나이스옥션 법원경매 대전 2026타경27 [1] 대전광역시 유성구 용계동 677-1 힐스테이트도안 2층102동201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 원신흥동 및 용계동에 소재하는 "도안네거리" 남서측 인근에 위치하는 "힐스테이트 도안" 내 구분건물(2층102동201호)로서, 본건 주변은 상업용시설, 업무용시설, 주거용시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물내 2층 201호로서, 외벽: 몰탈위페인팅마감 등임. 창호: 샷시창호임

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 장방형의 토지로서 업무시설 등의 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 주변으로 대로 및 중로 등에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(도안택지갭사업지구(1단계)), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역에 지정되어 있음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2026타경27 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대전푸른신용협동조합 (등기부 기재 내용으로 추정)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 대전광역시 유성구 용계동 677-1 힐스테이트도안 2층102동201호

건물명: 힐스테이트 도안

동/호수: 102동 201호

용도: 오피스텔 (업무시설, 판매시설, 근린생활시설 용도로도 사용 가능)

층: 2층 (총 29층)

준공일: 2023년 5월 23일

1.3. 면적 정보

토지면적: 15.83㎡ (약 4.79평)

건물면적 (전용면적): 84.97㎡ (약 25.70평)

토지 지분: 15.83㎡

건물 지분: 84.97㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.5. 감정가

447,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 원신흥동 및 용계동에 소재하는 "도안네거리" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 상업용, 업무용, 주거용 시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량을 통한 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

주변으로 대로 및 중로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다. 본건 대지권의 목적인 토지는 장방형으로 업무시설 등의 건물 부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(도안택지개발사업지구(1단계))으로 지정되어 있으며, 광로 2·3류, 중로 2류, 특수도로(보행자전용도로)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 07월 22일 접수된 대전푸른신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 517,748,400원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박소정

보증금: 10,000,000원

차임: 1,200,000원

전입일자: 2025년 12월 16일

배당신고일자: 2026년 04월 27일

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 박창도

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 04월 22일

대항력: 없음

비고:

3.4. 인수되는 권리

상기 임차인들은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 등기되지 않았습니다. (지상권 개요만 명시되어 있고, 비고란에 별도 내용 없음)

3.5. 인수 보증금

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건은 "도안네거리" 남서측 인근에 위치하며, 주변에 상업용, 업무용, 주거용 시설이 혼재되어 있어 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 잠재적 개발 요인

도안택지개발사업지구 내에 위치하고 있으며, 다양한 상업 및 주거 시설이 밀집해 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

인근에 흥도초, 유성중, 도안중, 유성고, 대전도안고, 대전체육고, 대전예술고 등이 있으며, 복용유치원, 복용초, 서남4중 개교 예정으로 교육 환경이 우수합니다. 또한 원신흥도서관, 대전시립박물관 등 교육문화시설과 목원대, 충남대 등 대학들이 인접해 있습니다.

5.2. 편의 시설

단지 인근에는 홈플러스, 롯데마트, CGV, 메가박스 등 대형 쇼핑 및 문화시설 이용이 편리합니다. 또한 진잠천 수변공원, 도안문화공원, 옥녀봉체육공원, 덜레기근린공원, 도안숲공원 등이 주변에 자리하고 있으며, 갑천생태호수공원(조성 예정)도 가까워 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

5.3. 교통 인프라

대전 도시철도 2호선 트램역이 예정되어 있으며, 동서대로와 도안대로와 인접하여 교통 접근성이 좋습니다. 대전남부순환고속도로, 호남고속도로 등과의 접근성도 용이하여 광역 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상 제한

본 건은 중점경관관리구역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다. [cite:any search result with these restrictions]

6.2. 건물 노후도

2023년 준공된 신축 건물로, 건물 노후도는 낮아 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장은 경기 변동 및 정책 변화에 민감하므로, 투자 시 시장 상황을 면밀히 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 유성구 도안신도시 내에 위치한 신축 오피스텔로, 뛰어난 입지와 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2023년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있으며, 주변 교통 및 교육 환경 또한 우수합니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수되는 보증금 또한 없어 명도에 대한 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정평가액 대비 최근 실거래가가 다소 낮게 형성되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 오피스텔

2023년 준공된 건물로 최신식 시설 및 설비를 갖추고 있어 즉시 활용 및 임대가 용이합니다.

8.2. 우수한 입지 조건

대전 도안네거리 인근 핵심 상업/업무/주거 복합 지역에 위치하며, 향후 발전 가능성이 높은 지역입니다.

8.3. 편리한 생활 및 교통 인프라

대형 쇼핑몰, 공원, 학교 등이 인접해 있고, 대중교통 및 광역 도로망 접근성이 뛰어나 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

8.4. 안전한 권리 관계

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이며, 인수되는 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적(84.96~84.97㎡)의 오피스텔이 2026년 2월에 365,000,000원, 2026년 7월에 346,000,000원에 거래되었습니다. [cite:json data]

평균 거래가는 약 358,667,000원 수준입니다.

본 건의 감정가는 447,000,000원으로, 최근 실거래가 평균보다 약 24.6% 높게 책정되어 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가 추이를 고려할 때, 감정가보다는 낮은 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 최근 실거래가 평균보다 약간 높은 수준인 360,000,000원 ~ 370,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

다만, 현장 조사를 통해 물건 상태 및 주변 시세를 재확인하고, 본인의 자금 계획 및 투자 성향에 맞춰 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.