나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경1121 [2] 충청남도 홍성군 홍성읍 월산리 88-5 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍성읍 소향리 소재 ""홍성세무서"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 성숙중인 신흥 주택지대로서, 제반
주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반
교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1): 사다리형의 평지로서, 현황 '단독주택 건부지' 및 일부 '도로'로 이용 중임.
기호 2): 사다리형의 평지로서, 현황 '창고 건부지'로 이용 중임.
기호 3)~7): 부정형의 평지로서, 현황 '휴경지' 상태임.
기호 8): 사다리형의 완경사지로서, 현황 '주거나지' 상태임.

인접 도로상태

기호 1),2): 본건 남측으로 노폭 약 2M 내외의 비포장도로에 접함.
기호 3)~7): 지적상 맹지이나, 기호 1),2)를 이용하여 본건 남측으로 노폭 약 2M 내외의
비포장도로에 접함.
기호 8): 본건 북측으로 노폭 약 2M 내외의 비포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) ~ 8): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역(도시지역))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 농지취득자격증명서 제출 요(미제출시 보증금 미반환), 목록7번 지상 소재 비닐하우스 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 홍성지원 2025타경1121 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 홍성축산업협동조합

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 충청남도 홍성군 홍성읍 월산리 88-5

토지면적: 9,640.00㎡ (약 2,916.46평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (공부상)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 용도 및 감정가

용도: 본건은 지적상 과수원으로 등재되어 있으나, 감정평가 요약상에는 기호 1)은 '단독주택 건부지' 및 일부 '도로', 기호 2)는 '창고 건부지', 기호 3)~7)은 '휴경지', 기호 8)은 '주거나지'로 이용 중인 것으로 파악됨.

감정가: 2,583,520,000원

1.4. 매각 대상 및 경매 정보

매각대상: 토지매각

공동담보: 해당 물건은 공동담보로 진행됨.

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항: 일괄매각, 농지취득자격증명서 제출 필수(미제출 시 보증금 미반환), 목록7번 지상 소재 비닐하우스는 매각 제외됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 홍성읍 소향리 소재 "홍성세무서" 남서측 인근에 위치함. 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 성숙중인 신흥 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편임. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됨.

2.3. 인접 도로상태

기호 1) 및 2) 토지는 본건 남측으로 노폭 약 2미터 내외의 비포장도로에 접함.

기호 3)부터 7)까지의 토지는 지적상 맹지이나, 기호 1), 2) 토지를 이용하여 본건 남측으로 노폭 약 2미터 내외의 비포장도로에 접함.

기호 8) 토지는 본건 북측으로 노폭 약 2미터 내외의 비포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 홍성축산업협동조합의 근저당권(접수일자 2023-06-30, 채권금액 1,820,000,000원)임.

등기부상 소유권 이전(1980-10-06) 이후 설정된 을구의 근저당권, 지상권설정 공동담보, 갑구의 임의경매 등기 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

본건에 대한 임차인 현황 자료상 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되었음. 다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 혹시 모를 미상 임차인과의 분쟁 소지에 대한 확인은 필요할 수 있음.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본건은 홍성세무서 인근에 위치하며, 주위로 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임. 홍성읍 시가지와는 다소 거리가 있으나, 차량 접근성이 양호하여 주요 상업 및 편의시설 이용이 편리한 입지임. 인근 지역에는 소규모 점포 및 주택이 분포하고 있으며, 전반적으로 조용한 주거 및 농업 지역의 특성을 보임. 도시 지역, 자연녹지 지역으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력을 가짐.

4.2. 편의시설 및 생활 인프라

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함. 차량으로 이동 시 홍성읍 시가지의 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등을 편리하게 이용할 수 있음. 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 분포하고 있으나, 정확한 통학 거리 및 학군 정보는 별도 확인이 필요함.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 제약 및 의무

본건은 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명서를 관할 시군구청으로부터 발급받아 제출해야 함. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 발급 가능 여부 및 절차를 반드시 확인해야 함.

5.2. 현황과 공부상 차이

공부상 건물 면적이 0㎡이나, 감정평가 요약상 '단독주택 건부지', '창고 건부지', '주거나지' 등으로 이용 중이라는 언급이 있음. 이는 미등기 건축물이 존재하거나 공부와 현황이 다를 수 있음을 시사하며, 이에 대한 철저한 현장 확인 및 법적 검토가 필수적임.

5.3. 기타 리스크 요인

일부 토지(기호 3~7)가 지적상 맹지에 해당하며, 타 토지(기호 1,2)를 통해 도로에 접하여 이용 가능함. 이는 도로 이용에 관한 인근 토지 소유자와의 민원 발생 가능성을 배제할 수 없음. 또한, 목록 7번 지상 소재 비닐하우스는 매각에서 제외되므로, 낙찰자는 해당 비닐하우스에 대한 권리를 취득할 수 없음. 주변 지역 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 종합 의견

본 물건은 홍성군 홍성읍의 도시 지역 내 자연녹지 지역에 위치한 토지로서, 홍성세무서 인근에 자리하며 주택 및 상가, 농경지 등이 혼재하는 지역임. 향후 개발 가능성이 있는 입지로 판단되며, 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정으로 권리 관계는 비교적 명확한 편임. 그러나 농지취득자격증명 제출 의무, 일부 토지의 맹지 가능성, 미등기 건축물 존재 가능성 등은 주의 깊게 살펴야 할 부분임.

7. 투자 포인트

도시 지역 내 자연녹지 지역으로 지정되어 있어 향후 개발 용이성 및 가치 상승 잠재력이 있음.

홍성읍 시가지 및 관공서와 인접하여 편의시설 및 행정 접근성이 우수함.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도가 비교적 수월할 것으로 예상됨.

주변 개발 수요에 따라 주거지 또는 상업 시설 부지로의 전환 가능성 보유.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,583,520,000원임.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 개별 토지 필지별 이용 현황 및 가치 평가, 향후 개발 가능성, 관련 법규 적용 여부 등에 대한 면밀한 추가 분석이 필요함. 제시된 인수 보증금(0원)은 없으나, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 등의 위험이 있으므로, 관련 규정을 철저히 숙지하고 신중한 입찰 결정이 요구됨. 잠재적 리스크 요인(맹지, 미등기 건축물 가능성 등)을 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.