합적으로 고려하고, 경매 참여 시 경쟁률을 감안할 때, 예상 입찰가는 165,000,000원에서 175,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.